開年活躍 | 2024年2-3月産業運營服務發展報告

觀點指數 投資漸活躍，政策關注升級轉型 2024年1-2月，中國産業地産和智能制造領域的企業投資活動活躍，多家企業通過戰略合作、設立基金、競得工業用地等方式擴大了業務範圍，提升産業競争力；政策層面，國家和地方政府出台了一繫列産業園相關的支持措施，如成都和蘇州等地政府發布了“工業上樓”的實施意見和設計指引。

開年打基礎，園區開發商積極拿地 産業地産商在2024年初的拿地活動顯示出對區域性發展機會的關注，尤其在長三角、大灣區等經濟發展活躍區域。聯東U谷和中南高科等企業在南通、咸陽、洛陽等地拿地，用于建設新的産業園區項目，展現了在區域擴張和産業深耕策略上的積極。

産園REITs 整體經營承壓，首單民營園區申報 産業園類REITs在報告期内面臨經營壓力，淨利潤大幅下降，部分REITs出租率下降，但也有如博時蛇口産業園REITs等實現收入和淨利潤的大幅增長；聯東集團和華夏金隅REIT等新的産業園REITs申報動态表明，公募REITs市場對民企的開放态度。

投資漸活躍，政策關注升級轉型

總體來看，報告期内的多項企業動态反映了中國産業地産和智能制造領域的活躍。

可以看到，多家企業通過戰略合作、投資設立基金、競得工業用地等方式，積極拓展業務範圍，提升産業競争力。這些舉措有助于推動産業升級，促進區域經濟發展，同時也為所布局的城市帶來新的就業機會。

華夏幸福期内通過設立以11個産業新城做抵押的自益型信托，來兌付巨額債務，這表明公司在積極尋求财務結構的優化和風險控制的辦法。

同時，2024年開年以來，華夏幸福已簽約投資近40億元，包括1月份安元達、沈陽衆通等4個項目的成功簽約，以及2月份總投資3000萬美元的柔性顯示屏優質項目簽約。

ESR國際生命科學産業園項目在蘇州高新區開工，表明了ESR在生命科學領域未來發展的信心，有希望吸引更多生命科學企業對蘇州高新區的關注，促進該領域創新和産業集群的形成。

政策面來看，1-2月政策主要集中在支持國企改革、民營經濟發展、傳統産業升級、新興産業培育、财政政策實施、制造業質量提升、人工智能和數據産業的發展等方面。地方政策則涉及多個地區的産業發展規劃和項目落地，顯示出地方政府在推動地方經濟發展、優化産業結構、吸引投資等方面的積極作為。

另外，“工業上樓”繼續受到多地政府的關注。期内，成都發布了《推動“工業上樓”實施意見》，蘇州發布《蘇州市“工業上樓”設計指引》，都希望借助“工業上樓”加快産業的升級發展。

開年打基礎，園區開發商拿地積極

從企業的拿地情況來看，産業地産商在報告期内的拿地活動積極性有所恢復，特别是在長三角、大灣區等經濟發展活躍區域，一些新晉的産業園區開發商嶄露頭角，開年階段的新動作亦為全年的發展打下基礎。

不過亦要留意到，聯東和中南高科都在2023年12月末拿下多宗地塊，已經為今年的土地儲備提早做好準備，1-2月的動作相當謹慎，更類似于對此前工作的補足。

聯東U谷在南通拿地16畝，用于建設聯東U谷·南通經開國際智匯港項目，這是聯東在南通的又一次布局，顯示了其在長三角地區的持續擴張。

中南高科則在咸陽和洛陽兩市拿地245畝，其中洛陽的拿地是其在該市的第二次布局，有助于形成雙園聯動，推動當地産業發展。咸陽的拿地則是響應當地産業融合發展的戰略布局，展現了中南高科在陝西地區的深耕策略。

