開業、零售與商業消費REITs | 2024年2-3月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 企業開業積極性下滑，春節客流、銷售漲幅明顯 報告期内，全國範圍内入市的零售商業項目並不多，企業把更多的精力放在重大節假日項目的運營上。借力春節假期的消費力釋放，樣本企業旗下項目均錄得客流和銷售的雙增長，最大增幅超過30%。

港資内地零售收入回升，商業REITs發行表現平淡 進入财報季，港資率先發布了2023年相關業績，大部分企業内地零售商業表現良好，錄得租金收入的較大幅度上升。商業REITs上，期内迎來三單消費基礎設施REITs的發行，不過就發行首日表現來看，市場熱情不算高。

餐飲與服飾引入為主導，品牌的商場擴張需求仍存 樣本項目方面，期内品牌引入動作上，餐飲和服飾類業态較受歡迎，占比超過七成，其中不乏品牌的全國首店、城市首店。觀點指數認為，目前不少品牌的擴張需求仍存，零售商業項目作為主要的載體依然機遇不小。

企業開業積極性下滑，春節客流、銷售漲幅明顯

報告期内，據觀點指數統計，全國期内共開業9個項目，總體量約93萬平方米，相比上個報告期有明顯下降。

城市分布上，一線城市中僅深圳有一個新項目入市，其余均分布于二三線城市。項目類型上，除購物中心外，街區商業、奧特萊斯等業态也有新項目開出，如貴陽的太平路潮匯街區及洛陽的熙市奧特萊斯購物中心。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

樣本企業方面，期内僅珠海萬達商管、招商商管、碧桂園文商旅有新項目入市。繼上個報告期推動大量項目于春節假期前入市後，企業的開業積極性有所下降。

不過期内存量項目有不少改造的動作。期内開業的招商蛇口招商花園城就由存量改造而來，2022年9月啟動改造，在今年1月正式全面亮相，改造後品牌業績提升明顯。相關數據顯示，該項目内的周大福改造後坪效同比提升13%，萬甯坪效同比提升252%。

與此同時，樣本企業在春節假期的節日引流、提升銷售額上表現積極。據觀點指數了解，大部分樣本企業期内均錄得客流及銷售的雙向提升，最高漲幅超過30%。

如王府井集團春節期間的總體規模銷售較上年同期增長12%，客流同比增長25%。其中，奧萊和購物中心業态規模銷售同比增幅近20%，客流同比增幅近30%。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

至于未來發展，從目前披露的開業計劃來看，樣本企業在新的一年會繼續積極推動新項目入市，以旗下核心産品線為主。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

樣本企業中，大悅城的擴張步伐明顯加快。據觀點指數了解，今年其預計将在廈門集美、深圳寶安、海南三亞、南昌西湖、北京海澱等地開業至少5座大悅城，體量均不低于10萬平方米，其中不少項目是大悅城在所在城市的商業首秀。

而華潤萬象生活2024年則拟開約16個商業體，分布上較為均衡，預計将于華南、華東、西南、華中、華北、西北等14座城市開業包括萬象城、萬象天地、萬象匯等不同産品線項目。

港資内地零售收入回升，商業REITs發行表現平淡

期内，以港資企業為主的部分樣本企業公布了2023年的整體業績，其中大部分均錄得零售物業收入的同比上漲，上升幅度在4%-20%之間。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

（注：九龍倉、新鴻基、新世界中國為内地投資物業收入，後兩者财報期為半年）

以恒隆地産為例，2023年其旗下的高端商場的收入上升9%，次高端商場收入維持去年的水平，但出租率逐步回升。

雖然恒隆整體業績表現不錯，但在高端商業上面臨的市場競争同樣不小。業績數據顯示，沈陽市府恒隆廣場2023年的收入下跌1%，此外出租率也有所下滑，截至2023年12月商場租出率下降6個百分點至81%，其余的高端商場則按年錄得6%至19%的收入增長。

據觀點指數了解，沈陽的高端商業市場上，市府恒隆廣場的最大競争對手是沈陽萬象城，後者屬于華潤旗下的優質商業項目，且早于市府恒隆廣場開業，代表品牌包括HERMES、LOUIS VUITTON、GUCCI、CARTIER、PRADA等，市場數據顯示其2023年的銷售額超過100億元。

