産業結構調整 | 2024年1月物業服務發展報告

觀點指數 政策助推行業轉型，項目外拓動作活躍 期内發改委發文将物業服務行業調整至商務服務類，行業定位和性質進一步明确；中海物業、招商積余等物企也在積極披露近期外拓動作。

碧桂園服務再提巨額減值，物企關聯事件不斷 碧桂園服務于2023年末再次計提巨額減值，本次計提過後其對關聯方應收款已基本計提完成，在新協議中也削減了未來與碧桂園的關聯交易上限。除此之外，報告期繼續涌現物企收購關聯方車位資産的事件，此前中海物業9.5億元收購中海監理則宣告終止。

年初闆塊再臨巨幅下挫，股份回購動作持續 期内物業服務闆塊二級市場股價再次面臨巨額下挫，觀點指數監測的重點樣本物企平均跌幅達7.3%，其中萬物雲、碧桂園服務等頭部物企均錄得較大幅度的下跌。此外，萬物雲、綠城服務、旭輝永升服務、金科服務等物企也于報告期内繼續回購股份。

政策助推行業轉型，項目外拓動作活躍

12月27日，國家發改委發布《産業結構調整指導目錄（2024年本）》，内文提及自2024年2月1日起，将物業服務行業從“鼓勵類-其他服務業”，調整至“鼓勵類-商務服務業”，行業定位和性質進一步明确，體現了國家頂層設計上對行業的重視。

此外，對于“物業服務”這一行業的内容表述也變得更為細化，具體分為了兩大類：住宅物業管理和非住宅物業管理，其中非住宅物業管理又包括寫字樓、學校、醫院、場館、酒店、産業園區、商業綜合體物業服務等，各細分賽道被進一步認可。

本次相關部門将物業服務納入商務服務業而非房地産類，也有利于行業逐漸削減和擺脫地産屬性，更多地連接進現代商業和消費服務中，為物業企業創造更多的盈利空間。同時，也意味着今後可能會有更多的利好政策出台。

期内，物企也在持續對外披露其外拓活動。中海物業與澳門文化局再次達成合作，為其轄下分布于澳門本島及路環島的12座獨立式公共圖書館提供物業管理服務。此次中標也是中海物業首次在澳承接圖書館業态項目。借助其特殊的背景和資源禀賦，中海物業目前是港澳地區最大的物業服務企業，在當地市場的的大量布局也是中海物業相對其他内地物企而言，明顯的特色和優勢。

除此之外，招商積余也于1月5日公開披露了其近期的外拓中標情況，新中標了包括東方氫能産業園、國網信息通信産業集團西南産業基地、成都市公共交通集團（東部區域）在内的11個項目。

1月15日，萬物梁行成功簽約並進駐外企德科（FESCO Adecco），接管其在上海的三個職場，提供綜合設施管理服務（IFM），将配合協同樓宇物業共同為其營造辦公環境。

值得一提的是，建業集團于2023經營業績回顧中披露了建業新生活的規模情況。2023年全年其新增在管面積2513萬平方米，其中第三方新增占比達77.36%。截至2023年12月31日，建業物業在管面積已經達到1.82億平方米，同比增加16%；合約面積2.88億平方米，同比增加6.2%。

碧桂園服務再提巨額減值，物企關聯事件不斷

碧桂園服務于12月18日披露了一則資産減值公告，公告顯示其就關聯方所欠的貿易應收款項計提減值撥備約18億元至23億元，就商譽及其他無形資産減值計提約14億元至18億元，預計2023年的淨利潤将因此整體減少約32億元至41億元。引發行業震動，次日H股物業服務闆塊錄得大幅下跌，碧桂園服務自身也錄得單日11.7%的較大跌幅。

根據2023年中報，截至2023年6月30日，在經歷多次巨額減值後，碧桂園服務仍約有23億元關聯方貿易應收款，于本次再次計提18-23億元之後，碧桂園服務當前關聯方應收款的大部分都已被進行計提處理。

