以穩健經營錨定價值成長 越秀房産基金2023年營收上漲至20.87億元

2023年，消費基礎設施REITs持續“上新”，将公募REITs進一步引向商業不動産領域。“政策暖風”之下，REITs被視為穩增長、促消費的工具，而對于底層資産優質、整體經營穩健的REITs，其長期配置價值備受市場關注。

從最早在港交所上市的内地中資REITs，成長至香港及新加坡上市房産基金中持有中國資産組合規模最大的REIT，越秀房地産投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房産基金”)在資産運營管理、商業不動産金融化出路以及REITs體繫化運作上，已經探索了整整18年。

3月7日，越秀房産基金交出了2023年度業績答卷：2023年，整體經營收入20.87億元，同比上漲11.4%；物業收入淨額14.75億元，較2022年上升8.8%。

酒店公寓經營表現強勢回升，超越疫情前水平，收入達到5.36億元，同比2022年增長52.8%。其中，廣州四季酒店和廣州IFC雅詩閣服務公寓的平均房價分别為2238元/間/晚和1117元/間/晚，均是開業以來最高水平，大比例領先于競争群酒店和公寓。廣州IFC雅詩閣服務公寓全年收入創下開業以來最高紀錄，達1.19億元，經營收入和GOP連續8年穩居雅詩閣中國區第一名。專業市場出租率達95.8%，同比增長14.6個百分點，租金單價超449.1元/㎡，較2023年中期增長33.3%。

截至2023年底，越秀房産基金整體物業估值約425.6億元，同比上漲0.5%，基金年化分派收益率從2022年的6.63%進一步升至7.33%，在波動的市場環境中保持正增長，足見其抵禦風險的韌性。

這一份成績背後，得益于宏觀經濟緩慢復蘇、整體運行向上向好的推動，也是越秀房産基金通過主動管理持續兌現資産價值的成果。多元業态物業組合，保障資産具備穿越經濟周期的能力；在此基礎上，越秀房産基金始終以資産價值最大化為“錨”，以提升底層資産運營效率為“基”，持續深化“四輪驅動”管理--優化租戶結構、深化風險管控、強化資源平台優勢、多元化業務協同發展，獲得了基金持有人、租戶客戶、投資者的認可。

穩中向好：穩健的經營基本面 收入同比增11.4%

2023年，越秀房産基金憑借穩健的經營策略，進一步提升商業運營效益和資産長期價值，其成長性和稀缺性不斷凸顯。

一方面，成長性主要反映在效益持續提升上，背後是專業運營和管理能力的精進與創新。2023年，越秀房産基金實現經營收入20.87億元，同比增長了2.14億元，增幅約11.4%。

各業态收入占比結構進一步優化，整體經營保持穩健态勢。酒店公寓收入5.36億元，占比25%；專業市場收入1.84億元，占比9%；零售商場收入1.63億元，占比8%；寫字樓業态依然保持壓艙石地位，整體經營收入超12億元，占比58%。

得益于突出的成長性，自2005年起，越秀房産基金已連續18年将可分派收入進行100%全額分派。

另一方面，其稀缺性體現在多元優質資産組合的基本盤，如廣州國際金融中心、廣州白馬服裝市場、廣州IFC雅詩閣服務公寓等都是當地乃至全國同業态競争群内的龍頭項目，出租表現、資産保值增值穩居“金字塔”頂端，這無疑是越秀房産基金獨有的競争力。

在此基礎上，基金管理人主動進行資産管理，在超18年實踐中沉澱出了一套涵蓋資産管理、價值投資和風險管控的繫統性打法，用長期主義築起經營護城河，搭建平台、共造生态，實施積極穩健的租務策略，並敏銳地捕捉資本市場較低成本的融資機會，從而實現增收、降成本，在運營層面不斷提升資産價值。

穩步提升：借勢旅遊復蘇 酒店公寓回升強勁

在2023年我國經濟持續復蘇的大潮中，商務出行及休閑旅遊需求迅速釋放，酒店成為復蘇最強勁的賽道之一，中高端酒店恢復程度更為明顯。

從業績來看，越秀房産基金去年酒店公寓經營回升超預期，同比2022年增長52.8%，已超越疫情前水平。廣州四季酒店的2023年平均房價2238元/間/晚，刷新開業以來最高值，同比增長32.6%，高于競争群酒店14.1%；平均入住率為79.9%，同比增長23.5個百分點。

