原報告 | 融創文旅輕重 “錯步”

觀點指數 今年春節假期的旅遊市場延續2023年的火爆，旅客出行消費熱情不減。

經文化和旅遊部數據中心測算，春節假期8天全國國内旅遊出遊4.74億人次，同比增長34.3%，按可比口徑較2019年同期增長19.0%；國内遊客出遊總花費6326.87億元，同比增長47.3%，按可比口徑較2019年同期增長7.7%。

數據顯示，融創文旅各業态客流都創下了歷史新高，主題娛樂、冰雪、商業三大業态客流量超600萬人次，同比增長16%，似乎順利接住了此次春節火爆的旅遊行情。

然而在春節假期前，融創文旅卻出售了位于四川的三岔湖長島國際旅遊度假中心項目，令春節期間亮眼的經營數據顯得失色。該項目其中約128畝地塊正在開發建設中，剩余可售物業地塊尚未動工。

在房地産行業處于向上周期時，文旅項目通常有望給周邊地産闆塊帶來一定的價值提升。不過文旅産業投資大、周期長的重資産特質，對于現時急需降負債的融創而言意味着不小的壓力。

接不起的“富貴”

2月20日，融創官微發布消息稱，2024年春節8天假期里，融創文旅各業态客流都創下了歷史新高，主題娛樂、冰雪、商業三大業态客流量超600萬人次，同比增長16%。

具體來看，融創主題娛樂接待遊客超百萬人次，同比增長12%；其中廣州、重慶、濟南等地客流量均超10萬人次。融創熱雪奇迹客流量同比增長16%，其中廣州熱雪奇迹單日客流破7000人次，創歷史同期峰值。

融創商業全國15個項目總客流超480萬人次，同比增長17%；其中昆明融創滇池後海客流量創歷史新高，總客流83.6萬人次，同比增長127%。融創酒店全國入住率同比增長37個百分點，成都、重慶、無錫、濟南等地酒店多日達到滿房，西雙版納酒店入住率超90%。

從經營數據來說，融創文旅似乎順利接住了此次春節火爆的旅遊行情，但其節前以近40億元出售四川文旅項目的消息仍十分紮眼，令這部分利好數據顯得失色。

2月9日，融創中國宣布，國企國投中電成功收購融創中國在四川的文旅項目，此次交易涉及金額高達39.74億元人民币。據悉，該項目位于四川省三岔湖畔，總占地面積約1883畝，其中約128畝地塊正在開發建設中，剩余可售物業地塊尚未動工。

該次交易涉及金額較大，但實際早已有部分資金提前兌現，這次出售也已于去年有先決安排、有所預兆，並不是突然行事。

2022年7月，一款名叫“洞明22002·三岔湖並購集合資金信托計劃”的信托理财産品在市場推售，拟募資規模高達32.5億元，産品期限18個月至26個月，預期收益率7.2%-8.5%，資金将用于收購三岔湖項目80%的股權和30億債權，以及後續的開發建設。

三岔湖項目最早在2009年簽約，最初由成都時代環球實業獨資，20210年起開工建設，後工程一度停滞。項目直到2016年才重啟建設，先是引入大股東雲南城投，後來融創又斥巨資高調介入，成為項目的主要開發者。

到2022年7月中旬，三岔湖項目引入重慶信托，重慶渝錦鴻企業管理合夥企業（有限合夥）通過信托計劃接盤成都時代環球實業所持的80%股權，該基金合夥人為重慶信托（LP)、重慶錦湖盛商貿有限責任公司(GP）。

因此，融創在2022年就已借助信托名義退出該項目，但鄧鴻團隊仍負責項目操盤。此時已經顯現出融創在面對融資監管和市場壓力時，在文旅業态上的戰略調整。

而今年2月的這次交易，重組合作事項完成後，目標公司将不再作為融創中國的附屬公司，亦即融創将真正退出該項目，進一步厘清和解決與三岔湖項目和國投中電之間現有的債務問題。

輕重轉換

2021年起，融創文旅就開始強調輕資産轉型，後于2022年2月25日發布熱雪奇迹體育品牌，並成立滑雪訓練中心，借助其在各大城市布局的融創雪世界來打造滑雪教學平台。

亦是此時，外界傳出融創中國正考慮出售其文旅資産，以回籠資金緩釋流動性壓力的消息。

數據來源：融創中國2023年中報，觀點指數整理

2022年4月24日，融創正式将融創雪世界更名為“熱雪奇迹”滑雪場，標志着熱雪奇迹品牌的正式推出，這既是融創文旅往冰雪活動聚焦的標志，亦是融創文旅輕資産轉型的重要抓手。

以此為起點，融創的輕資産業務實現多地簽約，如在2023年1月4日簽下北京昌平-冰雪文旅城項目的戰略合作框架協議。

今年1月15日，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司的35%股權及4.37億元的債權在武漢光谷聯合交易所的交易平台上進行了公開轉讓，初始報價為10.99億元人民币，挂牌截止日期為1月26日。

融創在其他城市的文旅項目，如無錫、昆明和成都，也正面臨拍賣。

2023年11月24日，無錫萬達文化旅遊城66号地塊（融創茂）首次在京東拍賣平台亮相，估值29.15億元人民币，起拍價21億元人民币，但未能吸引買家，導致流拍。該項目計劃在1月19日進行第二次拍賣，起拍價降至17億元人民币。

無錫融創茂同樣源于那場與萬達的“世紀交易”，規劃包含室内水上樂園、冰雪樂園、海洋樂園和商業中心。萬達和融創共同投入約400億元人民币，項目在融創完全接手後于2019年6月29日開業。

昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店也進入了二次拍賣流程。根據阿里法拍平台，拍賣将于1月18日上午10點進行，起拍價約為4.48億元人民币，相當于評估價的56%，目前有一名競拍者參與。

拍賣公告透露，昆明融創城投資有限公司欠稅約12.77億元人民币。

此外，融創在四川都江堰的兩處房産——茅草碾路81号和玉堂街辦至臻路100号，即成都融創施柏閣酒店和成都融創堇悅酒店，也進行了公開拍賣。這兩家酒店均為融創旗下品牌，是成都萬達城酒店群的一部分。

從現實來看，融創因債務問題被迫退出重資産文旅項目是事實，特别是在文旅行業顯著復蘇的2023-2024年，融創屢屢發生出售文旅資産的事件，與整個文旅行業發展的方向有所錯步。

但出售重資産項目並不意味着融創實質退出文旅行業，輕重資産一進一退，融創文旅從重資産持有轉變為輕資産運營。

最典型的例子就是武漢甘露山文創城項目。該項目原為融創與武漢城建共同打造，項目規劃用地1.1萬畝，總投資700億元。于2020年4月簽約，但在2022年1月，融創卻出讓項目35%股權，武漢城建旗成為該項目絕對控股方，而融創方面持股比例降至15%。

2023年5月19日，湖北武漢甘露山文創城與熱雪奇迹圍繞雪世界項目達成運營合作簽約，融創以另外一種方式再度回歸甘露山文創城，這也是融創文旅近3年發展的縮影，只是這樣的轉型能否接住文旅復蘇帶來的效益，仍未可知。