2024年1月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

觀點指數 1月權益銷售1793億元，同比降35.9% 1月份前100房企實現權益總銷售金額1793億元，同比下降35.9%。

2023商品房銷售11萬平，兩部門協調解決房地産融資問題 2023年1-12月全國累計商品房銷售金額116622億元，同比下降6.5%；全國累計商品房銷售面積111735平方米，同比下降8.5%。1月12日，住建部和金監局聯合印發通知，要求地級及以上城市建立城市房地産融資協調機制。

價格監管放松，多地“定制”購房優惠政策 房價監督“高壓”不再，房價變動更加靈活。河南開封市尉氏縣表示要取消商品房銷售價格備案制度；江蘇泰州将實行商品房“優質優價”管理，為企業提供更高的定價自由度。上海金山區發布購房5年内免費軌交通勤的優惠政策。江蘇連雲港、四川内江、河南駐馬店等地鼓勵團購新建商品房。

降息未如預期，降準釋放貨币流動性 12月銀行宣布下調存款利率以來，市場普遍預期2024年LPR将迎來降息。但預期落空，取而代之的是1月迎來了降準。此次降準幅度超預期，釋放的資金流動性将繼續推動經濟回穩向好。

1月權益銷售1793億元，同比降35.9%

“2024年1月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1月份前100房企實現權益總銷售金額1793億元，同比下降35.9%。1月份，前100房企實現全口徑銷售金額2596億元，同比下降35.1%。

2023商品房銷售11萬平，兩部門協調解決房地産融資問題

根據國家統計局數據，2023年1-12月全國累計商品房銷售金額116622億元，同比下降6.5%；全國累計商品房銷售面積111735平方米，同比下降8.5%；商品房銷售均價為10437元/平方米，同比上升6.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

12月單月，全國商品房銷售金額11304億元，環比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房銷售面積11226萬平方米，環比上升41.6%，同比下降23%。

盡管銷售下滑，但部分城市相對堅挺。北京2023年新建商品房銷售面積1123萬平方米，同比增長7.9%；其中新建商品住宅銷售811萬平方米，同比增長9.3%，辦公樓銷售面積亦有增長，但商業營業用房銷售面積下降19.7%。

天津2023年新建商品房銷售1177.4萬平方米，同比增長20.9%；同時，新建商品住房銷售均價17796元/平方米，同比上漲2.2%。據悉，天津新房市場活躍的主要原因是2023年外地來津人群購房有所增加。

這也意味着高能級城市的虹吸效應加劇，三四線城市房地産銷售更加低迷。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

房地産開發投資方面，2023年1-12月全國房地産開發投資額11.1萬億元，同比減少9.6%，其中住宅開發投資累計完成8.4萬億元，同比減少9.3%，較1-10月跌幅擴大0.3個百分點。

1-12月房地産開發投資實際到位資金190547億元，同比下降13.7%；12月房地産開發投資實際到位資金11251億元，環比上升5.7%，同比下降13.8%，其中國内貸款、自籌資金、預收款項同比分别下滑12.5%、11.7%和13.9%。

早前銀行紛紛召開房企座談會，支持房地産企業的合理融資需求，從數據上看，房企到位資金並未出現明顯改善，仍處于下滑區間，意味着可能需要更強有力的政策來支撐房企的融資需求。

1月12日，住建部和金監局聯合印發通知，要求地級及以上城市建立城市房地産融資協調機制，及時研判本地房地産市場形勢和房地産融資需求，協調解決房地産融資中存在的困難和問題。

此外，亦指出要加強貸款資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用于購地或其他投資。

相比此前傳言的“三個不低于”，由住建部門、金融監管部門主導的房地産融資協調機制在資金業務落實和資金效率上或有更大保障。

施工方面，1-12月房地産累計新開工面積95376萬平方米，同比下降20.4%，降幅較上月收窄0.8個百分點。12月房地産新開工面積7920萬平方米，環比下降4.3%，同比下降11.6%。

竣工方面，1-12月房地産累計竣工面積99831萬平方米，同比上升17%。12月單月房地産竣工面積34594萬平方米，環比上升243%，同比上升13.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

