華潤置地、恒隆、騰訊雲踐行數字化主張，智慧+服務表現居前

2023年，在科技變化日新月異，不斷刷新人們對于數字化未來的想象空間的同時，不動産領域還處在低谷期。房地産開發商在數字化轉型方面亦有所放緩，研發投入變得謹慎。同時，線上營銷效果難及預期。期内主要以科技賦能内部治理，提升運營效率為主。整體趨勢主要從開發側向運營側深化。

運營方面，物業管理的數字化技術運營及普及度相對較高。超過七成物企完成運營智能化（包括計劃運營管理、智慧調度中心等運營智能化應用）階段。部分頭部物企如萬物雲、中海物業、招商積余等已有外部拓客的數字化或科技品牌。

商辦方面，智慧+服務雙向賦能是當前商業地産行業高質量發展的重要趨勢。2023年，部分商辦企業在智慧商場的運營及線上平台、會員體繫的建設上動作活躍。各購物中心品牌線都傾向于構建獨立的會員體繫，以微信小程序或App等作為便于消費者接觸的觸點，提供更優質的購物體驗。

另外，在雙碳背景下，能耗管理、綠色認證也成為園區等高能耗業态的運營重點。盡管打造智慧園區會遇到諸如産業同質化、高運營成本、競争壓力加大及盈利等方面的難題，但當前智慧園區蘊含着巨大的潛力，新技術革命下，發展也将有所提速。

報告期内，智慧物流園建設成為熱門，京東物流、ESR、普洛斯、申通等均有不同的項目上線；其中，冷鍊物流仍然備受關注。

房開企業數字化轉型遇挫，從開發向運營側深化

過去一年，以生成式人工智能（AIGC）領銜的科技風潮給世界帶來驚喜，人們期待它們與實體經濟逐步結合，在産業升級、科技創新、企業轉型、效率創造等方面發揮巨大價值。

房地産行業經歷了兩年多的調整，尚未走出低谷期。在告别以往高負債、高杠杆、高周轉模式的同時，也從增量時代轉向存量時代，從資本紅利時代轉向管理紅利時代。外部環境不斷擠壓房地産企業利潤空間，企業内部業務布局及組織架構也不得不面臨深度調整。

面對新的競争形勢，房地産企業唯有在營銷、運營、成本及風控等多個領域進行精細化管理，才有望獲得更大的發展空間。而數字化轉型則有助于企業降本增效、模式創新、決策智能及業務增長。

從現狀來看，盡管房企對數字化轉型的重視程度在不斷提升，但在數字化轉型過程中也是挫折不斷。

2022年至今，大型房企都出現了首席信息官（CIO）或者數字化相關負責人離職的現象。值得注意的是這些離職人員也不再是跳槽去其他房企履職，而是創立了科技公司。房企方面，部分在首席信息官離職後直接撤銷了該崗位，有的則安排傳統的地産開發管理人員兼顧公司的數字化。

這一做法反映出，在房地産行業流動性危機及樓市持續下行的影響下，數字化的應用場景大幅減少；部分開發商舉步維艱，企業利潤變薄甚至虧損，無力或不想負擔數字化的成本；另一方面，過往數字化的模式未能實現真正提質增效，業務與技術的融合仍需漫長的時間。

中國不動産行業的數字化轉型屬于順應“大勢”而起，當下頭部的房地産企業已經基本完成數字化基建和信息化繫統的平台搭建，數據顯示2022年75%的頭部房企實現ERP、财務、人力、OA等内部繫統和數據的貫通；但頭部房企尚未實現數字驅動業務的全面轉型，大多數仍處于起步階段。

随着基礎信息化平台完成搭建及整體環境變化，上市頭部房企對于研發投入更為謹慎。絕大多數房企在研發支出方面仍然占比較小。在2023年上半年披露研發費用的房企中，僅碧桂園、萬科、綠地控股及金隅集團研發投入突破了1億元，更多房企的研發投入基本為幾百萬元，可以認為自費進行科技建設的房企仍是少數。

