空置率持續承壓 | 2024年1月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 一線城市空置率繼續攀升，金融、TMT、專業服務業辦公需求突出 在新增辦公面積持續放量以及辦公需求持續低迷等多重因素影響下，重點城市辦公市場面臨租金下行、空置率持續走高的情況。寫字樓物業如何适應市場發展，在激烈的競争中脫穎而出，成為業主急需解決的難題。

運營商以“降租”穩定出租率，太古地産投資物業公平值出現虧損 從企業披露的寫字樓運營數據來看，商辦運營商開始轉變租賃策略，通過降租等舉措來維持項目出租率的穩定。此外，太古地産預計2023年度或會錄得投資物業公平值虧損約港币45億元。

碧桂園拟轉讓廣州繫列資産項目，辦公空間服務商尋求外部合作 期内再有房企出售辦公資産。在銷售未達預期的情況下，出售商辦資産成為不少房企快速回籠資金的選擇，這也導致近期出現辦公資産抛售熱潮。辦公空間服務商方面，期内樣本企業積極尋求對外合作，以實現管理規模的增長。

一線城市空置率繼續攀升，金融、TMT、專業服務業辦公需求突出

從國家統計局披露的數據來看，2023年1-12月，辦公樓竣工面積累計值為2889.93萬平方米，累計增長10.8%。2023年辦公樓竣工面積繼續得到增長，新增辦公面積的增長加劇了去化壓力。

同時，一線城市新增供應保持較高水平，迎來多個辦公項目的入市，市場存量面積也繼續增長。據世邦魏理仕披露的數據，2023年全年，一線城市北京、上海、廣州及深圳新增入市的辦公面積分别為73.5萬平方米、110.6萬平方米、70.7萬平方米以及115.6萬平方米。

辦公項目新增入市推動了一線城市辦公總存量面積繼續走高，同時加劇了存量辦公項目的去化壓力。

據觀點指數不完全統計，2023年一線城市新增入市的辦公項目包括但不限于京印國際中心、北辰中心、北辰·新空間等。

值得一提的是，新世界中國旗下的前海周大福金融大廈已于2023年底全面啟用，並陸續進駐商業。

前海周大福金融大廈坐落于深圳前海自貿區桂灣片區，是新世界中國在深圳落成的第一個綜合體項目，于去年年底全面正式交付，目前已經進入全面招商階段。其中寫字樓部分已于11月份完成辦公入駐，目前出租率保持穩定。

據了解，新世界于2016年獲得前海周大福金融大廈所在地塊，總建築面積約24萬平方米，由約200米高的北塔和約120米高的南塔雙子塔辦公樓組成。項目定位為打造深圳獨有的金融、科技生态圈。

目前，新世界中國的業務布局主要在粵港澳大灣區和長三角核心城市及國内一線城市。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

受新增辦公面積以及宏觀經濟影響，一線城市優質寫字樓市場空置率出現不同程度的上漲。據世邦魏理仕披露的數據，2023年末，北京、上海、廣州及深圳優質寫字樓辦公市場的空置率分别為21.7%、19.8%、18.2%以及20.9%。

企業需求層面，去年深圳寫字樓淨吸納量處于一線城市的最高水平，達56.8萬平方米。數據顯示，2023年深圳辦公市場中，金融闆塊以23.8%的需求居于榜首；其次是科技闆塊，為深圳辦公市場貢獻了17.7%的辦公需求，相比需求高峰期回落明顯；專業服務業位居第三。

上海全年淨吸納量50.1萬平方米，金融業、專業服務業以及TMT行業辦公租賃需求分别位居前三，但TMT行業需求占比相較2022年有所下降。

廣州全年淨吸納量27萬平方米，主力需求結構與2022年基本一致，TMT，金融業，專業服務業和消費品制造業四大行業合計成交占比超7成，其中TMT比例有所提升。

北京全年淨吸納量13.3萬平方米，主力需求行業包括金融、TMT和能源。

整體來看，金融、TMT、專業服務等行業的辦公租賃需求仍較為突出，而受互聯網行業調整，上海和深圳的TMT行業需求有所收縮。

辦公租金方面，由于辦公需求復蘇未達預期，以及大體量的可租面積等因素影響下，一線城市辦公租金繼續下探，市場觀望情緒較濃。

具體來看，2023年北京全市平均辦公租金累計降幅4.8%，望京、金融街、中關村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前；上海租金全年報價同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%；廣州也不例外，年内全市租金累計下降4.7%。

