市場回溫 | 2024年2-3月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 寫字樓項目經營穩健，綠色辦公資産開辟融資新渠道 從企業披露的數據來看，去年年底寫字樓市場的有效辦公需求對比2022年差距不大，同時去年下半年寫字樓市場活躍程度明顯優于上半年。基于此，觀點指數判斷，今年寫字樓租賃市場有望企穩回升。

凱德投資割讓商業資産，友邦人壽斥資百億投資辦公 2023年全年，辦公/研發辦公資産成交額占比最高，辦公資産一直受企業以及投資方的青睐。同時，險資繼續活躍在辦公資産交易市場，期内最大單的商辦資産交易由友邦人壽創造。據了解，友邦人壽已斥資百億元布局辦公資産交易。

上海、廣州辦公租賃市場回溫，IWG計劃赴美上市 期内部分辦公空間服務商選擇繼續外拓謀發展，高格辦公空間、BEEPLUS、IWG、創富港、創聯工場包括在内的5家樣本企業有外拓動作。值得一提的是，IWG計劃分拆美國業務並在紐約上市。

寫字樓項目經營穩健，綠色辦公資産開辟融資新渠道

報告期内，包括太古地産、恒隆地産、越秀房托、嘉里建設等多家公司先後披露了2023年的業績報告。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從已披露運營數據的寫字樓項目來看，2023年期末，25個寫字樓項目平均出租率同比變動不大，對比2023年6月底提升了1.43%，數值為89.61%。寫字樓項目保持穩健經營。

對比上年，2023年年底25個寫字樓項目中有52%的出租率數值保持不變或出現上漲，對比2023年6月底的數據，則72%的寫字樓項目該指標維持不變或出現上漲。

從城市來看，僅北京、深圳和武漢三城的寫字樓項目平均出租率數據對比2022年底出現提升；對比2023年6月底，則包括廣州、昆明、上海、深圳、杭州、沈陽、無錫以及武漢在内的多城平均出租率實現上漲。總體來看，深圳、武漢、昆明以及無錫等城市的辦公市場正穩步復蘇。

上述數據說明，去年年底寫字樓市場的有效辦公需求對比2022年差距不大，同時去年下半年的市場活躍度明顯優于上半年。基于此，觀點指數判斷，今年寫字樓租賃市場有望企穩回升。

同時，在新增供應、辦公租金下行等因素影響下，太古地産、越秀房托等企業内地辦公的收入出現輕微下滑。寫字樓物業估值同樣表現欠佳，招商局商業房托持有的新時代廣場、科技大廈二期、招商局航華科貿中心物業估值對比2022年同期出現不同程度的下滑。

不過，恒隆地産内地辦公物業2023年全年的收入同比上漲4.59%至11.61億元，主要得益于上海恒隆廣場辦公樓租金上漲，以及其近年在昆明和武漢落成的辦公樓出租率上漲。源于内地資産出租率超預期，嘉里建設内地投資物業的租金收入也上漲2.4%至38.83億元，其中辦公業務是投資物業組合收入中的主要構成。

值得一提的是，辦公市場供應量在持續增加，商辦運營商正穩步擴大市場占有率。

2月24日，中國海外大廈正式啟用，中國海外發展、中海企業發展集團駐深總部已喬遷至該辦公物業，中海物業、中海供應鍊領潮等企業也将陸續入駐新總部大樓。項目位于深圳後海總部基地片區，占地4144平方米，樓高100米，地下5層，地上21層，總建築面積約6.18萬平方米。

大樓于2021年2月開工，由中海繫企業合力完成項目投資、設計、建造及運營，實現全産業鍊建造。項目定位為國内首個5A級近零能耗高層寫字樓項目。

除此之外，包括恒隆地産、太古地産、新鴻基地産、招商蛇口等在内的企業，也正穩步推進内地辦公市場的布局。

如恒隆地産最新業績報告透露，今年年底在内地辦公樓組合将新增新項目杭州恒隆廣場，這将成為恒隆地産長期穩定經營性收入來源之一；太古地産與遠洋集團共同發展的北京頤堤港二期項目計劃分階段于2025年和2026年落成；新鴻基地産位于上海徐家匯ITC第三期項目余下部分包括樓高370米的B座辦公大樓預計在2025年初竣工；招商蛇口在建及籌開的寫字樓項目有10個，總經營建築面積約81萬平方米。

