多極賽道發力 萬科物業、碧桂園服務、招商積余位列卓越三甲

2023年，宏觀環境以及房地産風險依然給物業服務行業帶來了壓力，在增量放緩、存量競争日趨激烈的環境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質服務為抓手，在規模擴張上取得了進展。

社區增值服務延續較低增速的同時，繼續拉動物企毛利率。生活服務類已經被物企比較廣泛地嘗試，團餐、托幼及養老等業務逐漸成長。

截至2023年度末，物企增收不增利的狀況有所舒緩，總體上，央企淨利潤表現更優。但也有部分因為資産減值計提給淨利潤造成了較大損害，最終增收不增利。顯示企業經營管理效率與成本控制的平均管理費用率指標，同比下降了0.24個百分點，期内，樣本物企毛利率、淨利潤均整體下滑明顯，這意味，當前物業服務行業正進入微利時期。

與此同時，IPO熱度再降，報告期内僅2家小型區域物企在港交所上市，募資金額再次刷新低。龍湖智創生活考量市場情緒及當前的估值水平後，也暫緩了上市進程。

二級市場表現上，港股66家上市物企中，僅五家較報告期初出現漲幅，區間跌幅在50%以上的港股物企共有23家。盡管部分物企進行了回購動作，但股價修復效果不佳。

物企輕資産屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地産母公司的财務和經營穩定性更被看重，唯有地産行業的基本面企穩，才有望實現在二級市場上的估值修復。

業務運營

回歸品質、多元競賽

2023年，中國宏觀經濟在疫情影響消退後恢復增長，國内生産總值126.06萬億元，按不變價格計算，比上年增長5.2%，這為部分行業企穩回升奠定了良好基礎。

在房地産領域，商品房銷售面積和銷售額均出現下降，待售面積有所增長。國家統計局數據顯示，2023年商品房銷售面積同比下降8.5%，商品房銷售額同比下降6.5%，商品房待售面積同比增長19.0%。反映了房地産市場調整不及預期，行業整體繼續承壓。

盡管宏觀環境及地産方影響較大，物業服務行業2023年還是在規模擴張、品牌建設、市場策略調整以及經營環境改善等方面取得了一定的進展。不過，也同時面臨着市場挑戰和行業内部的分化問題。

從規模來看，2023年度樣本物企在管面積仍處于上升和增長階段，絕大部分物企的在管面積都實現了正向增長，平均漲幅15.3%，漲幅較上年同期觀點指數觀測到的29.9%有較大幅度下降，表明物業服務企業規模增長放緩。

其中，非住宅業态在規模增長中的角色越來越重要，物企在非住業态的競争也日趨激烈。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在管面積方面，碧桂園服務截至2023年度末除“三供一業”業務外的物業服務收費管理面積達到9.57億平方米，較2022年度同比增長10%；保利物業在管面積7.196億平方米，較2022年度同比增長24.91%，增速同樣較快。

需要正視的是，目前整體增量放緩已是行業共識，也基于此，大多物企在近些年開始調整自己的運營策略。

具體包括進行市場化擴張，發力新的賽道，競争非住業态；強調回歸品質服務，重視品牌建設，尋求更長期穩定的發展；以科技賦能實現降本增效，進行數字化轉型。另外有部分物企加大了非核心業務的外包，以優化資源配置；部分物企面對行業深度調整和市場不斷變化，對組織架構和管理團隊進行了必要調整。

例如，在回歸品質方面，雅生活集團對2023年及未來3年提出了“四個目標”，即“樹品牌、穩發展、強能力、促融合”。具體來看，雅生活按“平台做輕，城市做實，項目做優”的組織定位，橫向以“資源統籌，整合提效”為目標，推進區域、成員企業間融合；縱向以“管理下沉，平台精簡”為導向，聚焦核心，完成城市公司平台搭建，驅動組織與業務共生。

金科服務主動大幅減少向金科集團在内的房地産開發商提供案場服務，聚焦現金流和回款有保障的高質量項目；建業新生活等也有類似動作，對效益不好的項目主動進行撤場等。

觀點指數認為，對物企來說，強調高質量、市場化、獨立化發展的時代已然來臨。

新的賽道成為發力的重點，城市服務、商業運營、智慧科技應用、增值服務、非住物業管理、IFM（設施管理）、資産增值、内部管理和服務力提升等潮流涌起，也對應提高了專業化要求，這給物企擴展服務深度與廣度帶來機遇。

觀點指數注意到，目前各企業關注點有所不同，未來細分領域或将出現佼佼者。

建發物業曾于2022年9月與建發國際及建發房産簽訂框架協議，将承接建發房産、建發國際以及其附屬公司各類商業資産項目的商業運營業務。

商業運營業務壁壘高且盈利空間廣闊，将輕資産商管業務放入上市物管企業也是目前開發商的常見做法，建發物業的商業運營業務主要通過其旗下的廈門悅發進行，目前其商業運營規模較小，不過，建發物業也表示，建發商管會充分利用國有企業背景及自身的品牌優勢，積極探索國有平台下存量商業資産的外拓機會。

保利物業2023年7月正式成為IFMA國際設施管理協會年度戰略合作夥伴，在IFMA擁有的16大專委會中，保利物業已進入企業設施、機場設施、非營利性設施、設施管理咨詢、設施設備、博物館與文化館設施等8項專委會，意味着其國際設施管理領域的知名度和影響力将提升。

