GDIRI觀察 | 嘉實京東倉儲REIT解除限售後

觀點指數（GDIRI） 1月25日，嘉實京東倉儲REIT發布公告表示，該基金的部分戰略配售份額将于2024年2月8日解除限售。此次解除限售的份額共計1.8億份，其中場内解除限售份額為1.705億份，場外解除鎖定份額為950萬份。

此次解除限售後，嘉實京東倉儲REIT的可流通份額将合計達到3.3億份，占該基金全部基金份額也由解禁前的30%上升為66%。流通份額包括場外份額，這些份額在符合相關辦理條件的前提下，通過跨繫統轉托管至場内後即可上市流通。

此外，公告還詳細列出了此次解除限售的場内份額和場外份額的具體情況，包括證券賬戶名稱、限售份額總量、限售類型、限售期等信息。

對于公募REITs的投資者而言，限售主要目的是穩定市場，並保護其利益，而對于REITs本身而言，限售是為了讓投資者在充分了解、熟悉該REITs的投資特點和風險後，避免盲目跟風炒作而導致REITs股價大幅異動。

觀點指數了解到，本次解除限售的限售份額持有人是REITs投資者中的其他戰略投資者，其限售期為12個月；而對于原始權益人及關聯方，其限售期為36-60個月，目前還未解除限售。

事實上，解除限售前嘉實京東倉儲REIT已經經歷了股價的大跳水，這主要是源于其關于武漢項目主要承租人的一份續租公告。

據京東REIT1月公告披露，武漢項目整體出租給湖北京邦達供應鍊科技有限公司，2023年執行淨有效租金為33.37元/平方米/月（含稅含物業費）。但其續租協議中卻将湖北京邦達續租首年起始淨有效租金降至28.98元/平方米/月，續租租期為2024年1月1日至2028年12月31日，在續租期内租金標準繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%。

此公告披露後也在二級市場上掀起軒然大波，直接導致其股價多次觸發10%的跌幅限制，因此也多次發布停牌公告，1月4日收盤價為3.117元/股至解除限售前（1月24日）收盤價2.468元/股，跌幅已達到21.46%。

二級市場的持續波動也促使原始權益人與運營管理機構通過增持“安撫”市場情緒，避免擠兌風險的發生。1月10日，嘉實基金發布公告稱，計劃使用不超過1000萬元增持嘉實京東倉儲REIT，以展示其對嘉實京東倉儲REIT的長期投資價值認可。

而嘉實京東REIT方面也對武漢項目租金下降采取了風險緩釋措施，未來5年的總租金收入差額1821.78萬元，将由運營管理機構采取相應措施承擔。

具體組合措施包括：運營管理機構将與基金内項目上的物業管理供應商進行談判磋商，協商降低項目的物業服務費、維保費等物業相關費用（5年合計約1247.65萬元）；運營管理機構将主動減免部分運營管理費用，每年減免金額為除物業相關費用降低以外的其他差額部分（5年合計約574.13萬元）。

回到解除限售後四個交易日（1月25、26、29及30日），嘉實京東倉儲REIT的收盤價分别為2.482、2.468、2.465、2.459元/股，股價暫時未有大幅波動，換手率也低于5%，從市場角度來看，大多數投資者仍持續認可嘉實京東倉儲REIT的底層資産價值。

但同時也需注意到，與其他解除限售的倉儲物流REITs相比，嘉實京東倉儲REIT也並未迎來逐步上升的溢價率，其25、26、29、30日的折溢價率分别為-30.03%、-30.43%、-30.51%、-30.68%。折溢價率為負表示該公募REIT的市場價格低于其資産淨值，也說明市場對該REIT的價值持保留态度。

比如中金普洛斯REIT解除限售後兩日（2022年6月14-15日）的折溢價率為27.87%、28.18%，且2022年6月30日其折溢價率達到35.7%，整體增長幅度達到28.09%。

解除限售後的可流通份額增加的同時，市場活躍度會有所增加，投資者會更加多元化，公募REITs的二級市場價格也會進一步往其底層資産的内在價值回歸。

觀點指數認為，其底層資産中的另兩個項目即重慶項目和廊坊項目在後續租約簽訂時需十分謹慎，解除限售後的市場流動性更強，如若REITs的底層資産租戶續約情況或租金收入情況仍未達投資者預期，其股價也會面臨新一輪的壓力。