關聯方影響依舊 | 2024年2-3月物業服務發展報告

觀點指數 三家赴港上市物企獲備案，獨立性仍成關注點 期内，深業物業、泓盈服務及經發物業三家擁有國資背景的物業企業獲得中國證監會的備案通知書。值得注意的是，三家物企均較為依賴關聯方供給面積，獨立性受到質疑；同時區域集中度高、盈利能力偏低、增速過慢等經營痛點，或将影響其上市估值情況。

業績預熱，關聯方影響依舊 三月前後，多家物企披露了業績預告或2023年度業績，華發物業服務、招商積余整體業績取得不錯成果；康橋悅生活擁有人年度利潤同比下降28.9%；中天服務淨利潤同比大幅下滑67.19%。業績預告還顯示，多家物企仍舊受到關聯方貿易應收款等影響，預期2023年度淨利潤下滑或錄得虧損。

外拓積極，中海物業增值服務合作簽約超2億 期内，中海物業除了在香港、澳門外拓項目之外，還召開了增值服務合作商大會，旗下子公司與20余家企業現場簽約，簽約金額超過2.5億元，涉及多個領域。

萬物雲落選恒指成份股，二級市場有所回溫 2月16日，恒生指數有限公司公布指數檢讨結果，其中萬物雲的落選令市場感覺到意外，恒生指數公司方面回復指明，主要繫采取的計算方式導致。

二級市場方面，報告期内觀點指數重點監測物企平均區間漲幅約為6.986%，顯示有所回溫。華潤萬象生活總市值561.5億港元，仍為物企第一，市盈率（TTM）為20.06倍。

三家赴港上市物企獲備案，獨立性仍成關注點

2月份，于去年向港交所遞表的三家擁有國資背景的物業企業獲得中國證監會的備案通知書，其中，深圳國資旗下深業物業當前二次遞表招股書已經失效；長沙國資旗下泓盈服務首次遞表失效後，于3月15日再次向港交所提交招股書；西安國資旗下經發物業于2023年9月20日遞交招股書，也即将失效。

從業務及規模來看，深業物業定位為中國全業态物業管理、商業運營及城市服務提供商，截至2023年6月30日，總簽約建築面積約為7560萬平方米，在管項目總數為480個，總在管建築面積約為7180萬平方米，覆蓋中國47個城市和14個省份。其中，在大灣區的在管總建築面積約為4950萬平方米，占在管總建築面積的68.9%。

泓盈服務定位為國有城市服務及運營提供商，專注于物業管理服務、城市服務和商業運營服務。截至2023年末，其在管項目總數達到360個，管理面積為1180萬平方米。

而經發物業定位為紮根陝西且布局中國西北部的領先綜合城市服務及物業管理服務提供商。截至2023年6月30日，該公司已經訂約向中國138個項目提供公共物業管理服務、基本住宅物業管理服務及基本商業物業管理服務，總合約建築面積為1490萬平方米，其中總建築面積1340萬平方米由經發物業管理。

營收及毛利率方面，2020-2022年，深業物業營業收入分别為18.38億元、21.52億元及23.48億元，毛利率分别約為15.1%、13.0%、14.4%；經發物業同期收入分别為4.77億元、5.94億元、7.07億元，毛利率分别為13.5%、14.5%及14.3%；泓盈服務同期2.78億元、4.32億元、5.29億元，毛利率分别為29.39%、24.86%和23.00%。

從規模來看，深業物業體量遠超另外兩家，但泓盈服務毛利率較高，盈利能力較強。

值得注意的是，三家物企均較為依賴關聯方供給面積，獨立性成為市場關注的重點；同時面臨區域集中度高、盈利能力偏低、增速過慢等經營問題，或影響其上市估值。

業績預熱，關聯方影響依舊

報告期内正值業績預熱期，多家物業開始披露業績預告，同時，華發物業服務、中天服務、招商積余以及康橋悅生活已公布了2023年度業績。

華發物業服務作為今年首個披露業績的物企，在營收、擁有人應占溢利及在管規模上均取得不錯的成果。2023年度，該公司收入同比增長11.0%至17.76億元；擁有人溢利同比增長28.8%至2.49億元；總收費建築面積同比增長29.0%至3144萬平方米。

通過觀察，其僅有基礎物管服務收入錄得大幅度增長，其他業務存在不同程度的下滑。其管理層于業績會上表示，關聯方華發股份對業績的助力是最大的。

華發物業服務方面稱，2024年目標是新增在管面積增速預計不低于兩位數；未來華發物業的外拓基本上以珠海為主，對于外拓城市的選擇，會按照集團已經布局的城市展開。

康橋悅生活收入9.34億元，同比增長17.8%；擁有人應占年度利潤3850萬元，同比下降28.9%。各個業務闆塊中，非業主增值服務同比下降8.7%，社區增值服務僅同比增長1.9%，受到宏觀環境影響較大；另外，該公司物業管理服務與城市服務收入增長較快，分别增長23.5%及145.1%。

A股方面，中天服務2023年收入同比增長10.95%至3.4億元，但淨利潤同比大幅下滑67.19%至2021.98萬元。增收不增利主要是受到營業外收入與支出變化的影響。

2023年度中天服務表内營業外收入由去年的2853萬元下降至10萬元；同時營業外支出由去年的24.87萬元大幅上漲至1814.07萬元。其表示，營業外支出大幅增長主要是2023年度其他投資者訴公司虛假陳述案件和解、計提預計負債等原因所致。

