市場綜述：以價換量

近期“三個不低于”要求、落實好房地産“金融16條”等措施出台後，房地産開發投資有所改善。12月房地産開發投資實際到位資金11251億元，環比上升5.7%。

融創境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效。其他出險企業也在盡力争取達成債務重組。在保交付基本完成前，房企化債的難度較大，或需通過更大力度的資産處置、實物償付等方式減少風險累積。

2023年房企拿地銷售比相較上年同期出現一定程度下降，其中越秀地産2023年拿地銷售比和上年相比下降8個百分點，招商蛇口、建發、濱江集團拿地銷售比均下降6個百分點，大部分企業将拿地銷售比維持在30%左右的水平。

宏觀印象

關鍵詞：新模式、利率市場化、一視同仁

房企融資放寬，年後LPR超預期調降

2023年是房地産行業轉折的終點一年，亦意味着新的開端來臨。房地産市場供求關繫發生重大變化，形勢轉變，因而政策亦作出相應調整。

2024年1月12日，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》。

據住建部公布的信息，截至2月20日，全國29個省份214個城市已建立房地産融資協調機制，已提出涉及5349個項目的“白名單”並推送給商業銀行；已有57個城市162個項目獲得銀行融資共294.3億元，較春節假期前增加113億元。

據銀行方面披露，平安銀行已對接超過1300個項目；恒豐銀行已對接350個項目，總融資需求達1772億元；渤海銀行收到白名單項目1405個；國有四大行已審批通過兩百多個項目，涉及的貸款金額超過千億元。

2023年下半年以來，圍繞支持剛性和改善性住房需求，各項限制性政策逐步解除；而在行業轉型的方向上，住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等“三大工程”的建設成為核心。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，從銀行公告得知，大部分調整存量首套房貸利率業務由銀行主動發起，據央行透露，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。

同日，《關于調整優化差别化住房信貸政策的通知》發布，釋放出強烈的支持剛性和改善性住房需求的信号，結合“因城施策”的原則，各城在政策發布後積極響應，調整住房信貸標準。年内，包括北京、上海等一線城市在内的各城市均根據市場變化調整了購房首付比例等有關信貸政策。

2023年6月、8月，LPR分别下調兩次，其中8月LPR非對稱下調，1年期LPR較上月下調10BP至3.45%，5年期以上LPR保持不變，為4.2%。

數據來源：央行、觀點指數整理

非對稱降息的意義在于，一方面降低實體經濟和居民部門的融資成本，刺激消費行為，另一方面5年期以上LPR的穩定，為銀行下調存量首套房貸利率的同時，也給維持合理淨息差提供了空間。

随着住房價格的調整，高息房貸提前還貸的情況大幅上升，2023年4月、7月住戶中長期貸款錄得負增長，收入預期悲觀、住房價格下降等激發了居民降杠杆的強烈意願，進而影響銀行的資金投放計劃和盈利狀況。

數據來源：央行、觀點指數整理

在各項信貸政策、購房鼓勵性政策及賣方讓利等刺激下，四季度住戶中長期貸款保持正增長。

此外，近日多家股份制銀行宣布下調存款利率。其中，1年定期存款利率下調10個基點，2年定期下調20個基點，3年、5年定期存款普降25個基點，這是繼6月和9月之後年内的第3次存款利率下調，且波及範圍較廣。

分析人士認為，股份制商業銀行和城農商等中小行或陸續跟進下調存款利率。同時，本次存款利率調降亦預示着央行“降息”周期尚未結束，2024年或調降LPR利率，進一步降低融資成本，刺激經濟。2024年2月20日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。

10月31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議強調“完善房地産金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求”。此後，金融監管部門對銀行提出了房地産金融“三個不低于”的要求，受此政策影響，多家銀行主動與房企對接，不少中小型房企亦獲邀參加會談。。有銀行表示，将提升對非國有房企的支持；另外，中債增公司日前表示，将繼續加大民營企業債券融資增信支持的力度。

