原報告 | 雅生活整一活，物業公司做起了養老服務

觀點指數 随着老齡化人口規模增長以及國家政策支持物企探索“物業+養老”模式，已有越來越多的物企試水康養服務。近期，雅生活服務也開始了在這一領域的探索。

2月21日，山東宏泰物業發展有限公司（山東宏泰物業）新增投資企業珠海宏仁康養服務有限公司，後者經營範圍包括養老服務；醫院管理；母嬰生活護理；健康咨詢服務等。股權穿透得知，山東宏泰物業最終由雅生活服務控股。

官網資料顯示，山東宏泰物業核心業務包括物業服務、資産管理服務及顧問服務；雅生活服務的核心業務包括物業、公共、城市服務和社區商業。也就是說，目前雙方都不涉及康養業務，此次注資50萬元在珠海成立公司，或只是雅生活服務在這一賽道進行小範圍探索。

物企與康養服務的消費客群天然距離近，日常提供的服務與部分養老服務有一定重合；而且，當下在拓展方面進入了存量競争階段，開辟養老、托育、家政等服務，尋找新的增長曲線也是一種趨勢。

尚未成規模

據觀點指數了解，目前探路康養服務的上市物企總體數量較少，主要以社區增值服務來發展，産生表内收入的僅有世茂服務、綠城服務及建發物業等少數幾家。

服務内容方面，各企業提供的服務差别也比較大。一些物企提供的服務專業化程度較低，主要以便利老人生活，常規檢查為主，例如旭輝永生服務的37℃社區、保利物業和悅會、銀城生活服務等。一些會通過收購或與專業養老企業合作，提供專業度較高的服務，包括世茂服務、招商積余等。另外，綠城服務獨創學院式頤養模式，投入重資産以及引入國外養老專家運營團隊，定位為城市高端頤養。

部分企業數據公開程度不一，或與實際有出入

具體來看，世茂服務2021年8月與椿熙堂運營主體達成合作協議，受讓56.36%股權，共同布局養老服務。官網顯示，椿熙堂在2014年創立，總部在浙江烏鎮，是“社區、居家、機構”三位一體的連鎖養老服務品牌。

合作前，椿熙堂已成功在烏鎮打造出了“智慧養老服務模式”，提供“線上+線下”一體化養老服務。線上通過智能信息化平台和智能物聯設備，為老年人提供應急救助服務和健康監測服務，線下居家和在社區為老年人提供“生活照料、專業照護、健康管理、膳食餐飲、社區文化”等專業養老服務，主打輕資産運營。

2021年末，椿熙堂業務已覆蓋上海、南京、無錫、蘇州等長三角地區發達城市，一共運營278個小區養老服務站點和8個養老服務機構，服務約10萬老年人。

截至2023年中期，椿熙堂居家養老服務平台，已覆蓋全國17個城市，運營超過50個服務站點，在嘉興、常州等城市具有優勢。

從營收情況來看，世茂服務2023年上半年養老服務收入7190萬元，同比增長45.3%，為其社區增值服務闆塊中增長最快的業務，但總體僅占社區增值服務收入比例的10.1%，占總收入比例則為1.75%。

綠城服務在養老領域探索較早，擁有十多年經驗，其獨創學院式頤養模式，構建了養老地産開發、小微機構運營、社區養老服務、咨詢培訓服務、養老物業服務及适老化改造六大核心産品體繫。

于2023年中報中，綠城服務提到，其在“物業+居家養老服務”方面，以翡翠城“椿天里”為代表的45個社區居家養老服務中心順利落地，服務内容包括：長者食堂、日間康養照料、居家上門服務、社群活動等。康養服務方面，首個CCKC（全齡頤養）項目（陶然里項目）于期内正式交付運營，是其在“物業+養老”業務模式上的有效嘗試。

據了解，杭州之江陶然里項目由綠城服務、藍城房産、西湖城投共同開發，整體定位為以長者為主要服務群體的城市高端頤養標杆園區，采用“同城頤養+混齡社區+醫養結合”模式。

項目包括了6萬多方827戶的公寓，類型涉及頤養公寓、康養公寓、雙鑰匙LOFT公寓和抱團養老公寓四類時尚康養産品。以及1萬多方的自持商業配套，包括護理院、代際幼兒園、園區餐廳、超市等商業配套。全部由綠城服務自持運營。

營收方面，2023年中期，綠城服務的居家生活服務收入2.201億元，同比增長122.6%，占園區服務業務闆塊總收入的13.3%，占總收入的比例為2.68%。

觀點指數發現，目前将養老/康養服務計入收入的物企非常少，且已入表的物企在該項業務上的收入占比均不超過3%，顯示物業企業在該領域仍處于探索階段，尚未形成一定規模。

雅生活康養考量

在2023年度中期報告中，雅生活服務提到自己在過去五年已經完善産業鍊布局，抓住了行業整合窗口，迅速擴大了規模，未來将更有策略性地集中資源發展具有效益、現金流佳的業務單元，實現高質量、可持續發展。

同時，面對市場競争格局由增量變為存量，雅生活服務提出要圍繞“橫向拓展業态覆蓋寬度，縱向挖掘服務内容深度”策略，以“多元化、全周期、全業态”的專業化業務能力形成規模效應，並持續打磨産品品牌。

據了解，雅生活服務截至2023年上半年的在管面積達到5.75億平方米，第三方項目占比為83.3%；合約面積達7.62億平方米，第三方項目占比為80.6%。在管面積按業态劃分，住宅占比42.7%，公建占比45.5%，商業及辦公占比11.8%。

從城市能級來看，雅生活服務在管面積中的74.6%集中在經濟較發達、治理理念較先進的一、二線城市。長三角城市群和粵港澳大灣區是其在管面積分布的主要區域，總占比達到52.7%。

觀點指數認為，這或許更有利于企業延長增值服務鍊條。

從物企的經營實踐中可以看到，我國養老服務整體盈利能力較弱，存在公益性與盈利性的平衡，疊加接受付費養老服務的觀念尚需一定時間。雅生活服務想要探索養老服務，以此獲得好的收益比較有難度。

但更好的增值服務項目或可以提升業務滿意度，樹立企業良好口碑，以這個角度來看，也符合雅生活服務的利益和理念。其在2023年中期報告中提到，将持續夯實項目服務質量及提升管理精細度，建設服務標準體繫，将服務做得更細致紮實，切實提升業主滿意度。

融創服務也有類似的出發點，這使得養老服務探索更多偏向公益層面。例如，融創服務加強社區養老服務設施配建，進行适老化改造，如設立室外會客廳、陽光草坪，開辦老年活動室等。

過往實踐中，雅生活在家政服務方面獲得正反饋，2023上半年，其家政服務平台--51家庭管家業務訂單及平台充值金額均創新高。這意味着類似賽道具有一定潛力。

就在不久之前，招商積余管理層在投資者關繫平台上表示，正在探索布局“物業+康養”居家服務業務。

招商積余上海公司早前曾中標太保養老家園項目，該項目是城市型高端養老社區品牌，其平台太保養老投資公司是太平洋保險集團布局養老業務設立的全國首家養老産業投資管理平台，專事養老産業投資相關業務。

另外，招商積余将與招商觀頤聯合推出居家專業照護。招商觀頤具有服務患有阿爾茨海默病、腦卒中、帕金森等疾病的老人的能力。合作将依托招商積余的平台資源，落地招商觀頤“六頤”康養服務體繫，滿足多層次養老服務需求。

這意味着，物業企業或許在養老服務的專業性上優勢不足，但在鍊接更優質的服務以滿足養老需求上，仍可以作為橋梁。