原報告 | 瑞安房地産辦公樓租售邏輯

觀點指數 瑞安房地産在最新的業績報告中披露，2023年全年包括合營公司及聯營公司所持物業組合的租金及相關收入總額同比增長16%至32.43億元，占瑞安房地産收入總額的33.25%。

從具體項目的表現來看，較成熟的辦公樓物業租賃情況保持穩定，平均出租率達90%以上，續租租金保持正增長，成熟辦公樓租賃業務持續帶來長期收入。

辦公樓租戶結構上，高科技及TMT行業已經連續多年位居瑞安房地産辦公樓租戶結構的首位，但租用占比出現逐年下降，占比從2021年末的30%下滑至2023年末的21%，瑞安房地産辦公樓的租戶格局正在發生變化。

值得一提的是，瑞安房地産新推出的辦公樓項目在租賃活動上面臨比較大的壓力。包括武漢企業天地1号、瑞虹企業天地等在内的辦公樓物業出租率表現欠佳。受新投入使用的辦公物業出租率的影響，截至去年年末，瑞安房地産持有的辦公樓物業組合的整體出租率為66%，對比去年上半年88%的平均出租率下滑22個百分點。

不過，和住宅物業銷售端對比，去年瑞安房地産的商業物業表現更為活躍，成熟期商業物業的運營以及銷售表現可圈可點，其中辦公樓物業持續帶來租賃和銷售的收入入賬。

辦公租賃

近期，瑞安房地産披露了2023年度業績，期内錄得收入97.52億元，同比下降37%；淨利潤為13.97億元，同比下滑5%，股東應占溢利為8.1億元，同比下滑11%；毛利率52%，同比上升9個百分點。

該集團收入主要來自物業銷售和租金，也就是物業開發、物業投資及管理兩大業務闆塊。

其中，瑞安新天地是瑞安房地産的物業投資及管理部門，主要包括物業投資、物業管理以及房地産資産管理三大業務。在辦公樓領域，瑞安辦公SHUI ON WORK 是瑞安新天地旗下的辦公業務服務品牌，目前包括企業天地（CA）、INNO及其他辦公産品。

租金收入端，2023年包括合營公司及聯營公司所持物業組合的租金及相關收入總額同比增長16%至32.43億元，占瑞安房地産收入總額的33.25%，其中上海物業組合收入占比達76%。租金及相關收入增長主要得益于去年新增零售面積開業，即上海蟠龍天地及上海鴻壽坊項目開業帶來的租金收入。

數據來源：瑞安房地産業績報告，觀點指數整理

注：上海鴻壽坊辦公樓的建築面積為4.8萬平方米，正在進行預測試，出租率不計入上表

從具體項目來看，财報中披露瑞安房地産持有的多個商業物業在出租率和租金及相關收入上實現同比增長。

雖然沒有單獨列舉辦公樓項目的收入和出租率數據，但從商業綜合體的運營表現可以推斷出較成熟的辦公樓物業租賃活動保持穩定，出租率穩中微漲，繼續為瑞安房地産帶來辦公租賃收入。

舉例來看，上海創智天地、上海新天地、INNO創智、佛山嶺南天地社區等商業綜合體項目的出租率繼續保持在90%以上，同時2023年收入及期末出租率數據均出現同比增長。

瑞安房地産在業績報告中也表明，較成熟的辦公樓物業的出租情況保持穩定，平均出租率達90%以上，續租租金保持正增長。中報的數據同樣可以印證，去年上半年辦公樓物業組合的平均出租率維持在88%，位于上海辦公樓物業的平均出租率超90%，達92%。

值得一提的是，截至2023年末，新投入使用的新天地商業中心第132号地塊辦公樓物業出租率達100%，同時去年全年為瑞安房地産貢獻0.48億元的收入。

據觀點指數了解，太平洋新天地商業中心項目包括123号、124号以及132号地塊，由太平洋保險，瑞安房地産及上海永業集團于2018年以136.1億元的價格聯合競得。

該項目包括有250米超高層超甲級寫字樓太平洋新天地T1大廈，太平洋新天地T2大廈、T3辦公樓太平洋人壽大廈，以及裙房商業部分太平洋新天地商業廣場。

去年11月，T3辦公樓作為中國太保壽險總部辦公大樓正式投入使用，也即是上文提到的出租率達100%的新天地商業中心第132号地塊辦公樓物業。

此外，太平洋新天地T1大廈已于去年5月迎來主體結構封頂，同時業績報告中披露T1、T2辦公樓以及商業部分計劃在今年内分階段完工。瑞安房地産持有及管理的辦公面積将得到進一步擴大。

