成交創新高 | 2024年1月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 12月拿地面積環增300%，前50房企全年拓儲8821萬平 報告期内前50房企新增土地建築面積8821萬平方米，同比減少13.6%。單月來看，12月前50房企拿地建築面積1572萬平方米，環比增長300%，同比增長101%。

供應季節性回落，整體規模收縮 報告期内一二三線城市供應住宅用地917宗，供應土地規劃建築面積5411萬平方米，環比下降73.8%，同比下降11.1%。土地供應季節性回落，全年供應趨勢與往年相比差異不大，但供應規模收縮，2023年一二三線城市供應土地建築面積較上年下降約18%。

單月成交宅地超2000宗，三線城市相對低迷 住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地2215宗，成交土地規劃建築面積16486萬平方米，環比上升230.6%，同比下降10%。三線城市住宅用地成交土地建面及金額均不及上年，市場較一二線城市更低迷。

加快推進城市更新，廣州房票首次簽發 全國住房城鄉建設工作會議指出，積極推進城市更新行動，做實做細城市體檢。廣州荔灣區土地開發中心在石圍塘舊改項目開出了全市第一張房票，房票安置探索正式落地。

12月拿地面積環增300%，前50房企全年拓儲8821萬平

觀點指數發布的“1-12月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積8821萬平方米，同比減少13.6%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、華潤置地、中海地産新增全口徑土地儲備分别為1082.7萬、990.6萬以及783.3萬平方米，處于領先位置。

單月來看，12月前50房企拿地建築面積1572萬平方米，環比增長300%，同比增長101%。

從權益拿地金額來看，12月土地投資力度最大的企業為保利發展，其次為中海地産和招商蛇口，權益拓儲金額分别為274.3、168.1和158.7億元。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展與城投合作加強，聯合揚子國資攬下南京栖霞區4宗地，總建築面積14.5萬平方米；此外，還與青島地鐵聯手摘得青島黃島區一宗占地3.7萬平的地塊。獨立拿地方面亦收獲頗豐，在廣州競得荔灣、黃埔、花都3個地塊，在西安包攬未央區出讓的3宗地，並拿下長安區一宗建面超38萬平方米的商住地。

另外，招商蛇口、越秀地産、華發股份等企業12月拿地權益金額創年内單月新高。

全年來看，拿地權益金額較高的企業也包括石家莊國控、長隆集團等非典型房企，表現較突出的民企則有龍湖集團、宇誠集團等。

供應季節性回落，整體規模收縮

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3509宗；供應土地規劃建築面積19270萬平方米，環比下降61%，同比下降14.4%；供應土地起始樓面價1207元/平方米，環比下降38%，同比上升8.2%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地917宗，供應土地規劃建築面積5411萬平方米，環比下降73.8%，同比下降11.1%；供應土地起始樓面價3027元/平方米，環比下降18.5%，同比上升12.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京正式挂牌一宗房山區長陽鎮宅地，起拍價16.03億元，設定土地合理上限價格18.4345億元；另外預挂牌順義新城、經開區亦莊新城涉宅地各1宗。

12月4日，上海挂牌出讓6宗涉宅地，總出讓面積24.3公頃，涉及虹口區，楊浦區、奉賢區，自貿區臨港新片區等，並于月内完成出讓；12月8日，挂牌四批次第三輪2宗涉宅地，為松江區余山北基地20A-04A号地塊和松江區泗泾鎮SJS20005單元14-01、16-02、17-07号地塊，總起價58.67億元，拟于2024年1月10日開始交易。

報告期内，二線城市供應住宅用地181宗，供應土地規劃建築面積1643萬平方米，環比下降68.7%，同比上升16.5%；供應土地起始樓面價5456元/平方米，環比上升16.8%，同比上升34.2%。

杭州、鄭州是報告期内的主要供地城市。其中，杭州挂牌市區6宗宅地，西湖區3宗，臨安區、錢塘區、蕭山區各1宗，為2023年挂牌的第十五批次，總建築面積44.5萬平方米，總起價56億元。

鄭州集中挂牌9宗地塊，總出讓面積29萬平方米，總起價36.3億元，預計2024年1月正式出讓。

報告期内，三線城市供應住宅用地732宗，供應土地規劃建築面積3684萬平方米，環比下降75.4%，同比下降20.3%；供應起始樓面價1977元/平方米，環比下降31.1%，同比下降5.7%。

