GDIRI 觀察｜樓市紅盤春節篇：廣州華潤長隆萬博悅府再東風？

觀點指數(GDIRI) 近日，位于廣州番禺的華潤置地長隆萬博悅府再次加推，此次推出A4棟，提供123-140平方米的四房戶型。同時，亦為即将推出的A13棟206平方米的大平層産品預熱。

觀點指數認為，A13棟将作為萬博悅府春節後銷售的一個重要標的，因此目前積極蓄客中。

觀點指數預測萬博悅府206平方米的大平層銷售均價可能在7萬元/平方米左右，單套價格将達到1400萬元。而目前在售的123-140平方米的産品均價約為6.5萬元/平方米，則總價在800-1000萬元左右，意味着A13棟的總價規模會再上一個台階。

事實上，在萬博悅府首次開盤的時候，曾經推出一部分98平方米的産品，總價在600萬元左右，開盤3周内售罄。

回顧萬博悅府的開盤歷程，其趁着去年廣州“920新政”番禺放開限購的東風，在9月25日首推568套住宅，實現30億元的銷售額。

從時間節點來看，萬博悅府正好卡在限購放開之後、國慶黃金周前開盤，市場氛圍的烘托對提升項目人氣和項目的去化有很大幫助。

去年11月28日和今年1月19日，萬博悅府分别加推A3和A4棟，共245套，均為目前主力銷售的123-140平方米四房戶型。與開盤時的盛況相比，這兩次加推的去化效率明顯放慢。據了解，A3棟加推當天去化不足20%。

從網簽來看，新政發布前的9月，番禺新房網簽為711套，新政發布後，10月份上升至911套，漲幅28%，11至12月繼續保持850套以上的水平。受假期、促銷意願下降等因素影響，1月番禺新房網簽套數跌至650套以下。

據披露，萬博悅府A1、A2和A8棟已經售罄，而從網簽上看，A1、A2棟已網簽231套，網簽率93%，A5、A8棟網簽率65%，近期加推的A3、A4棟網簽44套，網簽率18%。

農歷新年過後，萬博悅府将開始主推206平方米的大平層。而這，是萬博悅府的另一股東風。

據了解，同為萬博豪宅的華發越秀和樾府已于去年10月底正式收官，目前萬博長隆這一片在售新盤還有新世界耀勝尊府，即萬博悅府的競争對手。新世界耀勝尊府在售産品為79平方米的三房及114-132平方米的五房。

而萬博悅府123-140平方米的戶型均為四房設計，意味着兩者面對的客群是有差異的，並不會形成直接的競争，兩者在定價上也存在明顯的差異，新世界耀勝尊府的在售均價約為6.28萬元/平方米。

華發越秀和樾府此前壓軸加推的7号樓便有35套建面200平方米的四房戶型，與其他兩個兩個戶型一起入市，僅半年時間便全部售罄。

但不能忽視的是，1月27日，廣州發布《關于進一步優化房地産市場平穩健康發展政策措施的通知》表示，在限購區域範圍内，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。

意味着非限購區内的豪宅市場可能被天河、海珠等限購區分流。

據了解，目前海珠、天河亦有不少總價1400萬元左右的新盤，如廣州地鐵珑璟台、保利湖光悅色、越秀珠實城發江灣和樾、合生缦雲、越秀天河和樾府等。

搭上第一次政策東風的萬博悅府，能否經受第二輪政策風向轉變的考驗，留待龍年揭曉。