供應預熱 | 2024年1-3月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前2月出讓規模較小，華潤權益拿地153.5億元 報告期内前50房企新增土地建築面積1474萬平方米。由于前兩月主要供地城市土地出讓規模較小，優質地塊亦未正式上架，因此房企拿地不算積極，以城投拿地為主。

供應預熱，上海一批首輪出讓5宗地 報告期内一二三線城市供應住宅用地425宗，供應土地規劃建築面積2224萬平方米，環比上升9.4%，同比下降8.4%。上海2024年一批次首輪土拍于3月14日-3月15日舉行，集中出讓5宗地塊，總出讓面積14.37萬平方米。

成交暗藏火苗，杭州年後首拍溢價率19% 住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地233宗，成交土地規劃建築面積1218萬平方米，成交總價749億元，環比下降24.5%，同比下降26.6%。杭州年後首拍總成交金額111.6億元，平均溢價率達19%。

城改專項借款已發614億元，城市更新穩步實施 據國開行披露，截至3月7日，已發放城中村改造專項借款614億元，涉及全國33個城市的271個項目。據住建部披露，我國城鎮300多億平方米存量住房需要進行更新改造。意味着城市更新将是一項長期需求。

前2月出讓規模較小，華潤權益拿地153.5億元

觀點指數發布的“1-3月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積1474萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

其中，石家莊國控、華潤置地、中國鐵建新增全口徑土地儲備分别為140.2萬、107.1萬以及75.1萬平方米，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業為華潤置地，其次為中建壹品和北京城建，權益拓儲金額分别為153.5、96.9和70.4億元。

由于前兩月主要供地城市的土地出讓規模較小，優質地塊亦未正式上架，因此房企拿地不算積極，以城投拿地為主。

此外，北京、上海等地的商用地出讓吸引了非地産企業拿地，如騰訊64.2億元摘得北京海澱區學院路北端的一宗綜合性用地。

供應預熱，上海一批首輪出讓5宗地

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2771宗；供應土地規劃建築面積14485萬平方米，環比上升14.4%，同比下降3.3%；供應土地起始樓面價956元/平方米，環比下降14.6%，同比下降17.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地425宗，供應土地規劃建築面積2224萬平方米，環比上升9.4%，同比下降8.4%；供應土地起始樓面價3938元/平方米，環比下降16.7%，同比下降23.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京公布了2024年第一批次集中拟供應商品住宅土地清單，23宗地分布在東城區、朝陽區、海澱區、豐台區等多個區域，建築面積合計285萬平方米。将在2月21日至5月31日進行出讓。該批地塊有9宗地約54公頃位于中心城區，占比約四成。

上海2024年一批次首輪土拍于3月14日-3月15日舉行，集中出讓5宗地塊，總出讓面積14.37萬平方米，總起價122.96億元。

廣州2024年第一批拟供商品住宅用地包含22宗宅地，總土地面積超過120公頃，包含中心城區天河區和荔灣區各4宗地，位于金融城、廣鋼新城等片區。

報告期内，二線城市供應住宅用地90宗，供應土地規劃建築面積621萬平方米，環比上升29.5%，同比下降26.4%；供應土地起始樓面價6841元/平方米，環比下降17.3%，同比下降10.2%。

西安、杭州是報告期内的主要供地城市。其中，西安共挂牌市區8宗涉宅地，長安區和高新區各2宗，浐灞區3宗，新城區1宗，總起價92.4億元。

杭州集中挂牌5宗地塊，分别位于拱墅區、濱江區、蕭山區和余杭區，總出讓面積24.7萬平方米，總起價92.3億元，平均起拍樓面價約18124元/平方米。

報告期内，三線城市供應住宅用地328宗，供應土地規劃建築面積1551萬平方米，環比上升5.1%，同比上升9.9%；供應起始樓面價1994元/平方米，環比下降19%，同比下降11.8%。

整體來看，土地供應仍在恢復中，正式挂牌地塊較少。

成交暗藏火苗，杭州年後首拍溢價率19%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2043宗；成交土地規劃建築面積10348萬平方米，環比下降19.3%，同比下降15.2%；成交總價1147億元，環比下降27.2%，同比下降24.8%；成交樓面均價1109元/平方米，環比下降9.9%，同比下降11.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地233宗，成交土地規劃建築面積1218萬平方米，環比下降53.6%，同比下降42.7%；成交總價749億元，環比下降24.5%，同比下降26.6%；成交樓面均價6148元/平方米，環比上升62.7%，同比上升28%；平均溢價率3.91%。

分城市能級來看，一線城市共成交7宗宅地，其中北京成交5宗，廣州、深圳各成交1宗。北京有3宗地塊溢價成交，深圳的地塊溢價0.2%，其余地塊則為底價成交。

其中，上述地塊中總價最高的北京大興區亦莊新城地塊由華潤置地競得，廣州天河區岐山路以西地塊亦由其摘得。深圳開年首宗宅地則由中建壹品和湖北文旅聯合競得。

杭州、西安、武漢、鄭州、濟南等二線城市期内宅地成交相對活躍。其中，杭州年後首場土拍供應7宗涉宅地塊，綠城、建發、招商蛇口3家房企報名了全部地塊的競拍，濱江、建杭置業各參加了6宗地的競拍。此輪出讓總成交金額為111.6億元，平均溢價率達19%。

此外，近期中鐵、龍湖、金茂、中鐵建等企業均在西安土地招拍挂市場有所收獲。中鐵競得西安浐灞CB6-5-12-1号地塊和西安曲江大明宮QJ10-7-68、QJ10-7-67地塊，總成交價30.4億元。

三線城市住宅用地成交受季節性影響較明顯，成交規模下滑、溢價表現不佳。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計的1-2月一二線城市住宅用地競得企業類型顯示，本月城投企業招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為50.2%、30%、19%和0.8%。

拿地建築面積上，石家莊國控、鄭州二七投資、濟南先投、西安城投等城投企業在報告期内的土地投資力度較大。

城改專項借款已發614億元，實施城市更新穩步

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至3月13日共監測到19個城市項目更新動态，以規劃公示等程序上的新進度為主。

近期城中村改造金融支持逐步落地，據國開行披露，截至3月7日，已發放城中村改造專項借款614億元，涉及全國33個城市的271個項目，主要目標是推進服務保障性住房建設和城中村改造工作。

3月5日，政府工作報告指出，穩步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、适老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。

據住建部披露，我國城鎮300多億平方米存量住房需要進行更新改造。意味着城市更新将是一項長期需求。

此外，近期住建部召開住房城鄉建設繫統治本攻堅三年行動動員部署暨警示教育會議，将從加強城鎮燃氣安全管理、強化城鄉房屋建築安全管理、加強房屋市政工程施工安全管理、加強城市運行安全管理、開展消防設計審查驗收違法違規專項治理等多方面強化安全理念，排查整治重大事故隐患。