股權轉讓里的新開端 | 2024年1月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 多項指數全年穩中有進 12月份物流景氣保持穩中有升，主要指標中業務總量指數、新訂單指數、業務活動預期指數等均處于擴張區間。需求方面，2023年社零總量創歷史新高，消費重新成為經濟增長的主動力。此外，12月電商物流指數略有下降，但就全年電商物流指數表現而言，電商物流需求仍維持在高位，總體運行穩中有進。倉儲方面，2023年12月中國倉儲指數為51.6%，較上月回落0.6個百分點，但仍位于50%以上的擴張區間，這也顯示倉儲行業保持良好的運行态勢。

快遞發展與消費需求互為促進 報告期内，物流倉儲行業共錄得7起國家層面政策，其中有3起均聚焦于快遞市場，主要用于優化服務、完善市場及增加對消費者的保護。政策上，可看出國家目前對快遞物流市場的高度重視；數據上，中物聯表示2023年我國物流市場實現恢復增長，全年快遞業務量達1320億件，連續十年穩居世界第一，快遞的強勁增長背後是消費需求的進一步攀升，同樣不斷完善的快遞網絡也促進着消費的增長。

“甩包袱”與新開端 報告期内，共錄得6起股權轉讓事件，轉讓金額達21.25億元。期内，如海南橡膠計劃将旗下海墾現代物流的94.49%股權以1.81億元轉讓給關聯方海墾商貿物流，交易目的是資産優化方面的策略調整。此外，還錄得6起設立公司相關事件，同樣多于統計的前幾月份。其中與供應鍊、創新服務有關的各2家。對于競争激烈的物流企業而言，不斷完善的供應鍊與數字化技術将會提高物流效率與客戶滿意度，從而使得企業更好地了解客戶需求和市場趨勢，通過開拓新的業務，逐步提高市場占有率。

倉儲物流REITs市場表現持續低迷 期内，兩只倉儲物流REITs均停牌1小時，且REITs整體市場情緒不佳，主要是投資者對底層資産的信心不足。就嘉實京東倉儲REIT而言，其在年後的7個交易日内累計跌幅近30%，大跌的背後是底層資産租金下調。二級市場的持續波動也促使原始權益人與運營管理機構通過增持“安撫”市場情緒，避免擠兌風險的發生。

多項指數全年穩中有進

物流方面，2023年12月份中國物流業景氣指數數值為53.5%，較上月回升0.2個百分點，繼續保持擴張趨勢。12月份物流景氣保持穩中有升，主要指標中業務總量指數、新訂單指數、業務活動預期指數等均處于擴張區間。

數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理

而從2023年全年物流景氣指數來看，大部分分項指標年度均值高于上年，穩中向好的發展局面進一步穩固。

需求方面，據國家統計局數據表示，2023年12月份，社會消費品零售總額43550億元，比上月加快2.7個百分點。2023年社會消費品零售總額471495億元，比上年增長7.2%，其中除汽車以外的消費品零售額422881億元，增長7.3%。

2023年社零總量創歷史新高，消費重新成為經濟增長的主動力。2023年最終消費支出拉動經濟增長4.3個百分點，比上年提高3.1個百分點，對經濟增長的貢獻率是82.5%，提高了43.1個百分點。

2023年全國網上零售額154264億元，比上年增長11.0%。其中，實物商品網上零售額130174億元，增長8.4%，占社會消費品零售總額的比重為27.6%，占比持續擴大。

網上零售拉動消費的趨勢持續顯著，消費需求也不斷推動電商物流的發展。

中物聯數據顯示，随着電商平台主要購物促銷活動陸續結束，12月中國電商物流指數為112.4點，環比下降0.7點。其中，冬季保暖服飾、冰雪旅遊裝備等商品成為電商物流需求的重要增長點。

雖然12月電商物流指數略有下降，但就全年電商物流指數表現而言，2023年均值為110.1點，比上年提高4.2點，電商物流需求仍維持在高位，總體運行穩中有進。

倉儲方面，2023年12月中國倉儲指數為51.6%，較上月回落0.6個百分點，但仍位于50%以上的擴張區間，這也顯示倉儲行業保持良好的運行态勢。業務量、業務利潤、平均庫存周轉次數等分項指數均有回升，升幅在1和1.9個百分點之間，表明倉儲業務量進一步增長，商品周轉效率持續提高，企業經營情況有所改善。

快遞發展與消費需求互為促進

報告期内，物流倉儲行業共錄得7起國家層面政策，其中有3起均聚焦于快遞市場，主要涉及優化服務、完善市場及增加對消費者的保護。

政策上，可看出國家目前對快遞物流市場的高度重視。數據上，中物聯表示2023年我國物流市場恢復增長，全年快遞業務量達1320億件，連續十年穩居世界第一，快遞的強勁增長背後是消費需求的進一步攀升，同樣不斷完善的快遞網絡也促進着消費的增長。

如1月19日消息稱，拼多多表示2024年“春節不打烊”活動期間，中通快遞和極兔速遞，将作為平台的快遞特約合作夥伴，相比以往春節期間的快遞停運，此舉無疑使得線上消費需求增加。

其中還需要注意到，國家層面上，1月10日國家發改委印發《城鄉冷鍊和國家物流樞紐建設中央預算内投資專項管理辦法》的通知，通知指出該專項以投資補助的方式支持物流基礎設施補短闆項目、冷鍊物流設施項目等的建設。

這是繼2022年6月國家發改委下達的城鄉冷鍊和國家物流樞紐建設專項2022年中央預算内投資14億元後又一次相似類型的财政補助，持續的資金扶持也表現出國家對于冷鍊發展的大力支持。