運營商以“降租”穩定出租率，太古地産投資物業公平值出現虧損

辦公租金下滑走勢也可以從企業辦公項目運營中窺見一二。

1月22日，招商局商業房托披露了截至2023年12月31日止三個月的未經審核運營數據。其中，截至2023年末，位于深圳的科技大廈項目繼續保持滿租狀态，同時年末租金水平為133.6元/平方米，相較三季度末實現輕微上漲，漲幅為0.15%。

截至2023年年末，招商局商業房托持有的5個寫字樓項目出租率為89.9%，現時租金172.86元/平方米，相較三季度末變化幅度分别為7.54%和-2.57%。

具體來看，新時代廣場、科技大廈二期以及招商局航華科貿中心的出租率水平均實現不同程度的上漲，漲幅分别為9%、17.5%和5.7%。科技大廈二期在出租率方面增長幅度最大，主要是第四季度該項目新簽多家科技類公司。

值得注意的是，出租率實現上漲的3個寫字樓項目現時租金均出現不同程度的下滑。其中招商局航華科貿中心因新簽租戶的租金下降，現時租金也下降了13.4元/平方米。

最後的數碼大廈由于部分租戶退租，項目出租率對比三季度末下降了3個百分點至81.4%，現時租金有輕微上漲。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

值得一提的是，去年12月，太古地産披露了2023年财務表現公告。

公告中提到，太古地産預計集團或會在截至2023年12月31日止的年度錄得投資物業公平值虧損，約為港币45億元，2022年投資物業公平值收益約港币16億元。關于公平值虧損的原因，主要包括集團中國内地零售投資物業公平值收益有所下跌，以及相較2022年錄得公平值收益，集團發展中的辦公樓投資物業錄得公平值虧損。

據觀點指數了解，截至2023年6月30日，太古地産在中國内地的投資物業估值為港币1060.27億元，在内地已落成辦公樓物業估值為港币202.42億元，集團應占權益為港币126.2億元。

由于太古地産去年第四季度的運營數據未披露，從第三季度運營數據來看，對比2022年末的出租率數據，除了香港興業中心一座及二座維持不變外，太古匯辦公樓以及頤堤港一座的出租率均出現不同程度的下降，辦公物業運營面臨一定的壓力。

整體來看，辦公市場仍處于調整期，辦公需求未完全恢復，企業租戶租賃決策周期變長。商辦運營商開始轉變租賃策略，通過降租等舉措增加項目吸引力，以此穩定辦公項目的出租率。

此外，也有部分商辦運營商披露了2023年的項目運營情況。

如COOC中海商務超40棟寫字樓及OFFICEZIP項目實現100%滿租。同時，其在内地、港澳以及倫敦超70棟寫字樓及OFFICEZIP項目的出租率突破80%。而遠洋不動産披露，截至去年年末，累計運營管理寫字樓面積超170萬平方米，累計管理第三方寫字樓面積超60平方米。

碧桂園拟轉讓廣州繫列資産，辦公空間服務商積極尋求外部合作

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生3宗商辦資産交易事件，總交易金額為6.4億元，環比上個報告期，商辦資産交易數量及金額均出現下降，市場有所降溫。

數據來源：觀點指數不完全統計

城市布局上，3宗商辦資産交易標的資産分别位于上海、玉林以及咸陽三城，買家類型涵蓋自用型和投資型。

其中，期内最大單的商辦資産交易由建設銀行旗下公司創造。據市場消息，上海建信住房服務有限責任公司與一家外資企業聯合設立的基金以3.7億元的價格收購位于上海虹口區的商辦寫字樓。

但也有報道稱，項目接盤方並非上海建信住房與外資組建的基金，而是建信住房租賃基金（有限合夥）。從建信住房在住房租賃市場的布局來看，該項目有可能被改造為租賃住房産品對外出租。