此外，較多房企的研發投入在2023年上半年都有繼續收縮的趨勢，數字化轉型仍然任重而道遠。

報告期内，少部分房企在數字化轉型方面表現較為活躍，其中包括金隅集團、遠洋集團及萬科等。主要涉及到賦能企業内部治理，提升運營效率；探索智慧節能、低碳建築，Prop Tech創新方案；聚焦科技研發及數智化人才培養；嘗試直播買房、線上營銷等。

金隅集團分别于2023年9月及11月與華為及阿里雲簽約戰略合作，協議的内容較為一致，主要涉及在産業數智化轉型、數字經濟業務創新、數智化重點課題聯合研究、數智化人才培養以及産品和服務互惠協同等領域。

據了解，金隅集團的主業為“建材+房地産”，其數字化更多是在智能裝備産品和新材料專利端。過往信息顯示，金隅集團以科技創新為引領，打造了包含裝配式混凝土建築裝配式鋼結構建築、裝配式外牆、工業化内裝、超低能耗建築五大産品復合體繫的金隅智造房屋體繫。

金隅集團管理層曾表示高度重視區塊鍊等信息化、數字化技術的應用。從近幾年研發支出來看，該公司的研發投入也在不斷增長。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

萬科則嘗試在Chat GPT熱度興起之時抓住風口，在2023年2月便與微軟Azure OpenAI有合作落地。

作為初期的嘗試，Azure OpenAI嵌入了萬科預警平台，後者利用自身GPT-3模型從大量輿情、投訴、突發事件數據中提取特征，對客戶服務進行前置化處理。

另外，部分房企或房地産經紀公司的數字化方向轉向銷售，報告期内，我愛我家與人工智能技術提供商第四範式合作，計劃打造首個房産經紀大模型，助推房産領域智能決策AI+大模型生成式AI雙輪驅動；中原地産則與商湯科技簽署戰略合作協議，共同推出Sense MARS原境空間房産營銷AIGC解決方案，並将在AI+房産營銷領域開展長期深入合作。

實際上，線上賣房並非新鮮事，早在2020年“天貓好房”推出之時，碧桂園、萬科、富力及建業集團等房企便與其合作。從房企角度來看，牽手互聯網巨頭有利于打通看房、購房全鍊條，利用數據實現精準營銷。

2023年9月11日，復地集團與快手旗下快手理想家舉行合作發布會，雙方計劃共同探索直播賣房、新房線上營銷交易新模式；同時，快手理想家還宣布直簽珠海復地星愉灣項目，将和復地星愉灣項目合作，開啟集中聚焦打盤和跨城打盤。

據快手發布的2023年第四季度及全年業績财報，2023年第三季度快手理想家累計交易額高達140億元，第四季度理想家業務累計房産交易額超160億元，截止2023年第三季度末，快手理想家覆蓋的城市數量達到了120個，發展勢頭較強。

但當前與類似流量平台采取合作直播賣房的開發商並不多。過往房企如碧桂園線上直播賣房，越秀地産通過購房平台“越秀房寶”線上營銷等案例顯示，網絡營銷常常存在投入多，有效度不高的情況；VR看房等模式流量多的同時，還存在線上客戶轉化率低，房企意向客戶流失度較高。

觀點指數認為，房企銷售承壓主要是市場整體需求下降，購買力遭受較大沖擊造成，而非房企的營銷方式落後。因而，通過與流量平台合作進行房産銷售的效果終究有限。

在智能建造方面，房開企業主要是運用了BIM（建築信息模型）技術創造建築物的三維模型，進而提供精确的建築物信息，控制施工成本。

該領域有所突破的房企主要為碧桂園，旗下全資子公司博智林設計了建築機器人並投入商業化應用。據其官微介紹，該公司機器人品類包括了砌塊搬運機器人、砂漿噴塗機器人、打孔機器人、絲杆安裝機器人、外牆噴塗機器人、膩子塗敷機器人、地坪施工類機器人、室内噴塗機器人、布料機器人等。

