GDIRI觀察 | 恒基地産商廈賣樓記

觀點指數（GDIRI）3月6日，有報道稱，恒基地産成功以11億港元的價格出售位于灣仔莊士敦道的208号全幢商廈。

該項目樓高28層，包括地下至2樓的零售商鋪和3樓至28樓的寫字樓部分，總樓面面積約72764平方尺，即每平方尺價格約1.5萬港元。不過，早在去年年底已有報道稱該商廈獲财團以11億港元洽購，現消息确認收購已完成。

除此之外，恒基地産還有出售香港寫字樓物業的其他行為。近期，其旗下的香港北角港匯東項目成功出售予李甯作為香港的總部大樓，交易金額22億港元，這也是2024年開年以來，香港辦公市場成交的最大單寫字樓。

據觀點指數了解，恒基地産在香港商業市場的布局並非只出不進。今年1月5日，恒基地産以底價17.28億港元購入香港尖沙咀香槟大廈B座，成功統一業權。據了解，香槟大廈整幢建築底盤面積約2.34萬平方尺，其中B座占約1.23萬平方尺，可建樓面約14.74萬平方尺。

恒基地産執行董事黃浩明表示，香槟大廈B座規劃為商業用途，可建寫字樓、酒店、銀座式商廈等，公司正考慮不同的發展方案。

觀點指數發現，近年來房企甩賣香港寫字樓成常态，去年世茂、禹州、太古地産等房企都有出售香港寫字樓的行為。如世茂折價出售香港中環寫字樓兩樓層，最新叫價共逾14億港元；禹州放售香港中環中心低層全層戶，叫價5億港元；太古地産出售港島東中心的若幹辦公樓樓層。

香港辦公市場持續低迷可能是推動企業出售寫字樓物業的原因之一。第一太平戴維斯最新發布的2024年2月香港寫字樓租賃數據稱，預計今年香港寫字樓租金将下滑5%到10%。

除香港區域外，恒基地産在内地同樣有出售商辦資産的行為。

去年12月11日，旭輝控股發布公告表示以約2.26億港元的總價收購虹橋項目中恒基兆業所持的50%股權，其中包括境内應付約5585.5萬港元及境外應付約1.70億港元。交易完成後，恒基地産成功退出内地的上海恒基旭輝中心39号樓項目，由旭輝控股實現對該項目的100%控股。

值得一提的是，恒基地産核心業務為物業發展和物業投資。其中寫字樓收租業務是其收入的重要組成部分。

圖片來源：恒基地産2023年中期報告，在港收租物業布局

據恒基地産2023年中期報告披露，截至2023年6月30日，恒基地産在港擁有已建成之自占收租物業樓面面積約970萬平方尺，其中寫字樓物業占比36%。

去年上半年，恒基地産在香港應占租金總收入33.11億港元，同比增長3%；應占稅前租金淨收入24.72億港元，同比上升6%。截至2023年6月30日，恒基地産在港主要收租物業平均出租率為93%，項目實現穩定運營。

其在港的標志性寫字樓物業香港國際金融中心項目，自身持股40.77%，去年上半年貢獻租金總收入8.7億港元，同比上升1%，主要是新租約以及現有租戶續租時錄得較高的租金，帶動收入上升。

值得一提的是，香港國際金融中心項目是香港第二高寫字樓物業，是知名跨國公司以及大型内地企業的租賃首選，項目出租率幾近滿租。

上文提到出售的香港兩個寫字樓物業，恒基地産在2023年中期報告中對項目的運營情況表示肯定。報告中指出，香港北角港匯東和灣仔208 JOHNSTON兩幢物業是近年新建成的寫字樓物業，持續吸引來自各行各業的租戶，出租率得到進一步提升。

綜合恒基地産在港投資物業的運營情況來看，選擇出售港匯東和灣仔208号寫字樓物業或許並非出于項目經營層面的原因。

圖片來源：恒基地産2023年中期報告，内地收租物業布局

内地部分，持有已建成的自占收租物業樓面面積約1250萬平方尺，其中寫字樓占比約70%。

内地土地儲備上，除有自占樓面面積約90萬平方尺的存貨外，在北京、上海、廣州、深圳、長沙、成都、石家莊等15個城市另有可供發展的土地儲備，合共自占樓面面積約2066萬平方尺，當中約12%可發展為寫字樓物業。

内地租金收入方面，近年建成的投資物業廣州星寰國際商業中心和上海星揚西岸中心的投入使用帶來了新增租金收入，去年上半年恒基地産在内地租賃業務的租金總收入以人民币計值錄得升幅。

除此之外，其在内地的代表性寫字樓物業還包括北京環球金融中心、上海港匯中心二座、上海環智國際大廈、上海恒基名人商業大廈等項目。

從恒基地産在港和内地的投資物業布局來看，寫字樓物業是恒基地産長期經營的現金奶牛。基于商業物業具備長期、穩定的特點，重點城市的商業物業一直是資方青睐的投資領域，企業對于資産的進退是比較常見的投資行為。近期恒基地産先後退出香港和内地的三個寫字樓物業，為其帶來了超35億港元的現金收入。