據了解，房地産新開工面積下跌至2006年以來的最低水平，而竣工面積的持續提升則表明“保交樓”工作取得較好成效。據住建部披露，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%；截至2023年末，350萬套保交樓項目交付率已超86%。

觀點指數認為，新開工與竣工之間的表現差異是目前房地産市場去庫存的具象體現，部分城市商品房存量較高、商業物業空置率高企，疊加購置熱情下降，導致土地投資、新開工等出現周期性下滑。

短期内，房地産将維持“穩定”發展的基調，保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等“三大工程”建設将是行業發展的重心。

價格監管放松，多地定制購房優惠政策

從價格上看，12月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的有7個，比上月減少4個；一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅較上月擴大0.1個百分點，其中北京環比持平，上海環比上漲0.2%，廣州、深圳環比分别下降1%和0.9%。

二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别下降0.4%和0.5%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二手房價格方面，12月份各線城市二手住宅銷售價格環比繼續呈現下降的趨勢，一線城市領跌，二手住宅銷售價格跌幅1.1%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.8%，二線城市降幅相較上月擴大0.1個百分點，三線城市降幅持平。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

觀點指數認為，二手房價格的下降對新房市場造成較大沖擊，部分城市在購房支持政策發布的短期内可能存在買賣雙方心理博弈的情況，但大部分城市二手房均處于供過于求的狀态，因此二手房價格處于下行區間；另外，部分急于“解套”的二手房源價格明顯低于周邊房源價格，新房價格亦難以“獨善其身”。

另外，房價監督“高壓”不再，令房價變動更加靈活，變動幅度亦可能擴大。1月11日，河南開封市尉氏縣發布《促進房地産市場可持續發展的若幹意見》，表示要取消商品房銷售價格備案制度；1月24日，江蘇泰州發布通知，将實行商品房“優質優價”管理，為企業提供更高的定價自由度。

價格監管放松之外，各地亦嘗試推出更多定制化的購房優惠，以促進銷售。上海金山區發布購房5年内免費軌交通勤的優惠政策，涉及建發、復地、華紡房地産、新華房地産、光明地産、佳運置業、北京建工、保利發展、新金山投控集團等9家開發商的指定項目，亦将為購房業主制定專屬交通卡。

江蘇連雲港、四川内江、河南駐馬店等地鼓勵團購新建商品房，連雲港将給予團購價值2000萬元以上的業務0.3%-0.7%的資金補貼。

降息未如預期，降準釋放貨币流動性

2024年1月22日公布的最新數據顯示，貸款市場報價利率保持不變，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

12月銀行宣布下調存款利率以來，市場普遍預期2024年LPR将迎來降息，但預期落空，取而代之的是1月迎來了降準。

1月24日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率和支農支小再貸款、再貼現利率。2024年2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。

另外，自2024年1月25日起，分别下調支農再貸款、支小再貸款和再貼現利率各0.25個百分點。此次降準幅度超預期，釋放資金流動性對推動經濟回穩向好将有所幫助。

在此之前，多個城市調整2024年的房貸利率，穩定房地産市場發展。自1月1日起，佛山、東莞、南京等城市階段性取消首套商業性個人住房貸款利率下限，佛山、東莞首套房貸利率最低降至3.6%；南京首套房貸款利率下調至3.9%。

住戶中長期貸款方面，12月住戶中長期貸款淨增加1462億元，保持正增長。全年新增合計2.55萬億元。表明近期房貸調整相關政策取得一定成效。

數據來源：中國人民銀行、觀點指數整理

據金融監管總局披露，2023年新發放住房按揭貸款6.4萬億元，目前個人住房貸款余額38.3萬億元。

日前，金融監管總局在新聞發布會上表示，将繼續做好個人住房貸款金融服務。支持各地城市政府和住建部門，因城施策進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導督促銀行更好服務廣大人民群衆剛性和改善性住房的融資需求。

意味着房貸利率、首付比例等政策可能還存在一定的優化空間。