從政策的角度來看，2024年房地産市場将繼續以“穩定”為大前提，房企融資環境将進一步寬松，未來一段時間行業重要的觀察窗口仍是銷售端的表現；同時，房地産業将積極向新發展模式轉型，各地亦鼓勵民間投資參與政府和社會資本合作新建項目、城中村改造等。

行業掃描

關鍵詞：去化承壓、以價換量、債務重組

下半年銷售承壓，竣工保持增長

根據國家統計局數據，2023年1-12月全國累計商品房銷售金額116622億元，同比下降6.5%；全國累計商品房銷售面積111735平方米，同比下降8.5%；商品房銷售均價為10437元/平方米，同比上升6.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

12月單月，全國商品房銷售金額11304億元，環比上升38.6%，同比下降22.9%；商品房銷售面積11226萬平方米，環比上升41.6%，同比下降23%。

整體來看，下半年房地産銷售面臨更大的去化壓力，這也導致更多企業在維持資金運轉、債務償付方面出現困難，因此一些非民營房企的暴雷“恐慌”在資本市場蔓延，房企股票、債券價格走勢低迷。

事實上，近期“三個不低于”要求、落實好房地産“金融16條”等措施出台後，房地産開發投資有所改善。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

國家統計局數據顯示，1-12月房地産開發投資實際到位資金190547億元，同比下降13.7%；12月房地産開發投資實際到位資金11251億元，環比上升5.7%，同比下降13.8%，其中國内貸款、自籌資金、預收款項同比分别下滑12.5%、11.7%和13.9%。

房地産開發投資總額方面，1-12月全國房地産開發投資額11.1萬億元，同比減少9.6%，其中住宅開發投資累計完成8.4萬億元，同比減少9.3%，較1-11月跌幅擴大0.3個百分點。

觀點指數認為，目前房地産開發投資主要受制于民營企業信心不足，尤其下半年以來，民營企業對土地市場、城市更新復蘇等領域保持謹慎态度。

施工方面，1-12月房地産累計新開工面積95376萬平方米，同比下降20.4%，降幅較上月收窄0.8個百分點。12月房地産新開工面積7920萬平方米，環比下降4.3%，同比下降11.6%。

竣工方面，1-12月房地産累計竣工面積99831萬平方米，同比上升17%。12月單月房地産竣工面積34594萬平方米，環比上升243%，同比上升13.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

保交樓政策持續發力，疊加年末集中交付期，竣工面積保持正增長；新開工面積同比增長，主要原因是去年同期疫情幹擾導致基數偏低。

以價換量愈盛，商品房交易總量同比增長

從價格上看，12月份各線城市二手住宅銷售價格環比繼續呈現下降的趨勢，一線城市領跌，二手住宅銷售價格跌幅1.1%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.8%，二線城市降幅相較上月擴大0.1個百分點，三線城市降幅持平。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

新房價格方面，12月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的有7個，比上月減少4個；一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅較上月擴大0.1個百分點，其中北京環比持平，上海環比上漲0.2%，廣州、深圳環比分别下降1%和0.9%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别下降0.4%和0.5%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

觀點指數認為，年末房企及個人對資金的需求增加，降價成為銷售競争中的常用手段，二手房個人賣家對市場的判斷差異較大，價格調整的空間亦靈活。目前市場上挂牌的二手房主要分為兩類，一類是區位較好但建成年代較早的老舊小區房；另一類則是近年成交的次新房，由于後者在居住環境上與新房無太大差異，但價格商榷空間更大，因此這些次新二手房交易替代了部分新房交易。

住建部數據顯示，2023年1到11月，全國一手房交易量下降，二手房交易量上升，二手房成交量與新建商品房銷售面積總和實現同比正增長，較2022年同期增長6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重達到37.1%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比超過50%。

2024年1-2月，受春節假期和市場周期波動影響，銷售較為低迷，但有個别城市春節成交有所好轉， 2024年春節假期（2024年2月9日-2024年2月16日）期間深圳新建商品住宅網簽28套，而去年春節假期期間無成交，主要得益于節前深圳放松限購的政策。