不過也有部分辦公樓租賃活動低迷，運營情況並不樂觀。瑞虹企業天地辦公樓項目年末出租率數值為39%，雖然對比2022年提升了10個百分點，但出租率數據仍處于低位，全年租金及相關收入錄得0.84億元，同比增長58%。

該項目在2021年下半年正式交付，辦公樓部分包括T1、T2兩棟36層高的雙子塔寫字樓，辦公總建築面積14.7萬平方米，標準層約2655-2902平方米，商業部分配套有太陽宮、月亮灣、瑞虹坊以及星星堂，商業配套部分出租率超85%。

另外，2023年中報數據顯示，武漢企業天地1号辦公樓物業的出租率為22%，同比提升10個百分點，彼時武漢天地社區零售物業出租率為88%。2023年業績報告中並沒有單列辦公樓物業和零售物業的出租率和收入數據，年末武漢天地社區物業的出租率為63%，同比上升1個百分點。

結合中報數據來看，武漢天地社區物業出租率表現欠佳主要是由武漢企業天地1号辦公樓租賃活動低迷，出租率數值低下所拖累。

據觀點指數了解，武漢企業天地1号辦公樓于2021年11月竣工，同年已展開預租，目前來看，租賃效果並不理想。

同時，業績報告也披露了新推出的辦公樓項目去化承壓的現況。過去兩年，瑞安房地産有三項新辦公樓物業落成，受新投入使用物業出租率的影響，截至去年年末，持有的辦公樓物業組合的整體出租率為66%，對比去年上半年88%的平均出租率下滑22個百分點，對比2022年末的89%下滑23個百分點。

由此可見，瑞安房地産新推出的辦公樓項目在租賃活動上面臨比較大的壓力。

數據來源：瑞安房地産業績報告，觀點指數整理

從辦公樓物業組合的租戶結構來看，2023年按占用建築面積計算，比重位于前五的行業分别為高科技及TMT（21%）、銀行、保險及金融服務（14.2%）、消費産品及服務（13%）、專業服務（11%）以及生物、制藥及醫療（10%）。

其中第一大租戶主要來源于高科技及TMT行業，連續多年位居瑞安房地産辦公樓租戶結構的首位。值得一提的是，高科技及TMT行業企業租用建築面積的占比逐年下降，2021年末占比30%，瑞安房地産辦公樓的租戶格局正在發生變化。

這也意味着，在成熟辦公樓物業保持穩定運營的情況下，新推出辦公樓項目的新簽租戶類型正逐步稀釋高科技及TMT領域的比重。

其中2023年底，銀行、保險及金融服務、消費産品及服務兩大行業的占比上升，服務領域的租戶占比縮減，基于2022年到2023年瑞安房地産辦公樓租戶結構的變動，觀點指數判斷其辦公樓物業去年下半年在退租以及新簽/續簽方面較為活躍。下半年新簽/續簽租戶多為銀行、保險及金融服務以及消費産品及服務兩大行業企業。

同時，結合上文提到的出租率數據來看，租戶結構的變動主要是中國太保壽險正式入駐太平洋人壽大廈，以及新推出的辦公樓新簽了消費産品及服務行業租戶。

資産處置

業績報告披露，目前瑞安房地産持有及管理用作零售及辦公樓用途的總建築面積達286.3萬平方米，其中已竣工並投入用作收租用途的建築面積占比78%，余下建築面積處于發展階段，商業物業組合資産價值總額約為1056.5億元，已落成的部分資産價值總額為807.2億元。

截至去年年底，以估值計價的瑞安房地産投資物業（不包括經營酒店及自用物業）的賬面值為995.59億元，上海、武漢、佛山、南京和重慶的物業組合分别占賬面值的79%、9%、6%、3%和3%，2023年公平值減值4.37億元，可供出租總建築面積（包括聯營公司及合營公司）為274.82萬平方米。

由此可知，上海依舊是瑞安房地産投資和持有商業物業的重點布局城市。

其中由瑞安新天地提供資産管理服務的項目包括企業天地5号和和湖濱道、南京國際金融中心、瑞虹天地社區的商業物業、太平洋新天地商業中心（第132号地塊）、武漢企業天地2号以及南京INNO未來城在内，總估值290億元，總建築面積為71萬平方米。

截至去年年末，瑞安房地産及其合營公司和聯營公司持有的可供出租及可供銷售的辦公樓總建築面積為98萬平方米，包括上海太平橋、上海瑞虹新城、武漢天地等在内的多個商業項目（上海蟠龍天地項目不含辦公樓面積）。用作銷售用途的辦公建築面積的項目包括武漢光谷創新天地和重慶天地兩個項目，可供銷售的辦公樓建築面積合計12.1萬平方米。