另外，中天服務在業績公告中提示，最近三個會計年度扣除非經常性損益前後淨利潤孰低者均為負值，且最近一年審計報告顯示公司持續經營能力存在不确定性。

A股披露業績的還有招商積余，2023年度營收同比增長20%至156.27億元，淨利潤同比增長23.96%至7.36億元；各個業務闆塊收入均取得同比增長，但其中平台增值服務業務同比增長僅為1.42%，該業務主要由招商積余旗下深圳招商到家匯科技公司開展，包括“企業商城+個人商城+資源運營”等多業務線條的增值服務，反哺基礎服務，年内其企業商城優化業務結構，主動放棄低毛利業務，旨在改善平台增值服務經營質量。

此外，共計9家港股物企披露了業績預告，其中淨利潤大幅減少或錄得淨虧損成為主流，僅東勝智慧城市服務與第一服務控股表示，溢利将較2022年度有所增長。

其中，金科服務虧損幅度收窄，預計2023年度虧損将達到8億元-10億元，而2022年度該公司虧損了18.19億元；這一變化主要是對金科地産所欠應收款項計提的減值準備減少。

碧桂園服務由于進行了關聯方貿易應收款減值撥備及商譽及其他無形資産減值計提，雖然收入預期将同比增長2.5%至3.5%，但綜合期内淨利潤以及歸屬于公司股東的淨利潤較2022年同期将大幅下降，具體預計綜合淨利潤為4.5億元-5.76億元，歸屬于股東的淨利潤預計為2.14億元至3.4億元。2022年度，碧桂園服務歸屬于股東的核心淨利潤為19.43億元。

綜合來看，關聯地産方貿易應收款仍舊是影響物企淨利潤的重要因素；其他因素還包括了國内房地産行業的持續疲軟和不确定性；不利宏觀經濟環境對部分客戶預算的影響，壓縮集團毛利率等。

外拓積極，中海物業增值服務合作簽約超2億

報告期内，物企第三方外拓仍較為積極，中海物業，招商積余、保利物業、綠城服務等通過公衆号或媒體渠道公開了項目中標及簽約成果。

2月15日，中海物業表示成功中標香港房屋委員會（香港房委會）總部辦公大樓一、二座的物業服務管理合約。是次中標是繼2023年成功獲得香港房委會總部辦公大樓三、四座項目後的又一次合作，合約自2024年3月1日起生效，為期36個月。

據觀點指數了解，中海物業是香港最大政府物業管理服務商及港澳地區最大中資物業服務企業的龍頭，截至2023年中期，其在香港政府管理項目覆蓋12個決策局和3個政策執行部門。

此外，3月2日，中海物業在深圳召開了增值服務合作商大會，旗下社區增值專業子公司優你互聯與20余家企業現場簽約，簽約總金額超過2.5億元。這些企業涉及公區、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服務、地産服務等多個領域。

中海物業加碼增值服務已久，先前提出要将增值服務發展為第二增長曲線，定下了基礎服務利潤與增值服務利潤1:1的目標。此次合作商大會上，管理層也表示，優你互聯社區增值服務業務版圖、收入和利潤增長率連年攀升，2023年增速達54%。2024年優你互聯将發力白酒、養老、團餐、寵物護理等業務。

報告期内，招商積余也在外拓領域取得了不錯的成果。旗下從事樓宇設施設備科技運營服務的專業公司招商樓宇連中四宗項目。

其中，招商樓宇将針對商飛（江西）飛機制造有限公司試飛中心設備運維服務項目中試飛區域設備提供專業化、定制化的定檢、運行、維護、保養等全生命周期服務工作。該項目占地面積24.5萬平方米，建築面積約4.6萬平方米，主要包括交付中心、完工中心、噴漆機庫等16個建築單體以及可同時停放11架飛機的機坪區。

另外，招商樓宇将為安居微棠2023年鹽田區保障性租賃住房提供智慧電梯維保與更新改造服務，該項目位于深圳市鹽田區沙頭角海景路，建築面積合計約3.2萬平方米。

萬物雲落選恒指成份股，二級市場有所回溫

2月16日，恒生指數有限公司發布截至2023年12月31日的指數檢讨結果，恒指綜合指數的成份股數目由518只減少至514只。其中，包括世茂服務、新城悅服務、合景泰富等股被剔除，新加入的股票則包括世茂集團、旭輝控股以及恒大物業。

與此同時，恒生物業服務及管理指數剔除弘陽服務、第一服務控股、合生創展集團、鼎豐集團汽車，並加入旭輝永升服務、恒大物業、九龍倉集團、信和置業。

令市場意外的是，作為物業股龍頭之一的萬物雲此次落選，結果出乎公司及多個分析機構的預期。為此，萬物雲向恒生指數公司提出質詢，得到回復稱，在《指數運作細則》具體執行時，存在着特定的時間節點差異對換手率測試的影響。

具體來看，萬物雲在2023年10月24日完成全流通，恒生指數因此對2023年10、11月的換手率測試使用的流通繫數是根據截至2023年9月30日的數據計算，未能将實際不流通的股份剔除；而12月的換手率測試使用的流通繫數是根據截至2023年12月31日的數據計算。這種單季度内采用兩種計算方式的情況，最終導致萬物雲未能滿足成為恒生綜合指數成份股的條件。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内觀點指數重點監測的物企平均區間漲幅約為6.986%，顯示有所回溫。恒大物業漲幅最大為50%，其次，金茂服務（+26.22%）、中海物業（+26.11%）、新希望服務（+21.24%）均錄得超過20%的漲幅；同時，德信服務集團錄得較大的跌幅（-20.83%）。

市值方面，截至3月15日，華潤萬象生活總市值561.5億港元，仍為物企第一，市盈率（TTM）為20.06倍。