正如最新啟用的中國海外大廈定位為國内首個5A級近零能耗高層寫字樓項目一樣，企業對綠色辦公概念的關注度不減，同時低碳、綠色的概念也有助于企業開拓更多的市場化融資渠道。

2月26日，金茂申萬-上海金茂大廈第3期綠色資産支持專項計劃（碳中和）在上海證券交易所成功發行，産品總儲架規模100億元，本期發行規模34.99億元，種類為CMBS，期限為5+5+5年，票面利率3.20％。本次第三期發行後，金茂100億碳中和債券發行完畢。

該項目底層資産為上海陸家嘴金茂大廈，建築面積約29.25萬平方米，單期資産組為3-30層辦公樓，基準日估值約51.18億元。項目已獲得由美國綠色建築委員會（USGBC）頒發的“能源與環境先鋒獎之既有建築：運營與維護”（LEED for Building Operation & Maintenance: Existing Buildings）鉑金級認證。

同樣關注綠色金融的還有新鴻基地産。3月22日，上海國金中心辦公樓二期2-8期綠色資産支持專項計劃（碳中和）項目已獲上海證券交易所通過，債券發行主體為新滬達貿易（上海）有限公司，計劃融資金額70億元，債券類别為ABS。

同時，新鴻基地産在最新業績報告中表示将持續提升在環境、社會及管治（ESG）方面的表現，去年12月21日，其首次被納入道瓊斯可持續發展亞太指數(DJSIAsiaPacific)，已跻身亞太區前20%的公司之列。

凱德投資割讓商業資産，友邦人壽斥資百億投資辦公

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，總交易金額為27.51億元，環比上個報告期，商辦資産交易數量及金額均有所提升。

戴德梁行數據顯示，2023年全年，辦公/研發辦公資産成交額占比最高，辦公資産一直受到企業以及投資方的青睐。

來源：觀點指數不完全統計

城市布局上，4宗商辦資産交易標的資産分别位于南京、北京、上海以及武漢四城，買家類型涵蓋自用型和投資型。

從資産收購方可以發現，險資繼續活躍在辦公資産交易市場上，期内最大單的商辦資産交易由友邦人壽創造。

據凱德集團官微披露，1月31日，凱德投資與友邦人壽保險有限公司共同成立合資公司。基于該合作，凱德投資将北京凱德·星貿項目95%的股權出售予友邦人壽，交易總對價近24億元。凱德投資持有剩余5%股權，同時将繼續為該合資公司提供資産管理服務，以此獲得經常性費用收入。

本次交易標的北京凱德·星貿項目是由博瑞大廈A座改造而來。2022年10月，凱德間接全資持股子公司北京拾捌時宜企業管理咨詢有限公司通過法拍方式成功競得博瑞大廈項目，成交價約20.37億元，是彼時成交價值的7折左右。

2023年3月，凱德正式啟動對該項目的升級改造，並于同年9月完成第一階段資産升級，換新亮相北京辦公市場。通過收購、資産升級改造、再退出的流程，僅耗時一年多，凱德在保留部分股權的同時，成功賺取近3億元的差價，項目後期運營過程中還将持續為凱德帶來收入。

對于資産收購方而言，該項目是友邦人壽成立以來在北京首個投資的辦公項目，資金主要來源于保險責任準備金。

早在2022年，友邦人壽已有涉足商辦資産交易市場。據觀點指數統計，友邦人壽參與收購的辦公資産項目還包括上海北外灘89街坊地産項目以及上海金創大廈4棟物業組合，其中上海北外灘的項目已于去年年初正式揭牌為友邦金融中心。友邦人壽這三次辦公資産收購金額已超百億元。