過去一年，廣州四季酒店積極抓住假期的休閑旅遊市場需求，以及大型展會恢復舉辦的契機，積極開拓境外客源，推出特色主題産品、升級版定制套餐，開展多渠道聯動營銷提升酒店入住率。年内聯動知名IP舉辦了多場線下互動活動，應節日而推出民俗、康體、聚會、公益等多元體驗場景，吸引更多高淨值客群加入體驗，進一步增強了客戶粘性，加持品牌影響力。

經過一繫列運營和管理組合拳，廣州四季酒店給客戶提供了更優質的服務、更個性化的體驗，也收獲了口碑與荣譽，連續9年獲得「福布斯旅遊指南五星級酒店」稱号。

廣州IFC雅詩閣服務公寓同樣表現出彩，期内收入1.19億元，平均房價1117元/間/晚，均創開業以來新高，平均房價高于競争群公寓38.6%；平均入住率90.2%，同比增長3.1個百分點；經營收入和GOP已連續8年穩居雅詩閣中國區第一名。年内，廣州IFC雅詩閣服務公寓秉持“低調奢華”藝術生活的品牌概念，舉辦了一繫列住客活動，打造有溫度、有腔調的社群文化，深度鍊接優質客戶。

随着宏觀經濟形勢持續向好，國際商務旅行、會議會展需求的加快復蘇也将為中高端酒店業帶來新助力，酒店公寓闆塊活力可期。

穩健蓬勃：引領産業生态發展 專業市場創新模式推動升級

專業市場業态不僅考驗着基金管理人的資産運營能力，還對上下遊産業鍊的整合能力提出更高要求。

2023年，越秀房産基金專業市場成績尤為亮眼，廣州白馬服裝市場出租率達到95.8%，是近三年峰值，同比增長14.6%；這一成績遠高于同區域流花商圈的平均出租率，是項目龍頭效應、吸金實力的最好體現；租金單價449.1元/㎡，較2023年中期的336.8元/㎡增長33.3%。

在專業市場賽道上，廣州白馬服裝市場始終發揮引領行業變革叠代角色。年内，在“25通道”和“35通道”打造“中國原創設計品牌基地”，共引進了15家本土新銳服裝設計師品牌，持續培育青年原創力量，為南粵原創設計服裝生态圈創新打造發展平台。為進一步推動紡織服裝行業的商貿對接和産銷聯動，廣州白馬服裝市場舉辦各類采購節、訂貨會、主題活動，助力租戶拓寬銷路，形成産業集群效應；並持續推進數智轉型，推進專業市場數字化、信息化建設進程。

随着廣州跨境電商産業的迅猛發展，個性化、有産業集群優勢的專業市場将更受商戶青睐。

穩打穩紮：持續升級租戶結構 重塑辦公及零售商業消費空間

2023年，越秀房産基金通過積極穩健的租務策略，進一步穩固高質量租戶基礎的同時，大力穩商招商以引入優質租戶，穩固市場標杆地位。其在寫字樓新拓租企業方面，積極瞄準央企國企、500強公司及獨角獸企業等高成長性客戶，進一步優化租戶結構。

以廣州IFC寫字樓為例，全年新簽約2.5萬㎡，優質租戶新簽約共計1.3萬㎡，占比達到50%，包括多家世界500強及行業龍頭企業；續租率達77.7%。越秀金融大廈年内新簽引入優質租戶超9000㎡，包括整層承租的大型律所「北京瀛和」等；在續約方面也取得可喜成績，全年續租率達77.6%，平均續租有效租金保持增長，較上一手增幅3.2%。武漢越秀财富中心成功引進「一汽紅旗」、「東莞證券」等優質客戶，全年實現新簽面積約2.3萬㎡。

在寫字樓業态迎來升級叠代契機之時，越秀房産基金銳意變革，重塑辦公場景，以長期主義為理念標尺優化租戶結構，将辦公空間升級為産業集合生态圈。伴随着經濟企穩，寫字樓市場逐步復蘇，核心區的回溫将更為明顯，彰顯優質物業價值。

