供應創新高 | 2024年1月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 年末供應量創新高，頭部推新外拓雙向發力 報告期内，市場迎來大量零售商業項目供應入市，創下年内供應量新高，其中節日前後是最多項目入市的時間節點。有超過20家樣本企業有項目開業，占到全國新增開業項目的五成以上。

消費REITs邊界拓寬，萬達出售萬達廣場回血 随着消費基礎設施REITs的不斷發展，期内金茂和物美REITs都進入發售階段，此外以首創為代表的奧特萊斯業态也進行了相關的REITs申報，底層資産類别日益豐富。交易市場上，萬達出于資金壓力出售了數個萬達廣場。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費熱點 樣本項目方面，期内的新開店數量與上個報告期相比略有增長，其中奢侈品和運動品牌熱度較高。需要關注到的是，項目的招商引入也與消費熱點相契合，如冰雪運動熱度走高的當下，部分樣本項目對運動品牌的引入較為積極。

年末供應量創新高，頭部推新外拓雙向發力

零售商業供應方面，據觀點指數統計，從12月下旬到1月下旬的近一個月時間内，全國範圍共開業103個零售商業項目，總體量超過839萬平方米，創下年内新高，平均單個項目體量約為8.15萬平方米。

其中，大部分項目集中在12月22日至31日的10天内開業。這主要與集中的節假日有關，該時間段内有三個節日，分别為傳統冬至、西方聖誕節及新年元旦，因此更多企業選擇在此期間推動新項目入市，以抓住消費者的節日消費熱情，創造更好的開業業績。

區域分布上，商業化程度較高的華東和華南區域是期内供應量最多的兩個大地區，其中華東區域城市共貢獻了43個新項目，華南區域則貢獻了24個新項目，約占全國新增供應的65%，其余西南、華中、華北、西北、東北等區域則合計貢獻36個新項目。

城市分布上，一線城市合計開業18個項目，北上廣深分别貢獻5個、4個、6 個和5個項目，占總開業項目的近20%，其余二線及以下能級城市則分别占80%。

據觀點指數統計，樣本企業共有21家有新項目開出，期内也成為年内最多企業開業的節點，共計開出43個零售商業項目，體量超過410萬平方米，占期内全國新增開業項目的半壁江山。

數據來源：觀點指數整理

結合2023年全年的情況，可以發現開業節奏較快的企業進入了調整階段，保持着相對穩定的節奏，如珠海萬達商管和新城控股等企業。

以新城控股為例，官方數據顯示，其2023年合計有22座吾悅廣場如期開業，包括14座自持項目以及8座代管項目，平均單月開業2個項目。觀點指數發現，今年以來，新城控股以往的快節奏有所改變，且代管項目比例也明顯上升，輕資産上升到更加重要的地位。

觀點指數認為，在商業地産行業前景尚不明朗，大部分樣本企業普遍面臨資金壓力的背景下，這種改變不失為明智之舉。

資金壓力較小且項目運營能力突出的企業，則明顯更為活躍。如華潤萬象生活，據其官方數據顯示，年内其新開13座購物中心，全國在營購物中心數量達到101個，新簽輕資産外拓項目14個，均為一二線城市的大型TOD項目，外拓輸出持續發力。

而印力年内開業産品則更加多元。據觀點指數統計，其去年標準産品和非標産品同步推進，開業了上海龍華會、萬科玉鳥集、天空藤集二期、睿印RAIL IN及多個印象城，展現了多元化的商業打造能力。

此外，其在項目獲取上也有不少收獲，去年接連簽約了三林印象匯、唐城印象天地、唐鎮印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項目，大多位于一二線城市。

消費REITs邊界拓寬，萬達出售萬達廣場回血

期内，樣本企業的簽約較少，僅錄得碧桂園文商旅集團簽約武漢光谷大道公寓項目，以及華潤萬象生活與昆明市五華國投簽署合作協議，打造萬象匯項目。

其中華潤萬象生活簽約的項目位于五華區西市商圈，該區域是昆明的主城區，将和昆明萬象城在城市核心區域形成一城一匯的布局。

REITs市場上，目前已申報的消費基礎設施REITs中，華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT進度最快。

前者于1月22日至1月26日正式發售，發售價格為2.670元/份，預計募集資金總額為10.68億元。資料顯示，該REITs底層資産為長沙覽秀城，年度客流逾1000余萬人次，2020-2022年度的銷售坪效和運營收入復合增長率分别達到20.45%和31.6%，處于高速增長期。