整體來看，土地供應季節性回落，全年供應趨勢與往年相比差異不大，但供應規模收縮，2023年一二三線城市供應土地建築面積較上年下降約18%。

單月宅地成交超2000宗，三線城市相對低迷

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量6608宗；成交土地規劃建築面積41969萬平方米，環比上升184%，同比下降9.4%；成交總價8691億元，環比上升239.2%，同比上升3.5%；成交樓面均價2071元/平方米，環比上升19.4%，同比上升14.2%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地2215宗，成交土地規劃建築面積16486萬平方米，環比上升230.6%，同比下降10%；成交總價6929億元，環比上升263.2%，同比上升7.9%；成交樓面均價4203元/平方米，環比上升9.9%，同比上升19.8%；平均溢價率2.76%。

分城市能級來看，一線城市共成交25宗宅地（不含租賃住房用地），其中北京成交8宗，上海成交12宗，廣州成交4宗，深圳成交1宗。溢價成交地塊共10宗，上海占6宗，北京、廣州各占2宗。

其中，廣州海珠區琶洲西區AH040331地塊以總價22.7億元落錘，樓面價75570元/平方米，溢價率58.7%，這是廣州取消土地限價後出讓的首宗溢價率高于15%的地塊。據了解，金茂、華發、中海、珠實、國貿、保利、招商等多家房企參與了這一地塊的競價，最終越秀地産将其收入囊中。

2023年越秀地産在廣州的土地拓展相比“老對手”保利發展謹慎得多，新增地塊僅4宗，其中2宗位于天河區黃雲路，1宗位于海珠區琶洲西區，另一宗位于南沙區慶盛樞紐區塊。保利發展則在天河、海珠、荔灣、黃埔、白雲、花都等區均有拓儲。

期内，武漢、杭州、成都、重慶、南京、廈門等二線城市期内宅地成交相對活躍。其中，武漢成交38宗宅地，均為底價成交，中海、保利、中建三局各摘1宗，民企共摘5宗，其余均為城投企業拿地，地價總額296億元。

重慶12月成交29宗宅地，建發、中交、重慶建洋各摘1宗，其余均為城投企業拿地，拿地金額109.9億元。

三線城市住宅用地成交土地建面及金額均不及上年，市場較一二線城市更低迷。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計12月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月城投企業招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為43%、41.1%、11.6%和4.3%。

年末城投托底拿地更加盛行。其中，星城控股摘牌長沙縣7宗宅地，湔江投資集團競得四川彭州5宗宅地，武漢出動了湖北科投、車都建設、洪山城投等16家城投企業拿地。後續，城投拿地後能否順利開發仍需關注。

加快推進城市更新，廣州房票首次簽發

城市更新方面，據不完全統計，截至1月16日，觀點指數監測到20個城市項目的更新動态。其中，濟南、上海、宜都、廣州等地有項目完成招商。

整體來看，各地正在加快推進城市更新。

從政策上看，全國住房城鄉建設工作會議指出，積極推進城市更新行動，做實做細城市體檢。

另外，上海市舉行城市更新推進大會，強調抓緊制定城市更新行動計劃，以加快推進“兩舊一村”改造。

湖北全力推動城市更新改造，将推動武漢等城市設立城市更新基金，鼓勵民間資本參與改造。支持房地産企業參與城市危舊房改造、老舊小區改造、城市運營和社區物業服務，在貸款期限、貸款額度、利率定價、擔保方式等方面給予支持。

甯波全面實施城市更新行動，劃定55個先行更新片區；資金方面，加快組建城市更新基金，篩選出6個、總投資545.43億元項目納入基金預演和試點。

東莞印發《關于聚焦先進制造打造高品質空間 全面加快“三舊”改造的實施意見》，提出建立精簡高效、減負讓利的政策機制。

從項目上看，廣州“統籌做地”模式試點改造已經啟動，位于新中軸（海珠）片區的瀝滘村56.6459公頃集體建設用地将被征為國有建設用地，位于廣州火車站片區的瑤台城中村改造項目備案獲批，羅沖圍片區首期潭村城中村改造項目開工。

此外，廣州荔灣區土地開發中心在石圍塘舊改項目開出了全市第一張房票，房票安置探索正式落地。

據了解，被征收人可以選擇復建安置、産權調換、貨币補償、房票安置等其中一種或多種組合的補償方式，另外，持有廣州房票可跨區購買“房源超市”中的項目房屋。

目前，廣州房票使用率偏低，石圍塘項目491戶安置戶中選擇房票安置的僅8戶。但随着未來房源庫更加豐富、規則更加完善，房票使用率可能提升。