原報告｜能建城發駛入新軌

觀點指數 随着房地産行業格局的轉變，國企發展商在市場中的存在感越來越強。

一方面，在土地市場上民企的聲音逐漸微弱，使得中建、中交、中鐵建、中國中鐵、中能建等企業更顯眼；另一方面，随着“三大工程”建設的提出，這些國企在城市更新方面也有更加積極的表現，包括與當地進行合作簽約，以及與企業合作參與到項目中。

其中，2022年2月葛洲壩聯合體簽訂保定競秀區城中村改造項目合作合同，涉及保定市競秀區7個村，計劃總投資約88.19億元；2022年5月，葛洲壩再傳入局舊改，與天心國資、中建信和共同推進天心區新開鋪片區城市更新的相關工作。

據了解，目前葛洲壩旗下進行房地産開發的主要主體為中能建城市投資發展有限公司（簡稱“能建城發”）。

今年1月初，能建城發聯合天心城發底價競得長沙天心區新開鋪南二環以北的一幅宅地，總地價5.74億元，繼續拓展在長沙天心區的布局。

觀點指數認為，目前能建城發在住宅開發這個闆塊的體量不算大，這與以往葛洲壩的拿地策略有一定關繫，但在當下的市場環境里，這也讓其有了重新規劃的空間。

從近兩年能建城發的表現來看，其當下的發展策略較為貼合市場發展的趨勢，市場地位有機會出現提升。

重啟招拍挂

葛洲壩地産曾經是房地産上升周期的參與者，在與中國能建合並之拿下許多重要的項目。不過，由于其地價存在一定“泡沫”，加之市場調整周期的到來，這些讓經歷合並之後的能建城發負債高企。

據了解，2020年開始，能建城發不再通過招拍挂拿地。

不過，随着市場環境的不斷變化，一些拿地機會開始顯現。同時，由于能建城發存量項目的去化存在一定困難，因此近期其重新開始拿地。

據觀點指數統計，2022年至2024年1月，能建城發在9個城市通過招拍挂等方式獲得11個地塊，總用地面積近40萬平方米，總地價249.7億元。

其中2022年和2023年拿地金額分别為82.7億元和161.3億元。

從地塊位置來看，能建城發選擇的是一些具有價值潛力的地塊，但未必十分繁華和發達。

例如2022年9月能建城發和通州投發聯合競得的北京通州梨園地塊，位于通州文化旅遊區，靠近環球影城，距離北京地鐵7号線不遠，但周圍多為住宅小區、公園或景區，與商場、菜市場等日常生活所需的配套設施有一定距離。

整體來看，地塊條件有“美中不足”之處，但文化旅遊區的資源足夠成為項目的吸睛點。因此，雖然項目的開盤達不到十分火爆的效果，但亦有一定保障。

又如廣州天河智慧城的地塊，位于智慧城核心區，靠近廣州地鐵6号線高塘石站。不過，天河智慧城尚處于發展中，目前已有不少網遊電競、高新技術産業相關企業入駐，但片區内還有城中村、舊城區，土地利用效率仍待提高。

2023年3月天河區委、區政府印發實施的《天河智谷片區與智慧城核心區重點區域開發建設三年行動計劃》，提出将在重點區域通過城市更新、土地收儲等方式，新增土地供應111公頃，其中新增産業用地約95公頃、居住用地約16公頃。

據了解，能建城發天河智慧城項目已在年初完成施工招標。觀點指數認為，項目若能把握周邊剛需需求，合理打造産品，銷售不會太差。

值得注意的是，能建城發許多項目為底價拿地，土地成本相對可控。另外，與當地城投的合作也随着拿地數量的上升而增加，風險得以分攤。

觀點指數統計發現，能建城發在2023年上半年及以前拿地的項目均已入市，部分項目成為當地“紅盤”。

“紅盤”與庫存

近期能建城發銷售的項目中，既有以往高杠杆時期未消化的庫存，也有近期獲取去化良好的新項目。

其中，南京中甯府于2022年7月拿地，2023年5月開盤，並在年内三次加推，合計入市房源285套；據能建城發官方披露，南京中甯府4批産品入市共達成58.9億元的銷售額。

南京中甯府位于建邺區雙閘街道邺城路以北、平良大街以東，主打高端改善型住宅，單套建面涵蓋198至517平方米，均價7.5萬元/平方米。觀點指數認為，項目熱銷的主要原因是地塊的稀缺性，疊加片區内較為罕見的戶型建面。

除此之外，據能建城發披露，杭州瞰奧府2023年銷售金額20.9億元，據觀點指數估算，2023年杭州瞰奧府完成銷售約500套。

杭州瞰奧府位于甯圍老城區，靠近亞奧城，生活便利，新房價格低于亞奧城闆塊均價。此外，甯圍老城區闆塊有一批新盤待入市，但瞰奧府開盤時競品較少，因此銷售表現較好。

此外，能建城發還有一批正在緩慢消化的庫存項目，包括廣州南沙的灣區金融城、北京中國府等。

灣區金融城于2021年10月首次開盤，目前，項目完成網簽1463套，剩余未售490套。據觀點指數監測，2024年前兩月，灣區金融城完成網簽14套。

該項目主要受制于南沙市場熱度下降，自2021年8月廣州官宣取消人才購房政策以來，南沙區新房市場熱度持續降溫。另外，去年廣州920新政亦未解封南沙限購，目前南沙新房仍處于去庫存周期，同時此前拿地土地成本較高，價格調整空間較小，因此整體去化較慢。

而北京中國府的問題主要在于項目定位與市場需求有偏差。該項目規劃有187至590平方米的産品，目前在售戶型建面330至590平方米，表明意在打造高端頂奢産品。

雖然項目地理位置優越，但該項目周邊多為老舊小區，2019年6月開盤至今銷售不暢。

整體來看，能建城發重啟招拍挂之後的項目表現還算理想，一定程度上幫助其彌補庫存項目造成的損失。随着政策進一步放寬，例如北京通州調整優化商品住房銷售政策，能建城發亦成為政策的受益者，有望逐漸擺脫歷史困境，駛入新軌。