消費者層面上，目前預制菜賽道持續升溫，也帶動了冷鍊物流領域的發展。1月22日，預制菜國標報送稿已成形，預計最快半年内會有結果，該標準最大的亮點是禁止添加防腐劑，並要求産品必須冷鍊運輸。

“甩包袱”與新開端

報告期内，共錄得6起股權轉讓事件，轉讓金額達21.25億元。與之前報告期相比，股權轉讓事件數量較多。

其中可以發現兩家非物流企業均将旗下資産轉讓至關聯專營物流企業，如2023年12月25日海南橡膠計劃将旗下海墾現代物流的94.49%股權，通過非公開協議方式轉讓給關聯方海墾商貿物流，轉讓價格為1.81億元。交易目的是資産優化方面的策略調整，通過股權轉讓集中資源重點發展橡膠種植、加工、貿易等産業核心環節。

但同時公告中也表示，海墾現代物流的業績表現平穩，而海墾商貿物流在經營上存在一定壓力（2023年1-9月淨利潤為-3242.53萬元），此次交易是否能為雙方帶來正面效應，仍需市場觀察。

這與市場上大部分股權轉讓的情況不同，于受讓方而言，此次交易利好或利空皆有發生的可能，而據觀點指數統計以往的轉讓事件，股權轉讓大多是基于對雙方均可産生利好才有所動作。

如12月20日東風物流以7903.44萬元收購襄陽工貿100%的股權，東風集團對此表示，襄陽工貿整合到東風物流後，其整體服務水平預期會大幅提升；而對于東風集團而言，其今後向東風汽車公司及其附屬公司采購物流服務的成本也會由于規模效應而降低。

此舉是海南橡膠為聚焦主營業務而剔除非主營業務的部分，但關聯方海墾商貿物流的運營情況仍會影響海南橡膠二級市場的表現，如若關聯方經營情況持續不佳，也将對股價表現、融資等産生負面影響。

報告期内，共錄得6起設立公司相關事件，同樣多于統計的前幾個月份。其中與供應鍊有關的共2家，創新服務有關的共2家。

供應鍊方面，1月2日華貿物流與物産中大物流聯合成立合資公司，並表示此舉旨在通過資源整合和優勢互補，提升國際大宗商品物流供應鍊的韌性和服務能力，解決當前物産中大成員公司面臨的大宗商品物流痛點。

創新服務方面，1月2日中儲股份成立中儲鋼超科技有限公司，企業經營範圍包括物聯網應用服務、互聯網數據服務、人工智能雙創服務平台以及軟件開發等，此舉可視為中儲股份在尋求新的增長點，以保持行業地位。

面對競争激烈的市場，物流企業不斷完善的供應鍊與數字化技術将會提高物流效率與客戶滿意度，讓企業可以更好地了解客戶需求和市場趨勢，並基于此開拓新的業務，逐步提高市場占有率。

倉儲物流REITs市場表現持續低迷

1月8日，嘉實京東倉儲REIT發布公告稱，其連續3個交易日累計跌幅12%，為保護基金持有人的利益，該基金将自2024年1月8日上海證券交易所開市起停牌1小時，並于當日上午10:30起復牌。

無獨有偶，1月10日，紅土創新基金管理有限公司公告，紅土創新鹽田港REIT因二級市場價格波動，于2024年1月11日進行停牌及暫停基金通平台份額轉讓業務1小時。

而1月11日，嘉實京東倉儲REIT則再次發布公告稱前一日（1月10日）盤間成交價格下跌幅度觸發當日10%的漲跌幅限制，将自1月11日上海證券交易所開市起停牌1小時，並于當日上午10:30起復牌。

市場情緒不佳，主要是投資者對REITs底層資産的信心不足所導。就嘉實京東倉儲REIT而言，其在年後的7個交易日内累計跌幅近30%，大跌的背後是底層資産租戶租金的問題。

據觀點指數了解，嘉實京東倉儲REIT的武漢項目整體出租給湖北京邦達的2023年執行淨有效租金為33.37 元/平方米/月，但續租協議中卻将首年起始淨有效租金調整為28.98 元/平方米/月，續租租期為2024年1 月1日至2028年12月31日，在續租期内租金標準繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%。

就調整後的租金而言，2024年淨有效租金較2023年降低了13.16%，這也導致市場抛售情緒高漲。據物聯雲倉數據，2023年12月武漢的平均租金為22.22元/平方米/月，環比下降0.4%，中部區域重點城市（太原、鄭州、合肥、南昌、長沙）平均租金中位值為21.44元/平方米/月，嘉實京東倉儲REIT調整後的租金實際上仍高于武漢及中部地區的平均租金。

二級市場的持續波動也促使原始權益人與運營管理機構通過增持“安撫”市場情緒，避免擠兌風險的發生。

1月10日，嘉實基金發布公告稱，計劃使用不超過1000萬元增持嘉實京東倉儲REIT，以展示其對嘉實京東倉儲REIT的長期投資價值認可。

1月17日，嘉實京東倉儲REIT召開經營情況投資者說明會。會上其表示為進一步保障投資者的利益，在保證運營管理水平、質量不受影響的前提下，在對應年份的每個季度末，因武漢項目新簽租約形成的租金收入差額由運營管理機構采取相應措施承擔。

此次的二級市場波動也給予嘉實京東倉儲REIT警示：其底層資産中的另兩個項目即重慶項目和廊坊項目在後續租約簽訂時需十分謹慎，如若REITs的底層資産資金回籠受到阻礙或未達到其設立的租金收入目標時，其股價也會有所承壓，此外資本市場還會密切關注這兩個項目的租約情況。