萬洋衆創城在淮南壽縣拿地132畝，這是萬洋首次在淮南布局，地塊位于壽縣新橋國際産業園，有望成為合肥乃至長三角區域産業轉移和區域産業升級的重要載體。

MAX科技園在佛山禅城摘地76.5畝，将建成2棟高層寫字樓、27棟企業獨棟，總建設面積約17萬平方米，是一個典型的工業上樓項目。

禅城區的第三産業占比是全佛山市最高，也是全市唯一三産比例超過二産的地區。區政府一直希望提高制造業占比，做好實體經濟的相關工作，但受困于禅城區空間小，土地資源稀缺的現實，難度較大。向“工改工”、“工業上樓”走是必然的選擇，引進企業亦瞄準了高端制造業，MAX科技園正是在這一大背景之下落地。

期内，産業地産商拿地的城市主要集中在二三線，如洛陽、咸陽、淮南、南通、淮安、廣州、馬鞍山、鄭州等，顯示出其對區域性發展機會的關注。

不過，雖然都是建設産業園區，但具體的産業定位和發展方向有所不同，如中南高科·咸陽創新智造産業基地側重于智造産業，而新想集團的黃埔生命科技港項目則聚焦于生物醫藥産業。

産園REITs 整體經營承壓，首單民營園區申報

報告期内，29只公募REITs均已披露2023年四季報。按資産類型分，不同資産類型二季度的業績表現依然分化。

單看産業園類REITs，經營持續承壓，淨利潤整體大幅下降到40.19%。

其中，華安張江光大園REIT因張潤大廈最大租戶哲庫科技提前退租致使出租率下降，近兩季度積極招租顯著拉升出租率，但又出現了平均租金下滑的情況；建信中關村所在北京産業園仍表現低迷，招租速度顯著慢于退租速度，難見起色；東吳蘇州工業園REIT、華夏和達高科産園REIT和中金湖北科投光谷REIT出租率也均跌出90%。

相較而言，臨港創新園REIT、東久新經濟REIT出租率仍穩定在較高水平，但亦面臨一定的壓力，如東久（金山）智造園及東久（常州）智造園部分租約在四季度正常到期，並未續約。

而博時蛇口産業園REITs則實現收入和淨利潤的同比大增，主要繫本年度新增擴募項目光明加速器二期項目，這一利好更一度促使該基金在二級市場實現七連陽，累計最大漲幅超過35%。

根據觀點指數觀察，相當部分産業園REITs在申報書中並無提及具體租戶為誰，僅模糊告知外界所屬行業大類，因此産業園類REITs在季報中提到底層資産出現出租率滑坡時才後知後覺，造成投資損失，可見我國REITs市場的投資者在市場發展初期更多注重産品的股性，而對産品的真正資産價值了解不夠。

對投資者來講，未來要避免哲庫事件帶來的損失，首先要密切跟蹤項目租戶，實地了解租戶的具體經營情況，對項目周邊的交通配套和租賃市場有切身的體會，才能盡可能降低投資的風險。

在新産品申報上，期内出現三項重要的産業園REITs申報動态，且均位于北京。

首先，是由聯東集團所申報的中金聯東科技創新産業園REIT獲受理，該産品若上市将成為首單中國本土民營企業園區公募REITs。聯東集團計劃将其位于北京的三個産業園區作為基礎資産。這些園區的總建築面積達19.84萬平方米，平均出租率為98.17%，總估值為17.2億元。聯東産業園REIT預計2024年的分紅回報率為4.43%，2025年為4.44%。

這一舉措不僅展示了聯東集團在産業園區多年發展的成果，也意味着民營企業在資本市場的創新嘗試，為産業園區行業提供了新的融資和退出渠道，亦迎合了當前監管層釋出的公募REITs市場向民營企業開放的态度。

另外，底層資産同樣位于北京的華夏金隅REIT也獲受理。該項目是北京市老舊廠房改造的標杆項目，位于中關村科技園内，原為天壇家具廠，是我國首單廠房舊改公募REITs，標志着我國公募REITs底層資産類型的多元化和存量資産盤活渠道的拓寬。

而作為中關村“一區五園”的開發運營商之一，電子城高科宣布将中關村科技園區朝陽園區的三處資産打包分拆REITs，預計募集規模為10-15億元。然而，受近期北京中關村核心租賃市場低迷的影響，預計市場給予該單REITs的估值或不理想。