原報告丨融創代建圍爐

觀點指數  近日，融創代建信息發布平台-融者共創建管集團官方微信公号開通。平台成立是受市場變化而作出的選擇。

從官微的簡介上看，融者共創有三個關鍵詞“高端”、“服務商”和“長三角”。這也意味着融創代建有了細分的戰略目標和規劃。

融創重視代建，也如房企繫代建企業一般，對代建模式所帶來的現金流和利潤存在樂觀的預期。但是要考慮到，融創自身代建業務在市場中的認知與号召力。

另外，委托方對于代建企業品牌認可度的重要性不可忽視。當下市場上對“融創”品牌的敏感或許是未來代建品牌輸出的阻力。

為什麼是長三角

融者共創建設管理集團成立于2022年12月，公司經營範圍包括房地産開發經營、建設工程施工等業務。

圖源：融者共創建管集團官方微信号

需要關注到，該公司微信公衆号簡介上有三個關鍵詞“高端”、“服務商”和“長三角”。

觀點指數認為，“高端”是基于融創本身的高端項目打造基因，是基于本身開發能力做的提點。委托方對代建企業的選擇看重過往的項目經驗，衡量代建企業是否匹配項目。

“服務商”是對于角色變化的定位，代建企業本質是服務提供商。目前委托方更多關注代建企業的長鍊條，比如前期策劃、品牌營銷、運營服務、配套建設等服務能力。

“長三角”是該地區的市場表現要優于其他市場，不論是均價表現，還是去化率。更重要的是，融創在長三角有不少代建項目，對于該地的市場預判、委托方喜好、客群傾向存在較好的認知。

其中的代表是，2018年融創作為溫州政府第一批邀請的保障房代建企業中標龍灣城市中心區管委會城中村改造項目6個安置房地塊及商業、學校、市政道路等建設，累計約68萬平方米。

融者共創建設管理集團有限公司100%控股的浙江興元建設管理有限公司亦獲取了不少項目。其中，不乏為政府代建住房類項目。

觀點指數認為，政府代建市場容量在政策的支持下逐漸擴大。 “十四五”時期，全國計劃建設籌集保障性租賃住房（保租房）近900萬套（間），預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。

央行的資金投向已有痕迹。自2014年創設以來，PSL主要投向棚戶區改造和基礎設施建設領域。2月1日，央行再次投放PSL 1500億元，這是繼去年12月重啟PSL投放3500億元後的增額。這一輪PSL投入到城中村改造和保障房建設中的可能性非常大。

政策也有提到超大特大城市要積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、規劃建設保障性住房。

對于融創來說，錨定長三角區域是看中該區域擁有比較好的基礎來推動保障房和城市更新項目建設。主要在于長三角城市群經濟增長較好，有足夠的經濟支持。其次，部分中心城市舊改體量大，有潛在的市場規模。

需要關注到，“融者共創建管”的“共創”一層含義，就是合作。

融創過往不僅和政府合作開發，也主動或被動和其他機構合作。截止到2023年中期，融創與中國華融、東方資産、長城資産等頭部AMC的合作規模超過240億元。

融創此前有賣掉部分股權換回現金流，但是有些項目還有一小部分股權。這其實屬于小股操盤，市場也有代建企業以這種方式進行。此種方式最大的好處是減少項目對自身資金的占用。

不排除未來融創和其他金融機構合作，繼續以小股操盤的形式幫自身項目“代建”。截至2023年6月末，融創連同合營公司及聯營公司的總土地儲備約為1.86億平方米，總土地儲備貨值約為2.09萬億元，其中權益土地儲備約為1.22億平方米，權益土地儲備貨值約為1.39萬億元，超七成分布在一二線城市。可以看到，融創本身還是擁有一些區域較好的土儲待開發。

圍爐之後方能取暖

代建平台的成立可以看出融創對代建的重視提升到了一個高度，抉擇的背後是自身發展和市場動機驅使。

觀點指數發布的“2023年1-12月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，2023年1-12月份，前100房企累計實現權益銷售金額40149億元，同比下降20%。

融創中國2023年全年合同銷售金額847.7億元，同比減少約49.94%；合同銷售面積607.6萬平方米，降幅約52.7%。從整體銷售情況來看，未來收入下跌已成為可預見的結果。

市場的不景氣加速企業尋求第二增長曲線，代建賽道就是選擇之一，融創也不例外。

代建業務可以獲得比較穩定的現金流。一般來說，非資本代建不需要自身出資，而是收取管理費。管理服務費通常是按照建築面積收取費用或是按照項目總投資額收取一定比例的傭金，有的還會基于項目溢價表現獲得獎勵。按照正常服務協議，代建方會在約定期限内獲得管理服務費，收入受未來風險變化較小，而且還會根據市場經濟水平提高收費標準。

因為銷售大幅下降，不少房企開始提高其他業務的營收能力以維持團隊。據融創中國2022年财報顯示，截至2022年末，其員工總數為44959人，同比2021年減少了27188人。代建是住開業務的衍生，可以很好承接住開業務人員的轉移。

目前代建賽道競争加劇，並呈現出“紅海”特征，甚至有些代建企業在某些業态已經形成寡頭的趨勢。融創代建面臨的首要難題就是和其他競争者拼業務。很多企業會以低費率去提高新項目的成功簽約率。

因此在提供同等的費率時，代建企業給委托方帶來的品牌價值顯得尤為重要。“融創”這個品牌輸出當下存在一定的壓力。

市場最關注的還是融創的債務問題，如果資金面得不到有效修復，項目推售、輿情仍有比較大的風險。

對于有代建代銷需求的委托方來說，項目去化率是關注的重要指標，有些企業會簽去化協議，比如達到項目去化率90%獎勵項目總投資額1%-2%。當然，有的委托方還會對去化率提硬性要求，比如按照去化率水平支付代建管理費的尾款。

融創自身有一定的操盤經驗積累，但是購房者對其品牌信心下降的情況下，滿足委托方的去化率需求或存在一定挑戰。

截至2023上半年，融創通過申請纾困基金及配套融資，其第一批次及第二批次保交樓纾困基金已落地約190億元。

2023全年，融創中國在101個城市實現了279個項目交付，包括北京、上海、杭州、重慶和武漢等地多個大型項目，共計交付31萬套房屋，合計交付面積3587萬平方米。

這一交付體量幾乎排在交付企業的前列。從側面也反映出，融創本身項目交付壓力較大。