後者則确定基金認購價格為2.383元/份，募集期為1月24日至1月25日，底層資産是社區商業，包括四大項目，分别為大成項目（北京豐台區）、玉蜓橋項目（北京豐台區）、華天項目（北京海澱區）和德勝門項目（北京西城區）。

此外，百聯也進入REITs申報隊列，期内華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金正式申報，為市場上申報的第六只公募消費REITs，底層資産為上海又一城購物中心。

而除購物中心資産之外，奧特萊斯項目也進行了REITs申報。期内華夏首創奧特萊斯封閉式基礎設施證券投資基金正式于上交所申報，這是第一單以奧特萊斯作為底層資産的公募REITs。

上述REITs的底層資産為濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目，項目建築面積總計20.36萬平米，估值約20.53億元。

可以看到，目前國内消費設施REITs的資産類型漸趨多元，邊界也在不斷拓寬。近年來，奧特萊斯業态成為商業熱點，2023年有不少項目開業，相關企業也錄得業績增長，如2023上半年，上海百聯集團的奧萊業務毛利率同比增長10.54%。

消費市場上，消費降級成為趨勢之一，相當數量的年輕消費者追求性價比消費，這與奧萊目標客群相吻合，因此不少奧萊企業在業态打造上趨向年輕化、多元化的組合，並加快拓展步伐。

大宗交易方面，期内不乏資産出售的消息傳出。如萬達商管為緩解債務壓力，轉讓了多個萬達廣場項目，接手方不乏基金機構、開發商企業。

報告期内，中聯基金先後接手了湖州萬達廣場、太倉萬達廣場、廣州蘿崗萬達廣場及上海金山萬達廣場。雖然上述項目的交易價並未公開披露，但據此前消息，萬達集團正考慮出售旗下20個商業中心，每家估值7-8億元，預計收購上述項目需要幾十億資金。

實際上，去年至今萬達商管已出售多個萬達廣場以緩解資金壓力。據觀點指數不完全統計，去年6月至今，萬達商管已轉讓了10個萬達廣場，收購方有險資、基金及開發企業。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

觀點指數認為，于萬達而言，現階段出讓上述項目股權，首要目的是緩解當前的資金壓力，加之在商業市場較為疲軟的背景下，項目的租金、收益等面臨較強不确定性，轉讓也能減少這方面的壓力。

而對于險資或基金機構而言，商業不動産一直是重要的投資類别，後續通過專業的資産管理能力，有望提升項目的價值，鞏固多元化投資結構。

餐飲與奢侈品熱度高，招商密切貼合消費熱點

期内，觀點指數觀察下的樣本項目品牌引入數量較為穩定，相比上個報告期有輕微增長。雖然引入的品牌數量在年内並不算多，但類型較為豐富。

其中，餐飲與奢侈品品牌占據較大比重，服飾、運動、數碼、香水及鞋履等不同細分業态的品牌也有引入。

數據來源：觀點指數整理

奢侈品牌方面，重奢品牌的入駐對項目競争力的提升有較大幫助。期内愛馬仕在無錫恒隆廣場開出全新門店，路易威登南京國金中心專賣店也正式開業。

需要注意到的是，目前奢侈品市場的競争同樣激烈。期内Gucci的新繫列産品較往常減少了20%，分銷網絡規模也有所削減，以吸引年長且富有的消費人群。業内人士認為，Gucci此舉是通過營造稀缺性來提高品牌力，從而推動業績長期可持續增長。

此外，國外知名運動品牌也繼續進駐國内購物中心。觀點指數發現，運動品牌的引入與季節和熱點強相關，近期冰雪運動和旅遊成為大衆焦點，而上海新天地就在期内開業了專業運動品牌迪桑特城市概念店。

實際上，運動品牌近年來的熱度一直居高不下，業績表現也十分亮眼。期内，以中産階級為主要目標客群的運動服飾品牌lululemon預計2023财年第四季度的淨收入将在31.19億美元至31.7億美元之間，與2022财年同期相比，增長14%至15%。

至于引入店鋪類型方面，期内開業了不少首店及新店，但更多的是長期店鋪，快閃店和限時店等短期店鋪較少。

數據來源：觀點指數整理

其中，首店依然占據較高比例，這類店鋪在消費者客群中具有更高的号召力，但對項目的要求也相對較高。而不同能級的首店中，區域首店會更受歡迎，全國首店的引入則更考驗企業的招商能力，此外後續運營也需要花費較多心思。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

回顧2023年，觀點指數統計下的樣本項目引入超過200家店鋪，其中頭部企業的重點項目有更高的品牌吸引力，如三里屯太古里期内就有不少首店及新店開業。