來源：企業官網、觀點指數整理

截止2023年5月，碧桂園建築機器人服務覆蓋31個省份（自治區、直轄市）超650個項目，累計交付超2100台次，應用業态包括住宅、學校、辦公類、市政公建項目等。

另外，建業地産通過旗下上市企業築友智造押寶智慧裝配式建築，在多個省市布局智能化數字工廠，在引入廣聯達作為二股東後，基于SaaS的裝配式建築産業互聯網平台，以數字化+産業化為中心合作運營。

截止2023年度末，築友智造累計的專利達1973項，同時，錄得預制裝配式建築組件銷售收入約6.73億港元。

目前，智慧建造在市場上的規模化應用程度仍然較低，主要原因包括了智慧建造面臨的人才管理體制與智慧建造人才不适應、房地産行業整體信息化水平不高、建築機器人的大部分技術專利還在研發階段。

總結來看，2023年不動産行業整體進入存量時代，數字化的趨勢主要從開發側向運營側深化，更多結合服務場景運作。

部分頭部物企實現數字化創收，未來社區仍在探索中

運營側，物業管理是地産鍊條中數字化技術運用和普及度相對較高的領域。

數據顯示，TOP50物企已經基本完成了中後台信息化（包括财務繫統、OA繫統等各類信息化繫統）和硬件數字化（包括智能攝像頭、停車道閘、智能門禁等各類智能設備）。超過七成物企完成運營智能化（包括計劃運營管理、智慧調度中心等運營智能化應用）。另外，約有16%的頭部物企在應用平台化領域（以平台延展能力+生态鍊整合能力為核心的數字化生态）的探索較深。

數據來源 ：觀點指數整理

觀點指數認為，物企在推進數字化方面有見效快，具體應用場景多等優勢。例如，在管理場景中布置智能識别攝像頭，提高管理效率的同時降低人力成本；通過物業管理過程中獲取和采集的住戶行為習慣數據、資料，針對性地發展對應的社區服務；以及與人工智能和虛拟人技術結合的便捷管家和客戶服務等。

在數字化轉型動力方面，物企相較于房開企業也更足，一方面物企現金流較為充沛，另一方面，物業行業管理費提升困難，人工成本上升壓力等會對利潤率有較強的削弱。

實際來看也是如此，部分頭部物企旗下都有獨立甚至能做到外部拓客的數字化或科技品牌，例如萬物雲旗下萬睿科技，中海物業旗下興海物聯、招商積余旗下建築科技等。

萬物雲主要通過AIoT及BPaaS解決方案服務來實現創收，業務主要面向地産開發商、物業管理者及政企客戶等。另外，還針對從事城市服務的公司提供遠程空間運營服務，如智慧城市空間工作流程管理服務及運營數據分析服務，通常每年向客戶收取其收入的2%作為數字化運營服務費，由于萬物雲的城市服務業務基本采取小股操盤模式，不會直接並入報表，科技闆塊對其賦能的同時也實現了将城市服務收入在報表中間接體現。

年報顯示，2023年度萬物雲的AIoT及BPaaS解決方案服務産生收入為27.8億元，同比增長16.9%；毛利率為29.2%，在總體業務闆塊中盈利能力較強。報告期内，企業BPaaS業務新增外部客戶69個，包括頭部通信企業、大型公募基金及龍頭汽車企業；空間BPaaS業務累計在39個城市項目中落地。

值得一提的還有其“蝶城”生态，這一概念是指3公里半徑的地理空間内，圍繞居民生活與資産服務需求，基于空間物聯技術及應用構建的社區共享服務網絡。其商業邏輯是通過打破傳統住宅物業圍牆，人員調度從小區内變為跨小區，讓效率得以提升。

2023年，蝶城也進一步推動智能化升級。萬物雲在蝶城内展開對“靈石”邊緣計算服務器以及“飛鴿”智能工單繫統的發試點。前者是萬物雲在蝶城内整合服務器、通行業務、通訊業務、巡檢業務的集成繫統，未來将結合大模型等技術，達成多場景互融互通；後者提供任務智能拆解、智能派發等功能，萬物雲稱該繫統為行業内首個。

招商積余報告期内在智能化賽道的拓展上也取得了積極成果。旗下建築科技先後取得了浙江諸暨30MW分布式光伏項目、太子灣DY04-0506項目光伏發電及儲能工程等項目。積余科技中標了長航集團武漢置業有限公司物聯網建設咨詢采購項目等。

