王韶：全國人大會議明确2024房地産基調，安全、穩定、發展

王韶 人勤春來早，功到秋華實！

3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強作政府工作報告（簡稱“報告”）。

“報告”關于房地産表述300余字。

“報告”正确審視新型城鎮化和房地産市場發展趨勢變化，不回避房地産風險，針對市場現狀、存在問題和未來發展指明方向，為2024年房地産市場調控定下主基調：安全、穩定、發展。

安全、穩定、發展三者密切相連、相輔相成，安全是穩定前提，唯穩定方能持續發展。

安全是重中之重

房地産是我國國民經濟支柱性産業之一，規模大、鍊條長，與60多項上下遊産業緊密相關，對國民經濟發展影響勢大力沉，既關乎國計民生，也關乎金融安全，往往是一業興百業旺，一業損百業廢!

“報告”沒有回避“房地産、地方債務、中小金融機構”等風險。

2023年，全國房地産完成投資11.09萬億元，同比下降9.6%；新開工9.5億㎡，同比下降20.4%；竣工9.98億㎡，同比增長17.1%；累計施工83.84億㎡，同比下降7.36%；年末待售6.73億㎡，同比增長19%，較于2021年，新開工減少52%，竣工量減少33.85%，在建面積下降14.05%，待售面積增長31.89%，延續了2022年頹勢。

2024年1-2月，房地産市場整體依然低迷，百強房企銷售額同比下降51.6%，創近年新低。雖有去年高基數、春節時點錯位等因素影響，但供需雙弱卻是不争的事實。

房地産是資金密集型行業，企業流動性嚴重不足、銷售去化緩慢、銷售回款困難、價格下跌導致存量增加而價值減損，房地産困難重重，只有徹底解決企業流動性問題，房地産市場才可能趨向穩定。

尤其是我國經濟發展仍面臨市場需求不足、内生動力有待增強，以及全球經濟增長乏力、地緣政治沖突不斷、國際貿易摩擦加劇等内外部多重壓力和挑戰，穩定房地産市場、穩妥化解風險對于全方位守住安全底線、穩住宏觀經濟至關重要!

之前針對企業合理融資需求，政策落實只打雷不下雨!面對風險“報告”要求“一視同仁給予不同所有制房地産企業合理融資需求支持”。

建立“城市房地産融資協調機制”，房地産“白名單”項目融資不斷得到支持。截至2月28日，全國31個省276個城市已建立城市融資協調機制，提出房地産項目約6000個，審批通過貸款超2000億元。

“報告”強調重申，未來将有更多優質企業和項目得到融資支持，保交樓保交付有足夠資金支持，大快人心!

穩定壓倒一切

“報告”正視“新型城鎮化和房地産供求關繫”的發展趨勢變化，客觀理性，不盲目，有利行業端正認識。

過去20多年，房地産快速發展城鎮化居功至偉，未來城鎮化是否還能持續帶動房地産發展值得業界認真思考。

改革開放至1995年前，中國城鎮常住人口年均增量在1000萬人左右，城鎮化率由17.9%升至29.0%，年均提高0.7個百分點；1996—2016年城鎮常住人口年均增量躍升至2000萬人左右，城鎮化率年均提高1.3個百分點至58.8%；2017年以後，城鎮化進程放緩，城鎮人口增量由2017年2419萬人降至2022年645萬人，城鎮化率增速由1.4個百分點降至0.5個百分點，新增購房需求也随之減少。

2023年底，我國城鎮化率為66%，距發達國家的80%平均水平還有一段距離，按80%計算，我國城鎮人口将達到11.2億人，還差1.96億人。1.96億是個龐大的體量，但能買、該買的早已買，余下的購買力值得商榷，不應樂觀!此外人口老齡化、新生人口下降也影響住房需求，這是趨勢、是客觀事實。

當前影響“供求關繫變化”最突出問題依然是信心不足，市場信心的持續恢復有賴經濟增長、就業無憂、收入提高、房價穩定、企業風險出清，居民願意加杠杆、敢加杠杆，以及國内外經濟政治環境穩定等等。

中國房地産底層邏輯發生根本性變化，行業規模已見頂，向上突破動能不足。保持房地産市場平穩就是穩地價、穩房價、穩預期，不持續惡化，穩中求進、以進促穩，而不是大起大落。                    發展是硬道理

住房任何時代都有重大需求，當前的困難並不意味房地産沒有市場，房地産仍具潛力，長期穩定向好的基本面沒有改變，恢復是一個曲折式的過程，我們應有足夠的信心和耐心。

發展才是硬道理，經濟問題、民生問題、房地産問題都需要在發展中逐步解決。“報告”提出“優化房地産政策、完善商品房相關基礎性制度”意味深長。

房地産平穩健康發展需要保持政策的穩定性、連續性和協調性，不能頭痛醫頭，腳痛醫腳，否則一放就亂一管就死，之前不完善的制度設計和房地産不理性行為助長了市場亂象，誘發了風險，必須從制度上根治。“三道紅線”值得反思，此外，備受争議的“商品房預售、國有土地出讓”等不能與房地産與時俱進的制度都應優化完善。

“加快構建房地産發展新模式、滿足居民多樣化改善性住房需求”，“報告”高瞻遠矚!“三高”模式不可持續已被證明，實施房地産供給側改革、踐行新發展模式迫在眉睫。

個人認為，搭建合理的新發展模式框架需從房地産監管者、供給者和需求者等方面一並去統籌考慮。

建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制，監管者“以人定房，以房定地、以房定錢”，合理安排供地和金融等，保證市場供需平衡、結構合理。

樹立新房地産觀，通過“房地産+”，在土地利用、項目開發、後期運營、物業服務等全壽命周期為城市生産和居民生活發展提供高品質的空間、場所和服務，從“生态、生活、生産”推動産業和地産融合，而不是單一純粹的商品住宅銷售。

“滿足居民多樣化改善性住房需求”，“報告”一語中的。

我國住房消費已從總量短缺轉為結構性供給不足，進入品質提升新階段。人民群衆對住房要求從“有沒有”轉向“好不好”，從“居者有其屋”轉向“居者優其屋”，改善性需求不是簡單的以小換大、以舊換新、以遠換近，更是居住品質的全面提升，要求有文化娛樂、運動休閑、居家辦公、健康養老等精神性、改善性配套，期盼住房環境更生态優美、居住空間更寬敞舒适、配套設施更齊全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更環保健康、社區文化更活躍豐富，改善性需求空間很大。本次全國人大會議關于房地産的重要論斷較近年歷次重大會議保持了連續性、穩定性和協調性，有利于房地産市場問題的穩步解決，同時又結合新問題、新情況、新形勢，與時俱進地作出了全面部署，我相信伴随國民經濟的持續向好、各項優化措施的調整到位，房地産市場回穩指日可待！

王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者