GDIRI觀察 | 新大正：第三方物企的壓力

觀點指數（GDIRI）1月30日，新大正物業集團股份有限公司（以下稱新大正）公布業績預告顯示，2023年公司預計營收31億元-32億元，同比增長19.32%-23.17%；歸屬于上市公司股東淨利潤1.55億元-1.65億元，同比減少11.13%-16.52%；扣非後淨利潤1.36億元-1.46億元，同比下降9.97%-16.12%；每股收益0.69元至0.73元，對比上年同期為0.82元。

據了解，營收實現持續增長主要是因為市場拓展保持了良好的态勢，新大正預計全年新簽合同總額近20億元，年化飽和合同收入近10億元。全國化戰略持續推進，重點中心城市公司快速發展，北京、深圳、南京、鄭州、貴陽、武漢等城市公司繼續領跑，區域規模和密度得到提升。傳統優勢業态學校物業和新興的金融、醫養業态實現新的突破，有力支撐當年的收入增長和來年持續發展。

市拓良好但盈利難

雖然市場拓展勢頭良好推動營收較大幅度增長，但淨利潤卻有所下降，新大正對此解釋稱主要受到五方面因素影響。

一是主要客戶群體存在預算縮減的情形，同時部分地區推行最低價招標政策，使得新市場拓展及存量項目續簽都出現價格下降的情況，擠壓了企業的盈利空間。二是重點客戶航空物業客戶持續壓減費用，導致航空業态經營繼續呈現虧損狀态。

三是公司快速成長的過程中，随着項目的增多、經營規模的增長，新招聘員工數量随之快速增加，為确保服務品質，公司加大員工招聘、培訓的投入，並确保員工收入福利的穩定、及社保薪資與社平工資的同步調整，這也帶來人工成本的剛性增加，壓縮企業的利潤空間。

四是新大正自2022年以來推行城市合夥人計劃，城市公司設立時由其管理團隊持有33%的股權，随着城市公司業務的增長和利潤的呈現，少數股東權益較上年同期有較大增長，同時也使得歸母淨利潤相應減少。另外，還受2022年會計估計變更影響，報告期内信用減值損失較上年同期有所增加，淨利潤相應減少。

這也是預料之内，新大正2023年中報及三季報均顯示，其營收大幅增長的同時，歸母淨利潤不斷下滑；作為獨立第三方物企，宏觀經濟和地産下行對其影響明顯。

類似于新大正的獨立第三方物企還包括南都物業、浦江中國、以及較早獨立的綠城服務等。與主流物企過往的規模擴張要依靠關聯房企不同，獨立第三方物企拓張主要依靠收並購、公開招投標和對外合作等，需要企業的服務能力以及口碑優勢以獲得市場認可。

獨立第三方之困

但自2023年以來，物企一方面渴望擺脫因房地産不景氣帶來的直接影響，不斷去地産化；另一方面，也開始尋求新的業績增長點，在非住宅、公建、商業運營等業态有所行動。整體來看，住宅以及非住業态競争壓力增加，獨立第三方物企想要保持現有業務的優勢較為困難。

上述幾家獨立第三方物企中，新大正截至2023年中期共有項目數量526個，其中重慶區域196個，占比37.26%；重慶以外區域330個，占比62.74%。同期，浦江中國在管物業大部分位于上海，並拓展至北京市、天津市、安徽、浙江、江蘇、山東、江西、福建、四川、河南、湖北及湖南省；其城鎮環衛服務主要在福建及四川省開展，集中度較高。

以業态來觀察，幾家物企都有涉及住宅業态，但非住業态也被其看好。南都物業2023年12月投資者交流活動記錄表顯示，截至2023年第三季度住宅和非住業态營收占比約為5:5；2023年1-9月公司新簽物業服務項目72個，新簽約面積約712.69萬平方米。從新簽項目來看，商寫、城市服務類非住業态占比較高，南都物業稱中短期内公司會更看好非住市場的市拓空間。但中長期來看，住宅仍然是公司的基本盤之一，尤其是規模型住宅、優質存量盤。從整體業态結構來看，公司住宅和非住宅項目還在並行發展。

南都物業還曾表示，在當前市場競争激烈、行業利潤承壓的情況下，公司新接項目相比往年會出現一定程度的利潤率下降。

而截至2023年6月30日，新大正各個業态項目數量分别是：辦公233個、公共119個、學校84個、商住64個、航空26個，分别占比44.30%、22.62%、15.97%、12.17%及4.94%。從收入來看，2023年1-6月收入14.75億元，其中辦公占比39.57%、公共占比25.70%、學校占比14.13%、商住占比11.03%、航空占比9.57%。

新大正在2023年三季報中承認，物管企業第三方拓展市場競争更趨激烈，住宅類物業企業持續加碼公建業态，增量的不足擠壓了增長空間，衆多物業企業聚焦存量市場的競争。在有限的資源内，公司一直面臨極大的市場競争壓力，特别是在今年整體市場情況和外部環境因素趨緊的情況下，市場拓展出現了一定的放緩。

對比之下，綠城服務則顯得“另類”，或擁有更強抗風險能力。其股東包括了宋衛平、綠城中國、龍湖等各方面人員，獨立性和财務安全性與地産關聯的物業公司相比要更優；同時，綠城服務主要通過第三方外拓和對外合作來擴張，涉及區域也非常廣泛。

截至2023年6月30日，綠城服務在管項目達到2851個，覆蓋了全國30個省、市、直轄市和自治區，以及220個城市，在管面積414.5百萬平米，儲備面積達到379.3百萬平米；以業态來看，住宅部分收入占比達到70.5%，占在管面積的80.5%；非住宅部分收入占比為29.5%，占在管面積19.5%。