GDIRI觀察｜樓市紅盤：成都麓湖生态城的豪宅開端

觀點指數（GDIRI） 2023年是豪宅價值凸顯的一年，深圳、上海等城市的大戶型豪宅在二手交易和法拍市場上都有不錯的表現。

這一趨勢亦在新年延續，據京東資産交易平台數據，2024年開年10天内，該平台成功處置了11套成交價超過千萬元的法拍房。觀點指數統計發現，法拍平台的千萬豪宅主要來自北京等一線城市。

事實上，随着市場周期波動，不論所處城市線級，具有更稀缺的資源和居住價值的豪宅項目都有較為突出的表現，成都麓湖生态城便是其一。

該項目是成都萬華投資有限責任公司開發的一個占地面積約8300畝的項目，包含住宅、配套、公園等不同的建設内容。其中，湖域面積超過2100畝，為人工造湖。從項目的規劃來看，麓湖生态城具備較豐富的業态組成。

此外，麓湖景區的開發也為這座“小城”的價值提升起到了重要的作用。2018年，麓湖景區獲同意納入四川省4A級旅遊景區創建計劃，于此片區的知名度進一步提升。

住宅開發方面，項目最早于2011年開盤，2014年交付。據統計，目前項目已售住宅超過10000套；此外，已完成交付21個地塊，近6200套住宅。

其中2023年獲批銷售的産品共1455套，單價區間3.5-8.16萬元/平方米。事實上，早在2014年，成都麓湖生态城300平方米以上的獨棟别墅價格已經站上3萬元/平方米的高台。

根據成都住建蓉e辦網站信息，成都麓湖生态城目前可售的主要項目是C10組團鲲鵬荟和C6-1組團的現房，建築面積集中在310平方米左右，戶型為4房或5房，組團中560平方米左右的戶型大部分已售出，余量較少。價格方面，根據組團位置和樓層不同，可售項目的備案均價在3-6.6萬元/平方米不等。而此前獲批銷售的其他組團基本完成清盤。

從價格上看，成都麓湖生态城的溢價能力突出。根據安居客數據，近期成都全市新房均價約為1.7萬元/平方米，天府新區新房均價約2.3萬元/平方米，而麓湖闆塊的在售新房均價則在2.6-3.6萬元/平方米之間，與成都麓湖生态城仍有一定距離。

觀點指數認為，成都麓湖生态城的溢價除了得益于生态和景觀等資源上的優勢，也受到包括品牌塑造和社區運營等層面在内的因素影響。

據麓湖生态城官方披露，2022年項目中的麓客島和美食島客流量近250萬，截至年末，運營的社群數量達到100個。表明項目具有較大的影響力。

另外，作為已經開發了超過10年的項目，成都麓湖生态城在二手房市場亦占有一定分量。

據了解，過去一年成都麓湖生态城部分電梯高層住宅在二手房市場交易活躍，其中配套成熟的次新房如汀院（2020年建成）、芸台漫汀（2020年建成）為主要組團，而二手别墅成交則相對弱勢，主要原因在于2023年項目大量推出别墅新房，分流了二手房市場。

截止2023年，成都麓湖生态城的推售地塊已過半。剩余地塊大部分位于中心湖區，從規劃上看，這些地塊建築密度較低。

這也意味着未來成都麓湖生态城可能還會推出價格更高、品質更突出的産品。