GDIRI觀察 | 東久新宜深潛生物醫藥園區

觀點指數(GDIRI) 後疫情時代，全球生物醫藥行業持續發展，中國亦處于産業升級的關鍵時期。目前來看，追求穩定而非高收益已成為未來數年投資者的首要訴求，生物醫藥園區似乎成為了該背景下的上佳選擇。

2024年2月21日，DNE青浦生命科學産業園項目在青浦區啟動建設，這是東久新宜今年在生物醫藥領域的最新動作。

從合並作為一個集團公司運營開始，東久新宜從未停止在中國生物醫藥園區加碼投資的腳步，包括新拿工業用地和新成立的産業投資基金，都圍繞生物醫藥産業區布局，特别是在國内生物醫藥企業聚集性最強、國内外頭部藥企最多的上海。

據了解，此次開工的DNE青浦生命科學産業園項目位于上海青浦區，預計總建築面積約為21.23萬平方米，目的是發展生物醫藥和高端醫療器械制造，打造一個集研發、制造、服務為一體的産業基地。

截止目前，東久新宜總資産管理規模超過190億美金，總建築面積超過1400萬平方米，旗下包括智慧物流與冷鍊、智能制造、生物醫藥、城市更新四大業務闆塊，以及私募股權投資平台東久新宜資本。

青浦工業園區的黨委書記、董事長陳曉荣表達了對東久新宜集團的期望，希望其以産業園建設為契機，持續推進投資開發和創新，推動青浦生物醫藥産業的發展。

上海青浦區在生物醫藥産業上的推進可追溯到2021年，當時印發有《青浦區促進生物醫藥産業高質量發展行動方案（2021—2023年）》，主要着力在“研發+制造+服務”上布局。

2023年，青浦區又與臨港集團進行戰略簽約，計劃2023至2024年開工建設112萬平方米的生物醫藥標準廠房。

站在上海全市生物醫藥整體發展的角度上看，青浦區主要定位是為核心區域的研發企業提供生産制造、成果轉化的空間，承接藥品藥械的生産，将生物醫藥制造留在上海市内，做到“向東承接張江溢出、向西吸引蘇州回流”。

東久新宜再次在上海區域摘得生物醫藥園區相關工業用地，體現了其在生物醫藥基礎設施開發和運營領域的持續努力。2022年4月，東久新宜與國際投資者共同成立了一個平台，專注于中國生物醫藥基礎設施的開發和運營。首個合作項目位于上海張江科學城的核心區域，旨在為生物醫藥企業提供基礎設施服務。

同時，東久新宜還與國内的保險投資機構合作，成立了一個基金，專注于投資上海核心區域的高質量生物醫藥研發園區。這一基金的設立，反映了東久新宜在生物醫藥園區運營方面的專業能力，以及國内保險投資機構對其投資能力的認可。

東久新宜的這些行動，既為生物醫藥企業提供了研發和生産場所，也能夠給予入駐企業融資方面的支持，其在投資、開發、運營、資産管理及基金管理方面都有一套完整的方案，這也是當前發展産業園區最急需的能力。

生物醫藥園的發展更是緊抓資方和地方政府的核心訴求。例如，2023年12月7日，海甯生命健康智造産業園項目啟動建設，這是由紅杉中國和東久新宜共同打造的項目，預計将吸引生命健康、新一代信息技術及智能制造領域的企業，為海甯市建立一個具有全新的生命健康産業研發制造基地和服務中心。

東久新宜的這些戰略規劃，反映了中國生物醫藥産業的發展現狀。當前國家政策對生物醫藥産業相當關注，各核心城市最新的産業規劃文件中都有為生物醫藥行業留下一個重要區域，更不用說我國生物醫藥産業的重要高地上海。

觀點指數預計，東久新宜集團計劃繼續在生物醫藥園區領域增加投資，並逐漸從上海核心區域往周邊擴展，持續建立更多的投資和運營平台。

在資金投入方面，産業園初期建設需要大量投入，建成後需較長時間培育孵化，招商前置可以縮短培育時間。另外，産業園區還存在可售比例限制的情況，這在物流園中較少存在，因此在東久新經濟REIT成功發行前，東久新宜主要還是依靠貸款去支撐擴張，並通過後期項目進入成熟階段出售或證券化以加快資金循環。

目前，東久新經濟REIT已發行一年，Pre-REITs基金也已建立，推動更多園區進入公募REITs市場必然是東久新宜下一步工作的重點。