化債進度 | 2024年1月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 各地拟定融資支持項目名單，房企開發到位資金降幅回落 房地産融資協調機制部署會強調各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地産項目名單。統計局數據顯示，2023年全年房地産企業開發到位資金為12.75萬億，同比下降13.60%，相較2023年1-11月降幅擴大0.2個百分點，同比降幅最大的來源是利用外資。

信用債融資規模持續上升，上半年償債壓力集中 信用債發行規模共計340.99億元，平均發行利率3.14% ，發行規模與利率之間呈非同頻升降。發行票據金額較大的企業包括保利發展、中海、中鐵等國央企，民營企業發行規模僅占比14.29%。2024年房企信用債到期金額總計512.3億元，上半年約占全年債務總量的48%。

房企化債境況分化，資産處置進程加速 目前已有19家出險房企進行債務重組，成功完成債務重組流程的僅為少數企業，大部分仍未走出債務困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現二次違約的情況。為了化解流動性壓力，各房企也加速推進其資産處置進程以回籠資金，1月資産處置資金規模最大的房企為碧桂園，共計已出售約90.54億元。

各地拟定融資支持項目名單，房企開發到位資金降幅回落

1月12日住建部及金融監管總局出台了《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，提及建立城市房地産融資協調機制。搭建政銀企溝通平台，推動房地産開發企業和金融機構精準對接。同時篩選确定支持對象。根據房地産項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、财務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地産項目名單，向本行政區域内金融機構推送。對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地産開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。

25日，國家金融監督管理總局負責人提出推動房企與金融機構精準對接以及精準支持房地産項目融資需求。26日住建部召開城市房地産融資協調機制部署會，會議強調：要求各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地産項目名單，協調本行政區域内金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。

據了解，本月底前，第一批項目名單落地後即可争取貸款。

目前，多地已就房企項目融資落實采取行動，包括江西、重慶等地。除了地方政府，各大銀行也積極響應中央政策，建立房企貸款綠色審批通道。觀點指數認為，協調機制的實行有望較大緩解房企當前的資金壓力，有利于保交樓工作的推進，同時給房地産市場的可能出清奠定基礎。

國家統計局公布的數據顯示，2023年全年房地産企業開發到位資金為12.75萬億，同比下降13.60%，相較2023年1-11月降幅擴大0.2個百分點。

數據來源：國家統計局 觀點指數整理

資金構成成分中，2023年同比降幅最大的是利用外資，相較2022年同比下降39.1%，收縮顯著，同比降幅曾一度達到73.5%。近幾年的房企頻繁暴雷以及内房市場成交低迷，不斷磨損海外投資者對房地産的信心。

除了利用外資，值得注意的還有2023年12月定金及預收款和個人按揭貸款的同比降幅再次擴大，2023年内已經是八連跌。

據統計，2023年定金及預收款和個人按揭貸款分别為43202億、21489億，同比下降11.9%及9.1%，相比1-11月的數據，均下降1個百分點。

信用債融資規模持續上升，上半年償債壓力集中

1月共錄得35起房地産企業信用債發行，發行規模共計340.99億元，平均發行利率3.14% ，發行規模與利率之間呈非同頻升降。

數據來源：wind 觀點指數整理

信用債發行規模連續第二個月上漲，環比漲幅升至44.21%，突破了近9個月以來的規模水平。

但平均票面利率有所下降，相較12月3.48%的水平降低了0.34個百分點，據觀察，近一年的信用債發債平均利率基本穩定在3%-3.5%的水平區間。發行票據金額較大的企業包括保利發展、中海、中鐵等國央企，民營企業發行規模僅占比14.29%。

2024年上半年房企信用債和海外債集中到期，上半年的債務壓力較大。據觀點指數統計，2024年上半年房企信用債到期金額總計430.03億元（注：統計樣本中信用債發行時間自2022年1月起始至今），上半年約占全年債務總量的64.8%。

數據來源：wind 觀點指數整理

2024年海外債到期金額總計約2753.54億元，相較2023年到期金額的3639.56億元下降24.34%。與信用債償債周期類似，其到期債務主要集中在上半年。

截至1月23日，綠地控股集團的兩支信用債成功展期，債券余額共計26億元，展期後兌付日調整為2027年1月7日。

房企化債境況分化，資産處置進程加速

據觀點指數統計，樣本房企中目前已有19家出險房企進行債務重組，成功完成債務重組流程的僅為少數企業，大部分仍未走出債務困境，甚至還有已完成重組或展期的房企，又出現二次違約的情況。

