民企走到前台 | 2024一季度地産資管發展報告

觀點指數 消費基礎設施REITs面世，民企開始走到前台 期内，共有四只REITs成功上市發行，分别為華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT及國泰君安寬庭保租房REIT。與其他申報發行的消費基礎設施REITs不同，嘉實物美消費REIT不僅是首單民企消費基礎設施REITs，還是首單具有商超零售業态的社區商業REITs項目。此外，于3月1日申報的中金聯東科技創新産業園REIT如果順利發行，也将成為我國首單民企園區公募REITs。

REITs市場表現先降後升，增持成為主流 期内1月12日上市的國泰君安城投寬庭保租房REIT，盤中一度下跌11.28%，並于當日收盤時保持破發狀态，而嘉實京東倉儲REIT也因一份續租協議而導致股價大跳水，且股價多次觸發10%的跌幅限制，因此也多次發布停牌公告。對此，REITs的原始權益人、運營管理機構等最常做的便是通過增持“安撫”市場情緒，避免擠兌風險的發生。但2024年以來，REITs産品整體呈現先下跌後升的趨勢，截止至2024年3月14日，中證REITs指數下降0.32%，區間漲跌幅為10.72%。

從綠色中來，到綠色中去 與以往不同，這個季度的資金流向不僅涵蓋商業、物流、産業，還涵蓋了ESG方面，且部分樣本企業的貸款本身就是可持續發展貸款，如基匯資本、ESR獲得的144億港元、220億日元的可持續支持貸款。此外，普洛斯設立的基金依舊專注于投資長三角、京津冀、大灣區的産業園、物流園區，還将目光繼續聚焦到新能源領域上。

資産剝離實現資本循環，資産證券化盤活存量 報告期内，基匯資本的兩起資産出售促進了資本的循環。具體來說即是基匯資本以基金注資的方式孕育商業地産、物流地産項目，在項目運營成熟並可形成穩定現金流時出售，實現完全的退出，随後再将回籠的資金投資于新的項目，這樣一來資本也就形成了閉環。從數量上看，ABS事件較上一季度有所上升，除卻個别是第3期資産支持專項計劃，有8起均為第一期資産支持專項計劃，這也意味企業愈發依賴資産證券化的融資方式，從而将存量資産盤活。

消費基礎設施REITs面世，民企開始走到前台

期内，共有四只REITs成功上市發行，分别為華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT及國泰君安寬庭保租房REIT。

其中三單為消費基礎設施REITs，一單為保租房REITs。而這三單消費REITs的成功發行也標志着我國的REITs市場擴容試點範圍覆蓋到了消費基礎設施領域。

實際上在2023年10月，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，並将REITs試點範圍拓展至消費基礎設施，率先于3月12日發行的華夏金茂商業REIT及嘉實物美消費REIT正是這項政策的具體落實。

與其他申報發行的消費基礎設施REITs不同，嘉實物美消費REIT不僅是首單民企消費基礎設施REITs，還是首單具有商超零售業态的社區商業REITs項目。

嘉實物美消費REIT是民營企業資本盤活存量資産的樣本，不僅展示了民企在推動資本市場創新上的積極作用，同樣有助于引領民企不斷推動REITs的申報發行。

具體來說，嘉實物美消費REIT的原始權益人是北京物美商業集團股份有限公司（以下簡稱“物美商業”），該公司是北京重要的民營企業，據其招募說明書，物美商業的主營業務闆塊為便利店、超市、百貨、物業租賃等，2022年其第一、第二大主營業務闆塊為便利店、超市業态，營收分别為14.71、6.18億元。

底層資産方面，該REIT由4個社區商業項目組成，位于北京的核心商圈，且均是以超市為主力店，其中大成項目在2023年上半年的月租金坪效由2022年的26.66元/平方米/月上漲至54.6元/平方米/月。

此外，3月1日申報的中金聯東科技創新産業園REIT若順利發行也将成為我國首單民企園區公募REITs。觀點指數了解到，中金聯東科技創新産業園REIT的原始權益人是北京聯東金園管理科技有限公司，聯東作為不上市的企業，卻一直未停下資産資本化的步伐。

