拓展發力 | 2024一季度代建管理發展報告

觀點指數 各地推出項目代建制，投資下限不一 一季度有些地方政府出台項目代建制相關政策，其中較多涉及的是根據項目投資規模大小來判定是否進行代建。還有就是對一些代建設施進行框定，如事業單位辦公用房等。

代建企業再增項目，走“生地+熟地”開拓途徑 一季度不少代建企業在全力拓展項目，主要呈現以下三個特征：避開高度競争的區域（如長三角）；全國化布局的企業會優先選擇過去地産業務有深耕優勢的城市；沒法覆蓋的地方部分企業招募全國的合夥人開拓項目。

合作多元化，以特色項目立身 期内，觀點指數重點監測的企業代建合作動作衆多，代建企業一般與其他房企、城投企業、地方政府等對象合作。代建市場面臨的一個重大問題是分“蛋糕”的企業越來越多，每一家企業分得的“蛋糕”越來越少。如何在有限的資源中提升盈利水平？其中一個途徑是建立自身特色。

各地推出項目代建制，投資下限不一

期内，《石家莊市政府投資項目代建制管理辦法》提到，市本級政府投資500萬元(含)以上且占總投資50%(含)以上的非經營性項目,原則上實行代建。

《南陽市人民政府發布關于印發南陽市政府投資項目代建制管理辦法（試行）的通知》指出，利用财政性資金進行建設且總投資3000萬元及以上的固定資産投資項目，應當實行代建制的項目，主要包含黨政機關、事業單位、社會團體等辦公、業務用房及相關設施；科技、教育、文化、體育、衛生、民政等社會事業方面的建設項目；市政公用、園林綠化等城市基礎設施；地方政府确定的其他實行代建制的項目；涉及國家安全、國家秘密、網絡信息平台以及政府有特殊要求的項目，根據具體情況按照國家相關法律法規規定辦理。

政策方面，一季度有些地方政府出台政府投資項目代建制相關政策，其中較多涉及的是根據項目投資規模大小來判定是否進行代建。還有就是對一些代建設施進行框定，如事業單位辦公用房等。

觀點指數觀察到，各個地方實行代建制的項目總投資額有不同的標準，但是相比此前的政策空白，有了一層指導的意味。項目實行代建有助于提升效率，經驗豐富的代建企業其管理效能可以賦予項目成本與品質的更多平衡。項目由内控變成外控，降低了風險。

代建企業再增項目，走“生地+熟地”開拓途徑

報告期内，觀點指數重點觀察的樣本企業中有多家錄得新事件動态，一共29件。近期代建企業動作較多，如旭輝建管，金地管理、藍綠雙城、中原建業和上坤久築等。

資料來源：公開市場，觀點指數不完全整理

旭輝建管新項目主要分布在雲南昆明、山西太原、大連、安徽等城市。從新獲取的項目可以看出，高度競争的區域（如長三角）新拓項目比較少。

以長三角的浙江市場為例，部分城市一個項目可能會有很多企業競争，但其他城市競争對手會比較少。如浙江文成縣樟山片區ZS-03-22地塊（全過程代建代銷），開標記錄内容中投標人有103家公司，4家公司入圍候選，最後有1家中標，中標比為103：1。成都鳳栖湖小區、金鳳中心居住小區代建開標記錄顯示有3家投標公司，3家公司入圍候選，最後有1家中標，中標比為3：1。

除了避開高度競争區域來獲取新項目外，據觀點指數觀察，許多全國化布局的代建企業會優先選擇過去有地産業務深耕優勢的城市。即利用母公司的品牌、供應鍊等資源為代建賦能。母公司建立口碑的地區有助于代建企業增加新拓項目和復訂項目。

部分企業在無法覆蓋的地方招募全國的合夥人開拓項目，如中原建業的城市合夥人、綠城管理“百川計劃”以及朗詩綠色管理招募全國城市合夥人。其中不少合夥人帶資源進場，比如項目、轉介項目、資金等。觀點指數認為，此種合夥人的優勢有利于代建企業增加業務。但實際過程中也會産生一些問題，比如管理半徑的增加、供應鍊配套重新搭建等。

代建類型上，據觀點指數不完全統計，期内樣本企業在項目獲取上依然呈現出多元化的特點，即項目類型有住宅、公建、酒店、商場等。住宅類依然是代建企業新拓項目的重要組成部分，很多來自政府、城投公司以及纾困類項目。

當下在銷售端代建代銷住宅仍然面臨壓力，觀點指數發布的“2024年1-2月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-2月份前100房企累計實現權益銷售金額3206億元，同比下降50.5%。基于此，委托方對于代建企業的選擇或更為謹慎，企業在做好品牌輸出的同時可能需要背負一定的去化銷售壓力。

合作多元化，以特色項目立身

企業合作方面，期内觀點指數重點監測的企業涉及代建合作的較多，合作對象包括房企、城投企業、地方政府等。

需要關注到的是，期内遠洋建管與世盟物流簽署代建協議 ，于北京打造華北供應鍊管理中心。遠洋建管受托為項目提供招標采購、施工建設、竣工驗收、交付服務、産權辦理等專業定制服務。該項目規劃業态為倉庫及配套用房，位于北京南六環與京滬高速交匯點西南角，地處亦莊核心區南部金橋科技産業基地内部，占地面積約4.8萬平米，規劃建築面積約5.2萬平米。

這是代建企業中少有的和非開發企業進行的合作。對于這類型的管理咨詢服務，代建費用的收取毛利更高，但也要求代建企業必須要有過硬的服務水平，憑借自身業務能力增加管理服務的附加值。

對比住宅開發的代建代銷，這類業務尚未形成規模。随着代建市場競争愈發激烈，有望成長為新的增長點。

期内，綠地集團與重慶市銅梁區人民政府簽署戰略合作協議，簽約打造重慶銅梁文旅標杆項目，将重點圍繞銅梁文旅産業、現代山地特色高效農業、高新産業園建設等繫列項目開展合作。

負責這一項目的是綠地城市建設運營集成服務平台。今年初，綠地集團整合文旅、商業、酒店、科創等領域的資源，以賦能代建業務升級，形成新的業務增長點。據悉，平台将重點聚焦文旅、度假等綜合性項目，主要向合作方輸出“P+EPC+O”的集成服務解決方案。

觀點指數認為，綠地集團的這次合作是其他代建企業尋求更多合作的一個縮影。代建市場面臨的一個重大問題是分“蛋糕”的企業越來越多，平均的市場份額變少。這就使得企業開始思考如何在有限的資源中提升盈利水平，其中一個途徑是建立自身特色，發展特色代建項目。

期内不少代建企業通過公共資源交易中心中標代建項目。具體來看，有綠城管理、藍城集團、金地管理、中原建業、華潤置地等企業。在中標企業中，長三角繫代建企業占比較多。

據觀點指數觀察，在政府招投標平台獲取的新項目，部分要求以聯合體報名的方式參與競標。這就給企業參與多個項目投標提供機會，有利于降低企業的投入壓力，但在後續合作過程中需要内部協調利益的分配。