零售商場項目緊盯消費潮流風向，創新商務、娛樂、餐飲等多元消費場景，探索實體零售加速轉型升級之路，于2023年收入1.63億元，三大商場銷售額均有不同幅度上漲。管理人還以資管思維，持續升級進駐品牌，帶動商圈升級煥新，進一步帶動客流與租金爬升。廣州IFC國金天地和VT101維多利廣場的出租率和租金單價雙增長，其中廣州IFC國金天地出租率為98.2%，並引入了多個首店品牌，提升所在商圈商業稀缺度，商場銷售額同比提升21%；VT101維多利廣場租金單價同比增長19.8%，成功續約主力租戶「優衣庫」和重點客戶「招商銀行」，全年銷售額大增28%；武漢星匯維港亦取得全年銷售額同比上漲18%的不俗成績。

穩固增益：主動管理融資 ESG提質增效

2023年，境外市場利率升高，融資成本持續高位，而人民币進入降息通道。在此窗口下，越秀房産基金把握人民币融資成本利差窗口，持續研究多種融資工具，積極調整融資結構，力求平抑利率市場對基金業績的沖擊，展現了基金管理人穩中求變、進而有為的财務投融資“平衡術”。

一方面，主動以人民币貸款置換存量港元融資。2023年3月，越秀房産基金發行15億人民币上海自貿區債券，票面利率4.15%，置換存量港元貸款；並于6月發行40億人民币綠色貸款，10月再發行10億人民币無抵押貸款，固定利率分别為3.2%、3.75%，置換存量港元貸款；有效降低基金總體融資成本，加強流動性管理。

調整後，2023年底，越秀房産基金的人民币融資占比由年初的6%升至39%，全年平均付息率優化至4.6%，收窄利率風險敞口。

随着“雙碳”目標的推進，綠色可持續理念持續滲透到各行各業的高質量發展進程。越秀房産基金多年來堅定地推進ESG理念與現有業務模式、管控模式的有機融合，将其貫穿于公司治理、環境保護、社會責任等各環節。

越秀房産基金ESG發展成效表現出色，獲得衆多主流評級機構的認可。截至目前，基金MSCI ESG評級提升至「BBB」，連續第二年獲得提升；全球房地産可持續發展基準（「GRESB」）連續第二年獲得綠色「四星」評級，並連續第三年獲得公開披露A評級（最高級别）；Sustainalytics ESG風險評級保持「低風險」，並繼續入選「亞太區ESG最高評級（房地産行業）」名錄；以及標普企業可持續發展評估（「CSA」）提升至40分，領先全球85%同業（房地産行業）。

多項ESG關鍵績效指標領先行業，包括旗下物業LEED鉑金級認證占比達到68%（按産權面積計算）；截至2023年底，越秀房産基金在樓宇内已與約30%租戶簽訂綠色租約，並倡導綠色采購，持續踐行可持續發展理念。

結語：

展望未來，越秀房産基金董事長及行政總裁林德良表示：“2024年，基金經營環境依然復雜嚴峻，管理人将堅守資産價值最大化的初心，透過實施積極穩健的租務策略，敏銳把握潛在的投資機會，開拓資本市場融資機會，有效降低融資成本，繼續為基金單位持有人不斷創造價值。”

顯然市場的積極信号已早一步到達，就在2024年2月底，香港《2024至25财政年度政府财政預算案》公布，提出了若幹項加強香港房地産投資信托市場競争力的有力舉措，包括免除所有房托基金單位交易印花稅、将“開放式基金型公司及房地産投資信托基金資助計劃”延長3年等，相信此舉将利好房托基金發展，有助于提升越秀房産基金的流動性和市場競争力。

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【越秀房産基金】

越秀房産基金（00405.HK）于2005年在香港聯交所上市，是全球首只投資于中國内地物業的香港上市房地産投資信托基金，旗下十項物業分布于廣州、上海、武漢、杭州和香港的核心地段，業态涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店和服務式公寓。截至2023年末，物業産權總面積約118.4萬平方米，資産總值438.46億元人民币。