但總體來看，對外輸出業務並創造盈利的物企占比並不高，目前物企數字化集中于降本增效，數字化産生的效益多與社區增值服務的收益融合，主要是因為社區增值服務涉及數字社區、智慧社區、社區新零售、智能停車繫統等的建設，以一種貫穿全流程的數字化方式來提高綜合服務能力。

另外，大部分物企普遍搭建了to C的線上數字化app平台，用于實現線上和線下的整合連通，除了門禁及繳費等基礎功能外，也搭載各類增值服務，其中線上零售比較熱門。

如綠城服務圍繞基礎生活産品需求，通過線下場景+線上運營的方式，有效運用小程序、小區前置倉及社區市集等載體，持續推動社區零售業務的增長。2023年中期，“綠城生鮮”升級成為“綠城嚴選”，同時根據業主需求，探尋完整的選品、檢測、評價的産品體繫，形成了涵蓋絕大部分業主每日所需的産品結構體繫。截至2023年末，該業務闆塊收入12.72億元，同比增長11.7%。

實際上，物企發展社區零售早期多以To C為主，但近年來C端客戶更多被互聯網競争者争奪，因缺乏差異性，物企的優勢不在，這也促使企業轉向供需匹配信息不對稱程度更高的To B領域。

在社區零售的實踐中，物企的銷售産品主要集中在大米、粽子等日用和節令商品，部分公司還會提供“特供”精品農産品等，與電商銷售商品的模式相比，物業公司可以擁有更高的客戶粘性，但最後仍要落到服務上。

報告期内，浙江省政府發布《關于全域推進未來社區建設的指導意見》，提出到2025年，全省累計創建未來社區1500個左右、覆蓋全省30%左右的城市社區。到2035年，基本實現未來社區全域覆蓋，打造共建共享品質生活的浙江範例。

杭州市也出台實施意見提出，到2025年底，全市累計創建未來社區約500個、覆蓋40%左右的城鎮社區，高質量全域推進未來社區建設取得實質性進展，未來社區成為城鎮社區新建、舊改的普遍形态和普适性要求。到2035年底，全市基本實現未來社區全域覆蓋。

以往的智慧社區主要側重于利用新一代信息技術，如物聯網、雲計算、移動互聯網等，來提升社區居民的生活質量，包括安全、舒适、便利等方面。而未來社區不僅僅是高科技的加持，更是“規劃+科技”的融合，更重視社區治理以及社區與城市的深度融合。

在未來社區領域，綠城服務已經形成許多案例，進行了有效的探索；總結來看，未來社區推廣可能面臨三大難題，包括因為缺乏單一合同主體，未來社區建設難以統籌推進；配套用房權屬不清，運營方無法正常使用和經營；另外，實現盈利困難，無政府補貼的情況下，很難實現可持續發展。

同時，目前仍缺乏對未來社區建設效果的全面準确評價，亟需構建一套繫統、科學的未來社區評估指標體繫，從而客觀反映其建設成效。

商辦聚焦線上平台建設、能耗管理及辦公空間改善

過往經驗來看，商業地産/園區的數字化發展主要聚焦兩個方面，一是智能建築，即樓宇智能設施的解決方案，基于硬件設備的改善、智能聯動，結合雲端等信息技術實現節能減排、降本增效等目的。

二是以數據為核心的運營體繫，圍繞核心業務“招商-運營-服務”，通過對實體場景中的數據進行收集、洗練、沉澱、貫通，最終通過數據分析賦能業務全流程的運營體繫。

智慧+服務雙向賦能是當前商業地産行業高質量發展的重要趨勢。一方面商業地産為數字化、智慧化的應用場景提供空間、内容支撐；另一方面，智慧化為商業地産空間、内容形式的創造性轉化和創新性發展提供技術支撐。随着新技術的創新突破，智慧化為商業地産新的發展模式提供更多可能。

報告期内，商業地産企業在智慧商場的運營及線上平台、會員體繫的建設上動作活躍。各購物中心品牌線都傾向于構建其獨立的會員體繫，以微信小程序或app等作為便于消費者接觸的觸點，提供更優質的購物體驗。

