原報告｜保利舊改再擡頭

觀點指數 近日，黃埔區蘿崗社區塘頭村舊村改造項目（黃埔區AG0113規劃管理單元）控制性詳細規劃調整必要性及規劃方案征詢意見公示。

據了解，塘頭村為黃埔蘿崗片區城市更新的重點項目之一，今年初發布的《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035 年）》中，塘頭村項目亦被列入其中。

2021年3月，塘頭村舊改項目舉行改造工作啟動暨首拆儀式，項目合作企業保利發展浮出水面。

彼時，保利發展簽約操刀、達成意向合作或提前介入的舊改項目超過10個，包括天河的冼村、新塘村新合公司、柯木塱村、漁沙坦村，海珠的紅衛村、三滘村、東風村、黃埔的黃陂社區長安片區、大塱村、塘頭村、花都的三東村、南沙的亭角村、增城的中新村等。

在“防止大拆大建”的調整期，舊改經歷了一段停滞時期，保利發展的城市更新業務也一度停滞。據了解，廣東保利城市更新事業部被解散，保利城市更新的公衆号更新也定格在了2022年6月。

本次塘頭村舊村改造項目規劃方案公示，意味着保利發展的舊改正逐步恢復推進。除該項目外，日前保利集團還簽約了廣州老機場區域，将與廣東機場集團、南航集團共同合作。

去年末，保利發展還在西安摘得未央區紅旗村城改項目的3宗商住用地。

觀點指數認為，在構建房地産發展新模式的行業趨勢和超大特大城市推進城中村改造的政策引導下，保利發展的舊改事業有重新擡頭的意味。

巨量儲備

城市更新重新提上日程，廣州、深圳、上海等改造經驗豐富、歷史長遠的城市在新一輪行情中響應速度也更快。

廣州計劃在2035年之前推進267 個舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目。

根據名單内容，此前保利發展介入的大部分項目都在推進範圍内，只有少數遠郊區域的項目可能停止改造。

這也意味着保利發展手上仍有不少潛在的城市更新項目儲備。其中，海珠紅衛村、三滘村、花都三東村等項目改造土地面積或超過100公頃。

值得注意的是，部分項目将采取做地的改造模式，但保利發展似乎並不符合做地主體的條件。

在去年發布的《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》中，政府認定的市級做地主體包括越秀集團、廣州建築、廣州地鐵、廣州交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企，而各區可認定或組建一至兩家區屬全資國企開展做地工作。

意味着“政府認定的國有企業”覆蓋範圍是廣州市或市内各區政府全資持有的企業。但重點城市更新片區亦可以通過“改儲結合、帶方案招商”模式的公開招商方式選擇做地主體。

目前為止，尚未看見市屬和區屬國企之外的企業在城市更新上有參與的情況。至于保利發展是繼續參與還是暫時退出，還需要進一步觀察。

盡管如此，保利發展在當下的廣州城市更新中依然有一定分量，原因在于此前參與的項目中已有不少轉化成了企業的土地儲備，也成為保利發展在廣州銷售的重要組成部分。

現貨告急

據觀點指數統計，目前保利發展在售的由舊改轉化而來的項目共有3個，分别為新塘村新合公司轉化的保利天匯、大塱村轉化的保利羅蘭國際和黃陂社區長安片區轉化的保利翔龍天匯。

另外，冼村舊改項目此前完成改造的部分地塊轉化成了保利天禦，項目已售罄，而新的地塊即将進入征收階段，從拆除到重新完成開發，還需要較長時間。

值得注意的是，在售的項目保利天匯和保利羅蘭國際余貨均已所剩不多。

保利天匯共分5期開發，于2019年10月開放營銷中心，同年12月開盤，項目總建面近79萬平方米。目前，項目大部分産品已經入市。陽光家緣數據顯示，保利天匯目前還有4棟高層有較多余貨，大部分為四房戶型，其他樓棟基本完成清盤。

這也意味着，保利天匯的住宅産品可能在今年即可銷售完畢。

保利羅蘭國際于2021年12月開盤，共有四期，前三期總建面約51萬平方米，四期建面近22萬平方米，目前四期最後一棟已入市。從網簽數據來看，目前僅余一棟樓有較多剩余未網簽的單位，其他樓棟基本售罄。

此外，保利翔龍天匯住宅部分規劃總建面約59萬平方米，總計約3100戶，目前完成網簽的單位超過1200個。據觀點指數統計，保利翔龍天匯近半年網簽約260套，由此估算每年的銷售将超過500套，剩余貨量或可供2-3年發展所需。

随着冼村、塘頭村等舊改項目的加速推進，保利發展有望在近兩年繼續補充舊改大盤的土地儲備。

據悉，塘頭村項目規劃總建面近190萬平方米，從較早前公布的實施方案了解到，項目将規劃大量的居住用地和商住綜合用地。

而在此之前，保利發展則在廣州的招拍挂市場保持較高的積極性。

2023年至今，保利發展在廣州合計競得5宗涉宅地，包括海珠東方紅印刷廠地塊、荔灣東沙國際商貿港片區AF060610、AF060617、AF060712、AF060715、AF060720地塊等重要項目，總計容建面74萬平方米，總地價164億元。

據了解，2023年9月拿地的保利雲境已經入市，憑借一貫“卷”價格、“卷”戶型的“卷王”策略獲得較高的認籌量；同期拿地的燕語堂悅也已經完成規劃公示。

值得注意的是，近期保利發展聯合貝殼在保利翔龍天匯推出特價團購單位以提高去化效率。據觀點指數了解，活動兩天銷售超過50套。保利發展還将加大去化營銷力度，因此保持充足的土地儲備至關重要，這也是其舊改擡頭的原因之一。