例如2019年發行的“國君資管-聯東U谷一期資産支持專項計劃”，這項CMBS是中國産業地産市場首個成功發行的民營標準廠房租金類CMBS。

對于3月14日上市的華夏華潤商業REIT，這是4只消費基礎設施REITs中發行規模最大的一只，其底層資産為青島萬象城。據其招募說明書，這座萬象城的估值為82.02億元，遠遠高于其余3單首批消費基礎設施REITs底層資産的估值。

REITs市場表現先降後升，增持成為主流

期内值得注意的還有1月12日上市的國泰君安城投寬庭保租房REIT，上市首日跌破發行價，且盤中一度下跌11.28%。據觀點指數了解，盡管收盤時跌幅收窄至0.07%，但仍處于破發狀态。

對此，REITs的原始權益人、運營管理機構等最常做的便是通過增持“安撫”市場情緒，避免擠兌風險的發生。

城投寬庭保租房REIT的原始權益人控股股東發布公告稱，不超過12個自然月，通過二級市場買入或交易所認可的其他方式，增持基金份額，累計增持金額合計不超過3.601億元，累計增持基金份額不超過1.1806億份，並表示增持的基金份額在此次增持計劃實施期間及增持計劃實施期間屆滿後6個月内不會通過大宗、協議轉讓或競價交易等方式進行減持。

無獨有偶，報告期内嘉實京東倉儲REIT也因一份續租協議而導致股價大跳水，其股價多次觸發10%的跌幅限制，因此也多次發布停牌公告。

1月10日嘉實基金發布公告稱，計劃使用不超過1000萬元增持嘉實京東倉儲REIT，以展示其對嘉實京東倉儲REIT的長期投資價值認可。

此外，臨港産業園REIT利用臨港集團全資控股子公司而非原始權益人上海臨港奉賢公司進行增持，其也表示這是因為臨港奉賢公司主要專注于産業園制投資開發建設和招商運營管理，臨港園金投資公司則是專注于二市場産品的投資管理。

就目前二級市場情況來看，首批上市的消費基礎設施公募REITs即嘉實物美、華夏金茂、華夏華潤的REIT在上市首日雖一度跌破發行價，但當日收盤漲幅分别為0.67%、0.56%、0.04%，保住了發行價。

不過，2024年以來，REITs産品整體呈現先下跌後上升的趨勢，截止至2024年3月14日，中證REITs指數下降0.32%，區間漲跌幅為10.72%。

數據來源：Wind，觀點指數整理

而報告期内單個REIT的市場表現差異較大，如中金普洛斯REIT、博時蛇口産園REIT、華夏合肥高科REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創新鹽田港REIT的區間漲跌幅均高于中證REIT指數的區間漲跌幅。但國泰君安臨港創新産業園REIT及嘉實京東倉儲REIT的區間漲跌幅為負，且後者的區間漲跌幅為-8.67%。

此外可以注意到報告期内領跑的中金普洛斯REIT（區間漲跌幅為14.35%）也于3月7日發布公告表示基金的管理層已于2024年3月5日完成增持計劃，累計增持基金份額約2951.78萬份，占基金已發行份額總數的1.52%。

同樣地，華夏合肥高科REIT的原始權益人增持計劃獲批，其公告中表示原始權益人合肥高新股份将在12個月内增持不超過4%的基金份額，並承諾增持後6個月内不減持。

從綠色中來，到綠色中去

2024年第一季度，觀點指數錄得的主要融資事件共計14起，融資金額共計2390.35億元，融資數量及融資金額較上一季度均有所提升。

融資類型涉及基金募集、銀團貸款、資産抵押及債券等，資金的投向主要為償還借款、項目的運營投資，但與以往不同，這個季度的資金流向不僅涵蓋商業、物流、産業，還涵蓋了ESG方面，且部分樣本企業的貸款本身就是可持續發展貸款。