上文已經分析了關于瑞安房地産辦公樓租賃業務的情況，下文主要是看2023年内其辦公建築面積的銷售情況。

數據來源：瑞安房地産業績報告，觀點指數整理

2023年，瑞安房地産累計合約物業銷售額及其他資産處置額共計113.96億元，同比下跌58%，住宅物業銷售占比63%。瑞安房地産表示合約物業銷售額下跌主要是由于推售的時間安排所致，計劃在2024年及之後推出更多的發展項目。

其中全年合約物業銷售額包括住宅物業合約銷售額72.08億元、商業物業合約銷售額29.82億元以及其他資産處置額12.06億元。

值得一提的是，去年商業物業合約銷售額、銷售面積以及銷售單價均出現同比增長，全年銷售面積和銷售單價分别為22.38萬平方米和13300元/平方米，同比漲幅為103.27%和2.31%。

而商業物業合約銷售額大部分由辦公物業貢獻。2023年，武漢光谷創新天地的合約銷售額為24.97億元，在全部商業物業銷售額中占比83.74%，已售商業物業部分建築面積18.07萬平方米，折算平均銷售單價約13800元/平方米。

瑞安房地産表示，武漢光谷創新天地的辦公樓因強勁的需求，在辦公物業銷售端有不錯的成績，是去年武漢辦公樓銷售市場成交面積和成交金額的雙料冠軍。

重慶天地項目中辦公樓（Loft）部分全年合約銷售額3.28億元，銷售面積為2.56萬平方米，折算平均銷售單價約12800元/平方米。

整體來看，去年瑞安房地産在商業物業上的表現活躍，成熟期商業物業運營以及商業物業銷售的表現可圈可點，辦公樓物業持續為其帶來租賃相關的收入和銷售入賬。

另外，上文提到的其他資産處置額是指出售上海鴻壽坊項目65%股權所得。

據瑞安房地産早前發布的公告，其将上海鴻壽坊項目65%的股權轉讓予大家保險旗下鴻瑞壽遠合夥，轉讓金額約為12.06億元。交易完成後，其将獲得淨現金總額約為11.99億元。該筆交易設置有股權回購條款，利率為8%。據了解，本次股權出售已于今年1月完成。

同時，協議規定，交易完成前或完成後，将委聘或已委聘瑞安新天地（上海）、上海豐誠鴻壽坊物業管理有限公司及遠見投資分别就資産管理、物業管理及管理咨詢向項目公司及合作投資組合提供服務。

據觀點指數了解，上海鴻壽坊項目是一個微型的城市更新項目，總占地面積約1.53萬平方米，地上總建築面積約6.34萬平方米，其中包括建築面積4.8萬平方米的兩棟甲級辦公樓，于2023年末，該物業組合資産價值為36.1億元，2023年公平值減值0.77億元。

該項目于去年9月底正式開業，零售部分面積在招租上有不錯的表現，同時項目位于上海核心區域。最新業績報告中披露上海鴻壽坊項目零售部分出租率為93%，辦公部分出租率並未披露。

對于出售事項，瑞安房地産表示此次交易符合集團的“輕資産策略”，該策略旨在改善集團的資金循環，並與大家控股等長期合作夥伴建立戰略合作夥伴關繫，從而擴大管理資産規模以及增長經常性管理費收入。

除此之外，今年3月，瑞安房地産将上海蟠龍天地項目中的酒店物業出售予上海青浦徐泾，交易對價約為1.05億元。

此次蟠龍天地酒店出售及售後租回物業事宜，是因應項目開發之初與合作方在相關協議中之約定，為原開發計劃的一部分。現今，在滿足各項交易前提條件後，按協議推進交易。

瑞安房地産多年來一直采取審慎的财務管理策略，始終保持健康的資産負債水平和穩健的财務狀況，在不同的市場發展階段，會不斷調整策略以期達到最佳利益。近年來，集團亦通過“輕資産策略”，改善資産周轉率，提升資金效率，同時積極發揮資産管理優勢，不斷擴大資産管理組合。上海鴻壽坊項目的權益交易亦符合集團的“輕資産策略”，透過與投資者建立戰略合作夥伴關繫，擴大資産管理組合。

值得注意的是，瑞安房地産最新業績報告中披露，一年内到期債務120.13億元，現金及銀行存款同比下跌33%至89.17億元，總資産同比下滑4%至1009.98億元，年末淨資産負債率對比2022年底上升7個百分點至52%。其中89.17億元的現金及銀行存款中包括抵押予銀行的31.72億元存款及僅能用于指定項目的20.33億元受限制銀行存款。

從這部分數據可以看出，為什麼瑞安房地産選擇在近期退出這兩個商業項目。