1月23日弘陽地産發布公告稱，弘陽集團面臨清盤呈請。據了解，此次清盤是由于弘陽集團子公司弘昇有限公司2022年8月未能向呈請人償還2.8858億美元。目前，弘陽地産美元債違約規模共計17.4億美元。

根據弘陽地産發布的半年報數據，上半年其淨虧損28.44億元，現金總量為39.8億元，去年同期淨虧損4.06億元，現金短債比0.2，遠低于紅線設定。2023年業績顯示，弘陽地産銷售額為218.29億元，同比下降37.99%。可以看到，弘陽地産現金流情況較差，短期償債壓力較大的同時，也面臨較大的再融資壓力。

除了弘陽地産面臨清盤外，香港高等法院于1月29日向中國恒大發出清盤令，法官指出中國恒大重組聽證會已持續近一年半，但恒大仍未提出具體重組方案，故進入清盤程序。清盤當日中國恒大、恒大汽車、恒大物業股價均出現不同程度下挫，其中中國恒大跌幅超20%。

此前為争取債務重組的通過，中國恒大已經八次提交清盤呈請延期申請。據了解，此次清盤聆訊前，曾有一組持有中國恒大超20億美元主要境外債券持有人，計劃加入清盤呈請，尋求将公司清盤。

中國恒大2023年半年報顯示，其負債總額約為2.39萬億，剔除合約負債6039.79億後的真實負債約1.78萬億，但其總資産1.74萬億元，仍資不抵債。

與此同時，作為首批完成境外債務重組的華夏幸福或将面臨再違約的風險。1月3日華夏幸福的美元債部分持有人反映，在債務重組協議下，他們于上月底應收到的款項不足三分之一。

據了解，華夏幸福于2023年11月完成債務重組計劃，已通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為人民币1885.76億元。截至12月30日，華夏幸福累計未能如期償還的債務金額達到人民币242.43億元，而2023年半年報顯示，上半年其實現營業收入106.16億元，同比下降26.09%，實現銷售額48.27億元，同比下降34.07%。

另一方面，在歷時24個月後，中國奧園61億美元境外債務重組于1月12日獲相關法院批準，中國奧園計劃發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換。

據了解，2023年9月，中國奧園存續的12只境内標準化公開債務産品全部通過整體展期，截至目前，中國奧園的境外和境内債務重組流程都已完成，中國奧園正式成為首家成功完成境内外債務重組流程的粵繫房企。

或由于中國奧園2023年以來業績方面有所盈利以及董事長郭梓文及其親屬将中國奧園13.5%的股份出讓給債權人，增添了信心，耗時近1年的債務重組塵埃落定。2023年上半年中國奧園營業收入109.41億元，同比上升251%，毛利潤7.42億元，同比上升373.1%。

但債務重組只是延長償債周期並不能真正解決不斷累積的債務問題，自身的“造血”能力才是解決問題的關鍵。

除此之外，正荣地産和龍光集團均于1月成功簽署境外債務重組支持協議，花樣年則是宣布其境外債務重組期限延至1月31日。

為了化解流動性壓力，各房企也加速推進其資産處置進程以回籠資金。

截至1月26日，觀點指數1月統計的樣本企業内共有11起資産處置操作。其中涉及資金規模最大的為碧桂園，資産規模約為90.54億元，除了1月大筆的資産出售，12月還向萬達方出售珠海萬達商管1.79%股權，金額總計30.69億元。

碧桂園近期頻繁變賣資産或為減輕資金壓力以推進當前債務重組進程。

1月22日，碧桂園委任畢馬威作為其主要财務顧問以推進境外債務重組進程，據了解，此次境外債務重組涉及93億美元，此前為緩解短期資金壓力，于2023年9月完成約147億元的境内債展期。

除了當前已違約的債務， 碧桂園于2024年還有兩支到期債券，分别為于2024年1月27日到期的9.65億美元債以及4月8日到期的5.37億美元債，可見，碧桂園的償債壓力集中在當下的第一季度。除此之外，碧桂園于2025年、2026年集中到期的美元債數量合計八支，資金規模為68.51億美元。