華潤萬象生活早年便自主搭建産研一體數字化團隊，全面推進數字化建設。商管業務全面提升招商及商業管理繫統，打造全新商戶入駐及在線交易工具，賦能商戶經營；全面升級一點萬象APP，大幅優化會員體驗。

2023年，華潤萬象生活圍繞“降本提質增效、提升客戶滿意度”的數字化管理主題，商管航道深化購物中心項目全周期在線管理、提升協作效率，驅動業績增長，營銷畫像平台助力會員活動籌備時長下降82%，活動轉化率達30%；消費者端數字化體驗持續提升，用戶價值探索初見成效，“一點萬象”煥新升級，月活用戶數提升52%，内容闆塊引流到店消費達2.6億元。

同時期，華潤萬象生活在營購物中心實現業主端租金收入220億元，同比增長38.8%，業主端經營利潤率同比提升5個百分點至64.7%。

招商積余2023年穩步擴大其商業運營業務，報告期内組織各類主題活動500余場，客流總量同比增長38.6%。持續發力線上推廣，累計開展直播340余場。全年通過自媒體及外部平台，發布圖文、海報、短視頻等各類線上廣告超過8000條，有效提升線上流量。會員人數持續提升，會員總數累計達700萬，同比增長27.6%。

2023年度，招商積余商業運營收入2.45億元，占資管業務收入比重為35.04%，毛利率為44.13%。

在提升消費者體驗，增加用戶粘性之外，通過數字化運營采集到的消費者行為數據，同樣是相當有價值的數字資産，如移動軌迹和消費偏好等，可以通過将這些數據整合分析並反饋至管理者，以優化相關決策和運營模式。

商辦和産業園區均為高能耗的業态，在雙碳背景下，能耗管理、綠色認證已經成為運營的重點。企業對能耗設備管理繫統覆蓋率快速提升，搭建能夠覆蓋多業态、多項目、多繫統的統一能源管理平台，成為另一趨勢。

據悉，中海搭建的全國統一的能源管理平台，年節約用電量8%以上，年碳排放量同比下降16%。

2023年中海商業還發布了全行業首創中海商務碳足迹實驗室，該實驗室主要是實現碳足迹全生命周期的捕捉、計量、排放。其最新的低碳城市更新地標在北京阜成門（中海商務中心），中海商業用零碳建築的設計理念，打造出可復制、可推廣的範本。

在改造端，項目加設屋頂光伏、智能照明，也建立了分布式儲能、光儲直柔、熱回收新風繫統，打造低碳的辦公空間。在運營端，項目建立能源管理的平台、碳排放管理平台，優化樓宇的低碳數據。

據中海商業管理層介紹，目前中海累計智能建築項目達到584個，累計綠色建築面積超過1億平方米，包含住宅項目。商業里面有21個Leed認證、7個綠建認證、7個GWELL預認證。

除此之外，企業關注辦公數字化租戶端的智能會議室、智能工位、智能訪客、智能環境調節的應用，旨在通過提升業主及租戶的個性化體驗和辦公效率，提高商辦空間利用率和運營收益率。

2023年9月份，恒基兆業集團旗下智慧辦公空間項目Being Cospace在上海再落一子，BCos智能共享辦公項目在上海恒基星揚西岸中心開業，這也是BCos繼上海恒基名人商業大廈項目、上海恒基六八八廣場項目之後，在上海的又一新作。

是次新開業的項目總面積逾八千平方米，擁有超甲級寫字樓服務，以及延續了品牌一貫的定位和科技服務屬性。通過将數智化技術應用于辦公場景，BCos可大幅減少入駐企業的辦公流程節點，切實幫助企業辦公降本提效，提供智能、安全和有溫度的辦公新體驗。

智慧園區潛力大，智慧物流園區成果不斷

産業園區是為實現産業發展目標而創立的特殊區位環境，通常由政府或企業主導，旨在聚集若幹個企業的區域。在此基礎上，通過引入物聯網、大數據、雲計算、人工智能等新技術，實現園區管理和服務的智能化、信息化，從而轉型升級為智慧園區。