3月1日，大華銀行、澳新銀行及渣打香港聯合向基匯資本牽頭的财團提供了144億港元的可持續發展貸款。這筆貸款與ESG目標密切相關，目標在于減少電力消耗、管理可回收廢料、實施綠色租賃實務以及獲取WELL認證。

3月5日，ESR宣布完成其首筆跨境日元銀團可持續發展相關貸款，據了解，此次是ESR完成的第10個可持續發展貸款，且迄今為止其已完成可持續發展相關貸款融資總額約44億美元。

值得注意的是此次可持續發展貸款是由五年期和七年期組成，金額超出原銀團目標的1.7倍，並設有分級激勵機制，當集團的ESG目標實現時，也将有權享受利息減免。

此外，普洛斯設立的基金依舊專注于投資長三角、京津冀、大灣區的産業園、物流園區，還持續将目光聚焦到新能源領域。

1月2日，普洛斯旗下私募股權投資機構隐山資本宣布隐山人民币PE基金二期完成募集，募資近80億元人民币。觀點指數了解到，隐山人民币PE基金二期将延續2018年設立的隐山人民币PE基金一期投資策略，重點投資于現代物流服務、數智供應鍊、物流供應鍊科技及新能源領域的創新龍頭企業。

1月26日，普洛斯資本（GCP）表示最新一期中國收益基金完成募集，投資規模近百億元。該基金計劃投資位于長三角、京津翼、大灣區、成渝等多個核心城市戰略集群的25處物流園、科創産業園等新型基礎設施，總計可租賃面積達223萬平方米。其中科創産業園聚焦支持新能源、電子商務、跨境電商等新興産業。

資産剝離實現資本循環，資産證券化将存量盤活

期内，觀點指數錄得的並購事件共計有10起，總披露金額為214.61億元，其中商業地産類事件共7起，倉儲物流類事件2起。

其中值得注意的一起事件是3月11日ESR發布公告稱，拟以2.7億美元的交易價格，向Sumitomo Mitsui Finance and Leasing Co.（三井住友金融租賃公司）出售澳大利亞、新加坡、韓國及美國等地ARA私募基金業務的相關權益，本次出售将獲得5000萬美元的收益。

公告還披露，已确定将從非核心業務撤資最多7.5億美元，而此次出售事項為撤資事項的第一筆。合共22個基金正以出售事項的方式進行撤資，資産管理規模達98億美元，該等基金中近100%的資産屬于該集團所專注的物流、數據中心及生命科學等新經濟不動産領域以外的範疇。

ESR此種資産剝離的動作不僅可以獲得現金流，還有助于資本循環，進而使其專注于核心業務。事實上，ESR從2022年起就已經開始進行大規模的資産出售，且當時還表示計劃在2023年繼續剝離至少10億美元的非核心業務資産。

上一季度，ESR向泰康保險出售6處物流園資産，雖然屬于其核心業務，但将運營成熟的園區出售給其管理的投資基金除了可獲得現金流外，還可以利用這些資金再去投資，同樣實現了資本的循環。

報告期内，基匯資本的兩起資産出售同樣促進了資本的循環。

1月11日，基匯資本以2.4億新元的價格将位于新加坡的Hotel G出售給雅詩閣。觀點指數了解到，這項資産是基匯資本2015年收購的，酒店前身是Big Hotel。

2月20日，基匯資本以超20億元出售位于廣東江門的兩個産業園及位于陝西西安的一個物流園。而這三項資産是2014年其與維龍中國成立的合資平台所投資的項目。

基匯的資本循環方式具體來說即是以基金注資的方式孕育商業地産、物流地産項目，在項目運營成熟並可形成穩定現金流時出售，實現完全的退出，後将回籠的資金投資于新的項目，這樣一來資本也就形成了閉環。

資産證券化方面，期内共錄得21起資産證券化事件，總金額為345.97億元，其中CMBS産品共13個，類REITs産品共8個。

從數量上看，ABS事件較上一季度有所上升，除卻個别是第3期資産支持專項計劃，有8起均為第一期資産支持專項計劃，這也意味企業愈發依賴于資産證券化的融資方式，從而将存量資産盤活。