融資回溫 | 2024年2-3月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 信用債融資規模回溫，房企融資分化 2月共錄得22起債券發行事件，發行規模共計192.9億元，平均發行利率為2.96%，相較1月下降43.43%，發行規模與利率呈現同頻下降的趨勢。3月房企融資回暖，發債規模升至504.95億元，相較于2月上漲161.77%，同時突破了2023年發債規模前高411.67億元。3月發債利率相較2月進一步下跌，降至2.78%。3月發債企業相較于2月更加豐富，但還是以國央企為主，其中，發債規模最大的為保利發展，金額共計64億元。民企發行仍以優質房企為主，且需增信擔保工具的支持。

投資降幅收窄，開發到位資金斷崖式下跌 國家統計局公布的數據顯示，2024年1-2月房地産行業開發投資資金總計11842億元，同比下降9%，相較于上一個周期降幅收窄0.6個百分點，這是自上年3月全國房地産開發投資增速下跌通道開啟，經過10連跌後首次降幅有所收窄。與開發投資降幅收窄情況相反，2024年1-2月房地産企業開發到位資金增速迎來“斷崖式”下跌，據統計1-2月開發到位資金規模總計16193億元，同比下降-24.1%，相較上一周期下降10.5個百分點，為近一年來的最大降幅。

重組“上岸”進行時，融資白名單持續擴容 3月20日，中國奧園與中梁控股先後宣布債務重組方案生效，中梁控股此次重組計劃涉及本息金額合計13.16億美元。中國奧園方面，根據此前獲批生效的重組方案，将發行新的融資工具，對原有約61億美元的境外債務進行置換。在首批房地産項目白名單落地之後，有部分省市已經進入第二批項目的審批和推送階段。廣州，海口、武漢、蘭州等城市已推送或已受理第二批房地産項目白名單。

信用債融資規模回溫，房企融資分化

2月共錄得22起債券發行事宜，發行規模共計192.9億元，平均發行利率為2.96%，相較1月下降43.43%，發行規模與利率之間呈現同頻下降的趨勢。

房地産行業發債規模在1月突破200億大關後回落至190億元上下，其原因主要為當月發債企業主要集中在地方城投及地方企業。

數據來源：wind，觀點指數整理

3月房企融資回暖，發債規模升至504.95億元，相較于2月上漲161.77%，同時突破了2023年發債規模前高411.67億元。3月發債利率相較2月進一步下跌，降至2.78%，發債規模與利率不同步，升降幅度再次擴大，從信用債的發行成本來看，今年以來利率較上年末有明顯降低，發債融資成本有所減少。

據了解，3月發債企業相較2月的類型更加豐富，但主要還是以國央企為主。其中，發債規模最大的為保利發展，金額共計64億元。民企發行仍以優質房企為主，且需增信擔保工具的支持。

與此同時，2024年的信用債與海外債到期期限主要集中在上半年，上半年到期債務規模約占全年總量的48%，而且3月為國内信用債及海外債的償債小高峰。

據統計，2024年2-3月到期票據規模為205.3億元，平均利率為2.89%，其中償債規模較大的企業為華潤置地以及招商蛇口，華潤置地到期債務規模為60億元，招商蛇口為47億元。

從發債和償債情況來看，還活躍在融資市場上的主要還是央國企，相較2023年，不同體制房企的融資能力分化加劇。

據統計，2024年2-3月房企債券違約金額共計34.06億元，分别為旭輝集團、合景泰富集團以及寶龍集團。其中，寶龍就目前尚未償還完畢的超21.16億美元的美元債提出重組方案，並已于3月26日獲得約77.9%計劃債權人已簽署重組支持協議。

投資降幅收窄，開發到位資金斷崖式下跌

國家統計局公布的數據顯示，2024年1-2月房地産行業開發投資資金總計11842億元，同比下降9%，相較上一個周期降幅收窄0.6個百分點，這是全國房地産開發投資增速自去年3月下跌通道開啟，經過10連跌後首次降幅有所收窄。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從投資細分方向來看，除了住宅投資降幅持續擴大外，辦公樓及商業置業用房投資降幅均有較大幅度收窄。2024年1-2月住宅投資同比下降9.7%，下降0.4個百分點，辦公樓和商業置業用房同比降幅分别上升6.2及9.9個百分點。

與開發投資降幅收窄情況相反，2024年1-2月房地産企業開發到位資金增速迎來“斷崖式”下跌，據統計1-2月開發到位資金規模總計16193億元，同比下降-24.1%，相較上一周期下降10.5個百分點，為近一年來的最大降幅。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從開發到位資金組成要素情況來看，定金及預收款項及個人按揭貸款項首次出現較大幅度減少，同比降幅分别為34.8%和36.6%，兩者相較上一周期下降約25個百分點。

定金及預收款及個人按揭貸款這兩項指標數值的銳減，反映了2024年1-2月居民購房意願持續低迷，居民部門的消極購房意願傳導至市場上就表現為新房銷售面積及銷售金額的減少。據統計，1—2月份，新建商品房住宅銷售面積下降24.8%，新建商品房住宅銷售額下降32.7%。

重組“上岸”進行時，融資白名單持續擴容

3月20日，中國奧園與中梁控股先後宣布債務重組方案生效。其中，中梁控股此次涉及重組的計劃本金為11.8億美元，本息金額合計為13.16億美元。中國奧園方面，根據此前獲批生效的重組方案，将發行新的融資工具，對原有約61億美元的境外債務進行置換。

據觀點指數了解，此前的2023年9月，中國奧園宣布公司存續的12只境内標準化公開債務産品全部通過整體展期，這也令其成為國内為數不多在公開債務市場上沒有違約的民營房企之一。

除了成功重組生效的企業外，寶龍地産、世茂集團等都積極推進債務重組進程。

寶龍地産于3月26日對外公告稱，持有範圍内債務約77.9%的計劃債權人已簽署重組支持協議並成為參與債權人。據了解，寶龍地産曾于2023年11月因1591.625萬美元票據項利息無法支付相關利息。根據相關條款，無法支付利息将導致違約事件。

世茂集團方面，3月25日其對外披露了重組方案，世茂集團為債權人提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合四個選項。據了解，世茂集團此次的境外債務重組方案涉及本金總額約117億美元。

随着各房企的積極自救，政府層面也采取了相應的救市措施。

根據住房和城鄉建設部部長倪虹在今年全國兩會期間披露的數據，全國31個省份312個城市建立了城市房地産融資協調機制，報送“白名單”項目6000多個。其中，有82.8%是民營企業和混合所有制企業的項目。

而且在首批房地産項目白名單落地之後，有部分省市已經進入第二批項目的審批和推送階段。據了解，3月10日，廣州市房地産融資協調工作小組公布了房地産融資協調機制項目清單（第二批），一共116個項目入選，較第一批的47個大幅增加。

除廣州外，海口、武漢、蘭州等城市已推送或已受理第二批房地産項目白名單，截至目前，第二批融資白名單項目累計納入近300個。