而在商譽方面，碧桂園服務去年中期商譽賬面金額為179 億元，本次計提比例在8-10%之間，計提原因可能是並購企業經營承壓等因素。

值得強調的是，碧桂園服務于12月29日再次發布一則框架協議公告，其中值得關注的内容主要是重新确定了與碧桂園之間的關聯交易金額，将2024年非業主增值服務關聯交易金額由2023年的32億元調低近90%至3.2億元，2025和2026年則進一步調低至2.5億元與2.2億元。

該調整一方面是由于碧桂園遭遇流動性危機，其未來的物業開發進度可能會受到大量不良影響，非業主增值服務必然大幅縮水；另一方面也是由于地産方面支付能力有限，這将有利于碧桂園服務更好地主動控制未來的應收款規模。

碧桂園服務與碧桂園之間在股權方面是兄弟而非子母公司結構，計提幾乎全部關聯方應收款與大幅削減未來關聯交易數額也向市場反映了碧桂園服務盡力與關聯方做切割的決心。而本次于此時間點披露該減值公告可能也存在碧桂園服務總裁換帥之後對财務進行一次更徹底的清洗。

報告期内還發生多起物業服務的關聯交易事件。例如，12月22日，正荣服務拟110萬元收購天津瑞錦園約1400個地下停車位使用權，遠洋服務也于同日向遠洋集團旗下北京遠新資産管理有限公司收購196個車位，目標車位全部位于北京遠洋光華國際，代價3026.24萬元。此外本次收購並不涉及抵消應收款，而是由遠洋服務向關聯方進行現金支付。

地産危機蔓延以來，物業公司向關聯房企訂立車位代銷協議或直接收購車位的案例也顯著增加，對應框架協議中也常包含向關聯房企支付大量現金作為保證金的條款，被市場诟病存在接盤銷售困難的資産並進行變相資金輸送的可能。

12月29日，中海物業宣布終止9.5億元對中海監理的收購。中海物業于10月11日披露了該筆交易，引發了市場、股價以及部分券商較大的負面反應。消息公布後，中海物業三個交易日累計下跌達27%。監理業務作為地産強關聯業務，盈利、訂單獲取、回款都具備強周期性，且與建築工程行業高度相關，與物業服務行業契合度低，中建本次業務闆塊的調整對中海物業這個上市平台的價值可能會造成損害，本次中海物業宣告收購終止，有利于恢復對央企物業服務企業的信心。

年初闆塊再臨巨幅下挫，股份回購動作持續

報告期内，物業服務闆塊二級市場股價再次面臨巨額下挫，觀點指數監測的重點樣本物企平均跌幅高達7.3%，其中萬物雲（-28.4%）、碧桂園服務（-25.5%）、華潤萬象生活（-17.2%）以及中海物業（-12.0%）、保利物業（-13.3%）等頭部物業服務企業均錄得10%以上的較大跌幅。

數據來源：Wind，觀點指數整理

12月19日，中駿集團與中駿商管發布聯合公告，事關中駿商管被強制執行股份押記，並委任相關股份的接管人事項。于2023年7月4日，中駿作為借款人與銀團訂立由香港上海匯豐銀行有限公司協調的融資協議。據此，銀團同意向中駿授予2.55億港元及8910萬美元的多批次定期融資。

中駿集團在融資協議項下的負債及責任以中駿全資附屬公司持有的5.04億股中駿商管股份（占其已發行股本約26%）作抵押。而中駿集團在此前10月宣布美元債違約，這構成了上述借款的交叉違約。本次中駿商管股權被強制執行對其股權結構有較大改變，可能會引入一位海外資方作為二股東，或會削弱中駿集團對中駿商管的控制力。

此外，萬物雲、綠城服務、旭輝永升服務、金科服務等物企于報告期内繼續回購股份，其中綠城服務報告期内累計回購耗資最高，共回購2997.8萬股，耗資8133.3萬元。