除在内地開發高端零售物業的港資外，以奧特萊斯為主營業務的企業同樣錄得增長。以内地五個奧萊項目為底層資産的砂之船房托，2023年就錄得6.59億元的收入，同比2022年上升了約10.7%。

奧萊企業錄得業績增長的背後，離不開目前大衆消費的變化，在“消費降級、性價比消費“

等趨勢帶動下，奧萊項目吸引了更多的消費者前往。

以期内的春節假期為例，王府井集團旗下奧萊和購物中心業态，規模銷售實現同比增長近20%，客流同比增長近30%；首創奧萊旗下項目也在此期間迎來近200萬客流，銷售錄得21%的增長。

大宗交易市場上，零售商業的交易較以往活躍。期内市場消息，凱德投資旗下凱德中國信托（CLCT）成功出售位于北京朝陽區東三環附近的凱德MALL•雙井購物中心，交易價格為8.42億元。

據觀點指數了解，此次交易價格折合17023元/平米，較其最新評估值12454元/平方米提升了約36.7%，但仍低于凱德信托在北京及廣州等其他一線城市購物中心的單價。

2月9日領展也宣布通過收購上海七寶萬科廣場的余下50%權益，将支付23.84億元作為收購代價。加之2021年4月以27.72億從GIC處收購的50%項目股權，領展最終以總價52億元拿下了上海七寶萬科廣場。

從交易價格看，最終交易價和項目估值相比有一定折價。領展方面表示，該項目的收購符合其投資于增值及創收且具備長遠增長潛力的房地産的投資策略。

從上述交易不難看出，目前商業資産交易市場的情緒並不高。觀點指數認為，背後主要是目前房地産市場仍低迷，投資者大多保持謹慎的态度，賣方在談判地位上並不占優，因此多數項目均折價成交。

商業REITs市場方面， 3月12日與3月14日分别迎來了首批3只消費REITs的上市，但整體表現較為平淡，並未有太大驚喜。

其中，較早上市的物美消費REIT與金茂商業REIT在上市首日雖然在尾盤收漲，但都經歷了盤中較大震蕩。而稍晚上市的華夏華潤商業REIT開盤價為6.937元，開盤價微高于發行價但盤中小幅跳水，最後收盤價為6.905元，並未錄得過大漲幅。

觀點指數認為，商業REITs上市遇冷與目前公募REITs市場環境有關，3月以來，公募REITs市場進入震蕩調整階段，投資者對高估值商業資産持審慎态度。

餐飲與服飾引入為主導，品牌商場擴張需求仍存

據觀點指數觀察，期内樣本項目在品牌引入方面主要以餐飲、服飾及其他業态為主，知名奢侈品品牌的引入熱度，相較上個報告期有所下降。

細分來看，引入的餐飲品牌主要以奶茶、咖啡及簡餐類為主，如成都太古里期内引入阿嫲手作西南首店；服飾方面則主要有運動服飾、潮牌服飾，如上海德豐廣場引入的始祖鳥門店；其他則包括數碼産品、珠寶等品類，如南京萬象天地的華為旗艦店。總體來看，三者占比較為均衡。

數據來源：觀點指數整理

引入店鋪能級上，雖然有個别為亞太首店、區域首店，但更多的是全國首店和城市首店。此外，還是一些品牌開設的旗艦店和概念店，其中不乏大型店鋪，如期内北京朝陽大悅城開業的MUJI就是該品牌目前在國内的最大旗艦店。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數了解，目前不少國外品牌視中國為重要市場，並計劃繼續開設門店，其中購物中心無疑是重要的渠道之一，這也是企業推動項目租賃業務的主要助力。

以lululemon為例，根據官網數據，目前其在中國（含港澳台）市場開設了148家直營門店，其中有高達30家是2023年新開門店。期内該品牌新店于樣本項目内開業，如北京頤堤港就開業了lululemon男裝門店。

觀點指數認為，目前零售商業項目依然是各大品牌搶占的重要渠道，預計不少品牌将持續通過特色大店、旗艦店進行品牌形象展示及升級。

但不同類型品牌，搶占的市場重點有所差異。其中高端品牌基于對門店稀缺性、市場消費力及産品調性等方面的考量，更多圍繞一線城市的優質商場進行。