此外，期内再有房企出售辦公資産的動作。

1月19日，據廣州産權交易所披露，碧桂園挂牌了位于廣州的一繫列資産轉讓項目，其中包括寫字樓、辦公樓、商業物業、酒店以及公寓樓等多種物業類型。

關于辦公物業的轉讓包括位于廣州增城區的碧桂園中心甲級寫字樓以及番禺區碧桂園藏珑府辦公樓。

增城區碧桂園中心甲級寫字樓項目交樓時間為2022年6月30日，建築面積76351.78平方米，建築高度超240米，總計51層，管理費12元/平方米。項目産權獨立清晰，證載用途辦公，有抵押，現狀為空置，項目拟轉讓價格為7.72億元。

來源：廣州産權交易所，觀點指數整理

番禺區碧桂園藏珑府辦公樓項目總占地約7.8萬平方米，建築面積約38萬平方米，自帶商業配套。項目産權獨立清晰，證載用途辦公，有抵押，現狀為空置，項目拟轉讓價格為11.52億元。

其中A棟為4.5米層高復式，總層高15層，地上13層（首層為商業，2-13層為辦公），可售貨量共633套，2.57萬平方米；B棟為4.5米層高復式，總層高15層，其中地上13層（首層為商業，2-13層為辦公），地下2層，可售貨量236套，約0.84萬平方米；C棟為3.2米層高平層，總層高20層，其中地上18層，地下2層，可售貨量569套，2.34萬平方米，其中平層辦公561套，2.3萬平方米。

位于增城區和番禺區兩個辦公物業成功出售後預計可為碧桂園帶來19億元左右的收入。

觀點指數發現，在房地産市場銷售未達預期的現狀下，出售商辦資産成為不少房企快速回籠資金的選擇，這也導致近期出現辦公資産抛售熱潮。

盤點近期發生辦公資産出售行為的房企還包括中駿、陸家嘴、大悅城、太古地産以及恒基兆業等。但在辦公市場調整階段，不少投資者持保守态度，辦公資産成交周期也有所延遲。

辦公空間服務商方面，期内樣本企業積極對外尋求合作，實現管理規模的增長。

如去年12月，南翼晉江國際芯創港深圳招商服務中心正式揭牌。作為泉州南翼高新區成立以來的首個標準化園區試點項目，南翼晉江國際芯創港将規劃建設為集成電路新城。潤加速将攜手潤城新産業推動南翼晉江國際芯創港與深圳産業的深度融合，共同推動半導體與集成電路、信息技術産業企業等企業入駐晉江國際芯創港。

據觀點指數了解，目前潤加速旗下項目布局全國10余座城市，合計17個産業主體空間。同時近5年來，已有超500家企業入駐潤加速，超100家企業成功與華潤達成項目試點或合作，4家獲得華潤VC資金投資。

BEEPLUS在對外合作方面同樣有不錯的表現。

如即将在今年年初亮相的灣區數字技術創新中心，是由深圳市源創力離岸創新中心、中國電動汽車百人會與蜜蜂科技BEEPLUS等攜手合作打造的項目，其中BEEPLUS承擔了項目的設計與未來基礎運營工作。

此外，1月9日，京東方零秒空間與中歐校友總部達成合作，雙方以零秒陽澄湖中心項目為合作起點，将充分發揮各自在中歐校友總部資源以及京東方智慧醫工産業上的資源優勢。其中零秒空間将依托京東方智慧醫工産業資源優勢搭建交流平台，中歐校友總部将依托中歐國際工商學院教育資源以及中歐校友總會商業資源。

本次合作的項目零秒陽澄湖中心是零秒空間繼獨墅湖社區項目後，再次布局蘇州工業園區的又一重點項目，項目位于陽澄銀座中歐校友總部大廈，面向蘇州以及華中地區的創業企業、高科技企業提供企業服務。

在推進辦公空間産品入市方面，創富港繼續保持開業節奏。近期創富港在上海、深圳、長沙、杭州以及北京五城有七個新店開業，分别為上海寶鼎大廈26樓、深圳海運中心26樓、長沙西中心T2棟6樓、深圳方大大廈4樓、深圳1983創意小鎮D7棟、北京大恒科技大廈7-8層以及杭州恒祺商務中心4幢12樓。