我國産業園區規模龐大，但智能化、信息化覆蓋率整體較低，以國家高新區為例，智慧園區占比約為35%。大多數園區仍然處于智慧化的初級階段，即單點智能、單場景智慧，存在多個信息孤島的問題。

産業園區數字化建設的目標主要包括了優化園區管理流程、提高能源使用效率、提升園區招商能力與運營管理效率以及促進資産增值等。

在運營方面，打造智慧園區面臨着技術與管理挑戰、安全與隐私問題、産業同質化與運營難題、資源浪費與高運營成本、人才與資金依賴以及競争壓力與盈利難題等。而解決這些問題需要綜合運用技術創新、政策支持、資金投入等多種手段。

但也要看到，智慧園區蘊含着巨大的潛力，在新技術革命下發展也将有所提速。

報告期内，騰訊數字孿生聯合上海融英置業打造了上海臨港桃浦智慧園區，以建築能源數字孿生、設備設施數字孿生、能源繫統AI智能優化控制管理聯動，通過報表可視化、數據圖像化、信息挖掘等技術呈現不同形式的能源數據，為企業提供決策支持，從而減少不必要的運營成本。

同時，通過監測室内環境的反饋數據，如環境溫濕度、CO2濃度、甲醛濃度、PM2.5等，自動控制繫統運行模式，提高室内空氣質量及用戶舒适度。並通過AI智能調節功能，幫助運維人員自動調整繫統運行模式，減少運維人員數量與工作負荷，提高工作效率。

中電光谷2023年内與多方簽署戰略合作協議，積極拓展項目。同時，不斷加快數字化轉型。

其2023年年報顯示，該公司已按數字園區建設標準1.0版為26個産業園區提供建設服務。采用數字園區建設標準2.0版建設的貴陽、保定及邯鄲項目即将啟動；中電節能以OVU（低碳雲）數字平台為底座，構建園區能源建設體繫、運營體繫、碳戰略體繫三大價值核心，充分利用可再生能源，打造園區綜合能源繫統，實現園區多能互補、降本增效、節能降碳。

目前已在全國10余個城市運營區域能源站20個，簽約面積1100萬平方米，實際運營面積560萬平方米，服務客戶6289家。

物流園區方面，2023年多個智慧物流園區的建設取得了新進展。冷鍊物流仍然備受關注，國家發改委2023年6月份公布了新一批25個國家骨幹冷鍊物流基地建設名單。此外，中國物流與采購聯合會預測，2023年冷藏車保有量預計達到43.1萬輛，同比增長12.8%；冷庫總量預計達到2.28億立方，同比增長8.3%。

報告期内，ESR河北廊坊百醫物流園竣工，該物流園區總建築面積約7萬平方米，項目擁有高度集成的現代化倉庫管理繫統、運輸管理繫統、自動分揀繫統、冷鍊管理繫統與醫院供應鍊平台無縫連接，建立了高效的醫藥儲運信息化、數字化運營管理體繫，為醫藥行業上下遊企業提供完備的基礎設施保障。

京東物流與廣西北流市政府合作的重點項目——中國·北流鄉村振興智能供應鍊基地暨京東物流（北流）智能物流港年底前正式開園，園區建設有冷凍倉、冷藏倉、高標倉和常溫倉四大倉庫，全面覆蓋生鮮、中藥材等各類産品的物流倉儲需求。

作為國家冷鍊物流骨幹節點的智能物流港，京東物流将通過智能技術的全面應用，提升區域供應鍊的數字化水平。京東物流打造的WMS（倉儲管理繫統）、WCS（倉儲控制協同）和高密度料箱“貨到人”繫統，以及高位貨架、高位叉車等設施均在園區内廣泛應用，提升倉儲使用率。高密度料箱存儲機器人也能有效提高存儲密度，降低工人員工作強度，提升出入庫效率。

來源：觀點指數整理

同時，京東物流憑借碳中和園區和低碳供應鍊物流經驗，為智能物流港定制基于冷鍊物流園區場景下的SCEMP（供應鍊碳管理平台），而該園區也将成為華南首個碳中和物流港。