香港辦公資産交易市場方面，恒基地産、新世界等企業均有出售辦公資産的動作。新世界位于香港九龍西全新甲廈南商金融創新中心 (NCB Innovation Centre) ，由Franck Muller以超6300萬港元買入高層3夥；恒基地産近期成功出售香港北角港匯東項目和灣仔莊士敦道的208号全幢商廈項目。

上海、廣州辦公租賃市場回溫，IWG計劃赴美上市

國家統計局最新披露的數據顯示，2024年1月-2月，全國辦公樓新開工和竣工面積分别為327萬平方米和275萬平方米，同比下滑12.2%和14.5%；

新建辦公樓銷售面積和銷售額分别為268萬平方米和332億元，銷售面積和銷售額均出現同比上漲，漲幅分别為14.9%和9.9%。不過，1-2月辦公樓開發投資額有所下滑，金額為579億元，同比下滑3.2%。

辦公物業供給側，除了上文提到的中國海外大廈正式啟用外，期内北投集團總部大樓北投大廈北京正式落成，總建築規模11萬平方米；日本歐力士集團打造的大連交易廣場正式開業；友邦金融中心寫字樓正式投入使用。

新增辦公面積繼續放量，但商辦企業去化還是面臨一定壓力。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内（2月）一線城市的上海和廣州辦公挂牌租金出現環比上漲，其中廣州以漲幅1.55%居于首位。而北京和深圳辦公挂牌租金環比下滑，跌幅分别為3.2%和4.28%。

不過，對比去年同期，北京、上海和廣州的辦公挂牌租金均出現了不同程度的改善。

具體來看，觀點指數監測的北京、上海、廣州以及深圳行政區域中，辦公挂牌租金環比下滑的行政區占比分别為20%、20%、22.22%以及42.86%。對比上個報告期，四個城市租金下滑的行政區域數量均有所縮減，不少行政區市場開始回溫。

整體來看，對比上月，上海和廣州辦公租賃市場有所改善，而北京和深圳兩城部分重點商務區辦公挂牌租金不及上月，辦公市場仍未出現明顯的回溫信号。一般來說，挂牌租金的變動與市場需求有一定關繫，随着經濟回暖的積極因素逐漸增多，辦公市場有效需求有企穩回升迹象，但辦公需求是否可持續仍有待觀察。

為匹配市場辦公需求，部分辦公空間服務商繼續選擇外拓謀發展。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數統計，期内包括高格辦公空間、BEEPLUS、IWG、創富港、創聯工場在内的5家樣本企業有外拓動作。其中BEEPLUS去年全年新簽約6個項目，新簽面積同比增加8倍。項目入市上，近期創富港在上海、深圳、長沙以及北京等多地有新增項目開業，IWG同樣在灣區有新項目入市，而優客工場的珠光·優客工場和優客工場·泊寓青創營項目也正式啟用。

觀點指數認為，企業外拓和推動項目入市往往體現了企業對于市場發展的信心。對比上個報告期，辦公空間服務商活躍度明顯提升，這也意味着其發展信心有所提升。

其中據創富港披露，截至今年1月，其運營空間面積超36萬平方米，累計服務企業數超35萬家；2023年，BEEPLUS累計服務客戶超過2800家，增長24%

值得一提的是，近期有報道稱IWG計劃分拆美國業務並在紐約上市。資料顯示，IWG已将其報告貨币改為美元，同時正在考慮采用美國公認會計準則(GAAP)，以此反映其主要營收來自美國。

IWG首席執行官Mark Dixon表示，雖然尚未做出最終決定，但公司可能會選擇單一上市。近幾年上市企業從倫敦遷移至美國的案例不在少數，這與美股估值更高有一定關聯。

據觀點指數了解，IWG集團創立于1989年，于2016年正式在倫敦證券交易所上市。中國區已擁有共享辦公品牌包括Regus、Spaces、HQ等。