原報告丨龍湖西安土儲觀察

觀點指數 行業調整下，核心城市核心區位優質地塊争奪激烈。西安作為熱點城市之一，其土地招拍挂吸引了不少企業。

今年2月份，龍湖繼續在西安擴儲。去年其在西安公開市場獲取了四塊地，合計規劃建面68萬平方米。

近兩年，龍湖拿地區域主要集中在長安區、高新區、灞橋區和雁塔區。選擇這些區域主要是考慮人口、産業、客群定位、地塊區位、基礎設施配套等因素。

從西安樓市的表現來看，總體不錯，房價連續11個月環比上升。住房升值或保值空間預期比較樂觀。疊加去年政策的支持，市場信心小幅回升。

龍湖的産品在西安成績突出，2022年還居于西安銷售前列，主要是其高端改善産品與西安不斷釋放的改善需求适配。

要注意的是，龍湖的産品對地塊要求比較高，要想獲取優質地塊也面臨着激烈的競争。當前進入西安的大型房企不在少數，如保利、綠城、金茂、中國鐵建、越秀地産等。

加倉西安

2月22日，西安市航天基地挂牌成交1宗31.23畝商住用地，由陝西博賽房地産開發有限公司（龍湖）摘得，成交價5.5億元，樓面價9436元/平方米。

該地塊是龍湖在航天基地的第四個住宅項目，其余三個為龍湖曲江畔、龍湖花千樹、龍湖星河雲河頌。

行業調整下，核心城市核心區位優質地塊争奪激烈。而西安作為熱點城市之一，土地招拍挂同樣吸引了不少企業。

據觀點指數觀察，2023年西安商品住宅用地出讓面積近9000畝，土地出讓金超900億。從參拍企業來看，龍湖、保利、中國鐵建、招商、中海、越秀等較為活躍。可以看到，拿地主要以央國企為主，龍湖為少數的民企代表。

據了解，龍湖此前的土地拓展清單上有20個重點城市。龍湖拿地重點城市主要分布在長三角地區、西部地區和環渤海地區。西部地區拿地的城市有5個，分别為成都、重慶、西安、昆明和蘭州。

此次拿地，是龍湖對西安市場的持續加倉和深耕。

龍湖早在2006年便進入了西安市場，首個作品也是擅長的别墅産品。

以較為火熱的高新區來說，此前龍湖進入的時間比較晚。在該區域的首個項目主要通過合作去試水。據觀點指數了解，高新區地塊十分搶手，2023年西安共誕生8宗搖号地塊，其中6宗地位于高新區。

2003年中海地産幾乎是最早進駐西安高新區市場的房企，融創、綠地、萬科、保利緊随其後。

龍湖則是于2017年通過與西安聞天科技實業集團以股權合作形式，獲取西安市高新區地塊開發經營權，正式進入高新區。

雖然入局時間較晚，但拿地投資強度卻不低。比如龍湖以達到最高限價152012萬元進入搖号環節競得GX3-42-24-2地塊，地塊面積64.106畝。 該地塊參與搖号的房企有中海、龍湖、中國鐵建等。

除了高新區外，西安其他區域也在補倉。去年8月份，龍湖以18.12億競得GX3-42-72-2地塊，該地塊位于高新CID開發建設的重點片區瞳南闆塊，淨用地面積7.09萬平米，繫片區待開發住宅地塊最大的一宗。

此外，龍湖還與南通亞倫合作，介入同闆塊另一宗觸頂搖号地塊。這個地塊是南通亞倫在去年4月以16.5億元觸頂搖号競得。彼時地塊吸引了華潤、星河等房企參拍。該次合作給龍湖帶來7.17萬平米的新增建面儲備。

從财報數據上看，近五年西安在龍湖總土儲中的占比逐漸擴大（2023年僅為上半年數據）。

根據Wind數據，2010年-2023年拿地明細顯示，拿地區域主要集中在未央區、長安區、雁塔區、灞橋區、新城區、蓮湖區以及高新區（西安有11個行政區）。其中，這兩年主要是在長安區、灞橋區、雁塔區和高新區拿地。

資料來源：Wind數據，觀點指數不完全整理

長安區、雁塔區都是屬于西安比較繁華的行政區，人口和經濟優勢突出，購房群體多。而高新區和灞橋區發展潛力大，待開發的地塊價格相對優惠，提前布局可以提高未來利潤空間。

高新區的重要區位早已顯現，産業鍊、基礎設施也在不斷完善。如近日高新區集中開工32個項目、總投資346億元；簽約落地42個項目，涉及先進制造、現代服務、社會事業、基礎設施等領域。

灞橋區的西安國際港務區是陝西省和西安市為了打造内陸改革開放新高地而設立的經濟先導區。西安浐灞國際港也将着重做好産業、教育、醫療資源布局等工作。随着配套設施的完善，人口流入也會帶來潛在的住房需求。

觀點指數認為，龍湖對西安的投拓範圍擴大、加深，一方面是西安市場表現相對較好。另一方面，也有龍湖本身産品銷售客觀，投資回報比預期良好而推動。

市場需求适配

2023年西安的新房成交面積和成交金額雙漲。二手房網簽累計成交98729套，同比增加65.7%，市場成交達到歷史高位。

從價格指數來看，西安新房價格11個月環比上漲，12個月同比上漲。2023年全年新房同比上漲2.3%。

去年放開限購和收緊落戶政策後，西安樓市的住房成交量短暫上升，但持續性不強。而下半年本地客戶以改善性住房為主，外地購房人群占據主力。

從2023年西安住宅銷售價格分類指數可以看到，144平方米以上的價格上漲幅度是最大的。2023年西安二手房主要是“以價換量”。2023年二手房價格指數平均下降0.6%，其中90平方米戶型下降0.8%、90-144平方米戶型下降0.5%。二手業主以降價換成交，改善需求進一步釋放。

去年年初，龍湖發布了全新的三大産品繫：雲河頌、禦湖境、青雲阙，這是區别于剛需的高端改善型産品，其提到要把改善型産品作為主力。

西安當前的市場需求和龍湖的産品定位有高度的适配性。

從銷售來看，龍湖在西安獲得投資的正反饋，這一情況在市場不景氣的情況下比較難得。公開數據顯示，2022年龍湖于西安登頂銷售榜首。截至2023年中期，西安區域實現開發業務收入及區域合約銷售分别為10億元、63.53億元，較去年同期增長800%、96.32%。

龍湖在西安上半年的銷售額已經超過2020年全年，以及接近2018和2021年。預計2023年全年西安的表現不會比弱于2022年。這兩年較高的銷售給後兩個财年的結轉收入帶來明顯支撐。

值得關注的是，高新區龍湖青雲阙一年銷售70億，入市後連續8個月是銷冠；另外去年開盤的高新雲河頌，首開兩個月銷售超25億。

除了上述項目外，龍湖還有低密墅居龍湖雙珑原著、龍湖天矩和天地源龍湖春江天境項目。

需要注意的是，在西安龍湖同類型的競品也不少。中國金茂主力在售項目為大明宮金茂府、高新金茂悅園。上實城開主力在售項目為自然界河山江月、上實啟元，全部為高端改善産品。據觀點指數了解，星河灣是2023年西安房企中成交均價最高的房企。曲江星河灣下一批次加推，預計在2024年4月份左右。