此外，3月以來各地樓市出現一些復蘇迹象，主要是樓盤方面的積極加推和積極促銷帶動成交。例如，上海第二批新盤陸續開盤，匯元玺、保利濱江天珺、理想之地五期等項目認購率超過300%。

房企化債獲喘息空間，資金來源未解決

11月20日，融創中國發布公告稱，公司境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效。作為行業内最早完成境内外債務重組的大型房企，融創中國的成功案例為内房企業境外債重組提供了參考。

其他出險企業也在盡力争取達成債務重組。中原建業、遠洋集團相繼宣布停止境外債務支付，對境外債務進行全面重組；截至11月21日，中梁控股境外債重組方案獲得92%債權人同意支持；世茂已提議初步境外債重組框架，拟實現減債60至70億美元；奧園取得足夠債權人支持批準中國奧園計劃及Add Hero計劃。

值得注意的是，債務重組只是延長債務償還期限的方式，對于降低債務規模的作用不大，因此，房企需要解決償債資金的來源問題。目前，大部分出險房企尚不具備償債能力。

例如，“20金科地産MTN001” 變更兌付方案議案于2022年11月獲得通過，債券余額8.5億元；根據議案，金科股份需在2023年1月30日兌付0.5億元本金，以及兌付該部分本金自2022年7月30日(含)至2023年1月30日(不含)期間的對應利息。

2023年7月，有消息指，“20金科地産MTN001”仍未按期足額兌付，余額8.5億。

根據有關公告，世茂股份截止8月底未能按期支付債務累計84.8億元，截至11月底累計債務總額上升至102.38億元，債務仍在積累。

觀點指數認為，在保交付基本完成前，房企化債的難度較大，或需通過更大力度的資産處置、實物償付等方式減少風險積累。

統計數據顯示，2024年2、3月将是房企償債高峰，以信用債為例，明年2-3月到期債務金額約為全年到期債務金額的42.6%，房企能否熬過這一輪的危機仍有待觀察。

土地觀察

關鍵詞：價高者得、核心區域

财政土地收入4.2萬億，房企拿地銷售比下降

土地市場方面，成交下降，城市間、地塊間交易表現持續分化。2023年住宅用地供應方式主要以分批公示、分散挂牌的方式進行。另外，消息稱，9月底自然資源部向各省市自然資源主管部門下發文件，建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

多個城市進行了相應政策調整，廣州、南京、合肥、甯波、蘇州、成都等城市落地了“取消地價上限”的措施。

該政策一方面可以減少“馬甲”拿地等不規範的市場競争行為，另一方面亦幫助彌補土地成交規模下降導致的土地出讓收入下降的落差。

根據财政部公布的數據，1-12月全國國有土地使用權出讓收入5.8萬億元，同比下降13.2%，降幅較1-11月收窄4.7個百分點；12月單月國有土地使用權出讓收入13376億元，環比上升90%。

數據來源：财政部、觀點指數整理

就企業拿地情況來看，央國企是目前土地市場最主要的成員，保利、中海等企業新增土地金額超過1000億元。

另外，2023年在公開市場拿地積極的房企中，民企主要是濱江集團和龍湖集團。

從拿地銷售比來看，2023年房企拿地銷售比相較去年同期出現一定程度下降，其中越秀地産拿地銷售比和上年相比下降8個百分點，招商蛇口、建發、濱江集團拿地銷售比均下降6個百分點，大部分企業将拿地銷售比維持在30%左右的水平。

值得注意的是，華潤置地、綠城中國、首開股份2023年拿地銷售比分别高于去年10、5和3個百分點，其中綠城的布局集中于長三角地區，包括上海、杭州、麗水、紹興、台州等；首開則關注全國範圍的重點城市，除在北京、廈門、南京等地摘得地塊外，亦參與了廣州、上海等重點城市的土地競拍。

從房企拿地的區位分布來看，核心區域地塊是房企競争的重點，同一城市宅地出讓通常呈現核心區域搖号或溢價成交，外圍區域底價成交甚至城投托底的現象。核心區域新房去化速度相對更快，盡管重回“價高者得”的價格競争中，利潤不一定符合預期，但對于現階段房企維持資金流轉和業務布局不失為一種選擇。