“小陽春”可期 | 2024一季度廣州房地産市場報告

觀點指數 購房政策進一步優化，釋放“豪宅”購買力 廣州住房限購區域大部分屬于城市中心區域，新房價格也普遍較高，而政策亦重在調節120平方米以上的改善性戶型和高端住宅，意味着此輪政策出台更多傾向于釋放“豪宅”市場的購買力。

舊改保持活躍，一季度成交1宗宅地 一季度廣州舊改保持活躍，招商、融資、規劃公示、動工等消息持續傳出。土地方面，截至2月末，廣州僅成交1宗住宅用地，為天河區岐山路AT1010005、AT1010007地塊。

網簽季節性波動，春節前白雲新盤入市 1-2月廣州新建商品住宅網簽6292套，同比下降35%；網簽面積70.9萬平方米，同比下降32.6%。國貿雲上首推155套，吹風價5.5萬元/平方米，實際入市價格4.3-4.8萬元/平方米，價格具備一定吸引力，但受二手房價格影響，開盤去化一般。

供需雙降，去化周期縮短 一季度廣州新房成交短暫回落，但供應端表現更加低迷，整體去化周期繼續縮短。截至2月末，廣州市新建商品住宅去化周期18.5個月，較上一報告期末縮短0.5個月。

購房政策進一步優化，釋放“豪宅”購買力

繼“920新政”後，廣州再次調整商品房限購政策。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發《關于進一步優化我市房地産市場平穩健康發展政策措施》（穗府辦函[2024]6号）。

在限購區域範圍内，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍；出租或挂牌出售自有住房，購買住房時可以相應核減家庭住房套數。

目前，廣州住房限購區域為越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙，大部分屬于城市中心區域，新房價格也普遍較高，而政策亦重在調節120平方米以上的改善性戶型和高端住宅，意味着此輪政策出台更多傾向于釋放“豪宅”市場的購買力。

近兩年住宅用地成交向市中心集中，例如，2023年天河區成交7宗地，總建築面積超過103萬平方米，未來一段時間供應充足。據統計，2024年天河區待售項目至少8個，而在售項目亦達到16個。

另外，近日住建部、金融監管總局推進建立城市房地産融資協調機制，廣州首批47個“白名單”項目公布，瀝滘舊改、萬科萬匯天地、富力陳田村等項目均被列入其中。

截至2月26日，上述名單中已有9個項目獲得融資，累計金額8.68億元。

此外，國開行日前在廣州召開“三大工程”推動會，将加強保障性住房建設和城中村改造的金融服務工作。

在金融支持下，廣州城中村改造有望提速。

舊改保持活躍，一季度成交1宗宅地

近日，廣州2024年首個公開招商的舊改項目挂牌，為黃埔區長嶺街嶺頭公司項目。根據公告，該項目招商主體為廣州市嶺頭投資有限公司。

據查，廣州市嶺頭投資有限公司為科學城投資集團子公司。意味着中標企業将與本地國企共同協助開發該項目。此外，該項目接受聯合體投標，聯合體成員不得超過4個。

整體來看，一季度廣州舊改保持活躍狀态，招商、融資、規劃公示、動工等消息持續傳出。

房票安置方面，荔灣區石圍塘項目發放第二批房票，第一批房票安置住戶已完成選房、購房、收樓，“房源超市”參與企業持續增加，可選擇項目亦将更豐富。

土地方面，截至2月末，廣州僅成交1宗住宅用地，為天河區岐山路AT1010005、AT1010007地塊。該地塊要求競得人投資28億元建設南沙全民文化體育綜合體項目第二批次地塊，即為定向出讓。

值得注意的是，地塊受讓單位廣州市潤喆房地産開發有限公司由華潤置地、廣州城投、南沙交投和珠江實業共同出資成立，其中華潤置地持股70%，其余三家企業各持股10%。

近期天河新盤競争可能加劇，廣州城投、珠江實業等企業目前在天河區亦有在售項目，合作開發或能減輕競争壓力，加速項目去化進程。

據規自局發布的《2024年廣州經營性用地供地藍皮書》，2024年廣州預計供應住宅用地96宗，集中在花都、白雲、番禺等外圍區域，意味着中心城區供地數量可能相對克制，天河、海珠預計各出讓3宗宅地，荔灣出讓8宗。

網簽季節性波動，春節前白雲新盤入市

一季度受季節性波動及春節假期等因素影響，廣州新房供需雙降。據觀點指數監測，1-2月廣州新建商品住宅網簽6292套，同比下降35%；網簽面積70.9萬平方米，同比下降32.6%。

分區域看，中心四區以荔灣為主要支點，海珠僅1個項目網簽居于前列，為琶洲南TOD項目，據了解，該項目一期已清盤，二期預計3月入市，主推142至270平方米大平層戶型。

荔灣保持較高的成交量，中山七八路、白鵝潭、芳村、廣鋼新城等闆塊目前均有在售新盤，項目總數量近20個，包括部分舊改轉化項目。

近郊三區的成交呈現明顯的季節性下滑，僅萬科黃埔新城網簽超過百套。

另外，春節前白雲區一項目開盤，國貿雲上首推155套，吹風價5.5萬元/平方米，實際入市價格4.3-4.8萬元/平方米，價格具備一定吸引力，但受二手房價格影響，開盤去化一般。

春節後近郊三區項目的促銷力度提升，交易有所回升。

遠郊四區銷售整體平穩，部分項目通過推出低價單位的方式提高關注度，收獲一定的成交。

供需雙降，去化周期縮短

供應方面，根據觀點指數統計，1-2月廣州新建商品住房批準預售3839套，批準預售面積43.5萬平方米。

聚焦中心城區，報告期内，中心四區共1016套住宅獲批，其中天河區有2個項目獲批預售，為越秀天河和樾府及中建天河精誠壹号，共388套；海珠區有1個項目獲批，為珠江·海珠里，供應119套；荔灣區有1個項目獲批，為新世界凱粵灣，共347套；越秀區的公園前君熙府、廣州城投東園公館2個項目獲批，共162套。

越秀區一季度的供應均為北京路商圈内全新盤，據了解，以上兩個項目已在蓄客，主推改善戶型，最高總價可能達到3000萬元。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2023年12月26日-2024年2月25日）

一季度廣州新房成交短暫回落，但供應端表現更加低迷，整體去化周期繼續縮短。截至2月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.5萬套，可售面積1145萬平方米，去化周期18.5個月，較上一報告期末縮短0.5個月。

分區域看，荔灣區去化周期持平，越秀、白雲、從化、增城四區去化周期拉長，其他區去化周期均有不同程度的縮短。

據了解，春節後二手房交易出現較大幅度上漲，疊加3、4月全新盤開始入市，兩方合力有望帶來今年第一輪新房成交高峰。