另外，人事變動可以看出企業的戰略、業務轉型趨勢。2023年物企的人事變動主要體現在高管層的更換、創始人退出以及董事、監事的離開等。

其中，碧桂園服務試圖拓展新的增長邊界，徐彬淮作為繼任者，主要負責業務創新戰略規劃、運營管理、數位化管理及社區生活服務事業經營等。

觀點指數認為，2023年是物企為了适應外部環境的變化，實現可持續發展進行重要戰略調整的一年。未來，随着行業競争趨向激烈，市場集中度或将持續提升；央國企及有實力的頭部物企仍将占據主導優勢；細分賽道中擁有優勢的物企也将獲得更好的發展機會。

社區增值服務

增速放緩、探索持續

在由大量交付帶來的面積增長紅利消退後，物業管理企業逐漸尋找新的增長驅動力，就企業經營層面而言，增值服務能夠使物管企業更加獨立于地産周期，可以改善物業管理企業面積驅動的主邏輯。

並且，物業服務企業認識到社區增值服務在提升業主生活品質、增強業主黏性以及提高企業自身發展中的重要作用。通過提供特色服務和銷售商品，物業服務企業旨在改善業主居住環境，從而實現業務模式的多元化和穩定盈利。

2023年度物企增值服務收入延續較低增速，基本延續了上個年度的态勢。

主要是因為國内經濟環境承壓、消費需求收縮，社區零售、到家服務以及社區傳媒等業務需求減少；同時，房地産銷售下滑，跟房屋資産相關的經紀業務、美居業務等受到影響。

據觀點指數統計，社區增值業務闆塊依然能夠為企業帶來較高的利潤空間，2023年度，樣本物企的整體毛利率均值約為20.80%，而社區增值服務業務闆塊整體的毛利率均值為31.64%，高出整體業務毛利率均值超10個百分點。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

同時，樣本港股物企社區增值服務毛利率中位數為32%，而整體毛利率中位數為20.3%，觀點指數認為，當前物企在整體業務能力方面較為集中，或者目前增值服務方面的門檻不高。

值得注意的是，2023H1樣本物企社區增值服務毛利率均值較2022H1的48.97%出現大幅下降，影響因素包括了宏觀環境與關聯房企影響、民企開發商關聯收入拖累、新交付項目減少導致業務縮減，人工成本上升等。

目前，物企社區增值服務主要包括社區生活服務、空間運營及廣告、家裝美居、資産管理等類别。其中生活服務類比較廣泛，團餐、托幼及養老等業務獲得成長。

以團餐來看，早先涉及這一領域的主要包括保利物業、金科服務、新希望服務及新城悅服務等少數幾家，截至2023年末，入局團餐領域的已有龍湖智創生活、美置服務，雅生活等十多家物企。

崛起的團餐業務近些年也受到政策的支持和廣泛關注。如《國務院辦公廳關于印發國民營養計劃（2017-2030年）的通知》《團餐企業經營規範》等法律、法規及標準規範的制定，及不斷修訂和完善。2022年10月，住建部、民政部聯合發布《關于開展完整社區建設試點工作的通知》，提到社區應規劃配建食堂等一繫列便民商業服務設施。反映出相關部門對民生、社區食堂建設的重視。

團餐市場的服務對象主要為學校、企業、醫院等，這些與物業企業服務的場景相似，增加了物企進入團餐市場的契機。物業公司通過物業與團餐的一體化經營，可以提高客戶管理對接的效率和便捷性，同時提升客戶的服務體驗，有利于增加業主粘性。此外，物業公司的智慧化繫統、項目保潔等服務人員可以復用，降低運營成本，增加人效。

但也會有一些情況使得入局團餐變得沒有那麼具備吸引力，例如目標客戶對性價比的要求會比較高，造成團餐的利潤很薄；随着進場的玩家越來越多，競争壓力也會越來越大；面臨着預制菜争議、食品安全、供應鍊等挑戰，物企在該領域的探索還将繼續。

目前已經嶄露頭角的新城悅服務在2020年通過收購誠悅時代開啟團餐業務進擊之路。随後收購上海學府餐飲，完成了在醫院、高校、辦公等全業态領域的後勤餐飲服務布局。

2022年，新城悅服務新增蘇州海奧斯餐飲、天津金玉和上海翔禧物業三項並購，進一步補全公司在工廠、園區業态團餐服務以及醫療業态團餐服務等方面的能力。2023H1新城悅服務團餐業務收入2.22億元，占社區增值服務收入的比例達到49.8%，同比大幅增長約55.3%。

金科服務通過收購、合作以及内部孵化子品牌等方式，已經建立起從高端星級酒店餐飲服務，中大型高端團餐再到社區餐飲的差異化業态布局，為其帶來了顯著的收益增長。2023年度該公司物業服務+團餐服務聯合中標項目超10個；餐食服務收入約3.44億元，同比增長73.8%，第二增長點初步成形。

觀點指數認為，物企将在社區增值服務的範圍和深度上持續拓展，追求服務的優化和升級，在質量和服務内容上不斷尋求突破和提升。同時，随着城鎮化進程的加快和老齡化問題的凸顯，物業服務企業将承擔更多的社會責任和公共服務功能，如何滿足多元業務的融合發展，将是物企面臨的主要課題。

非業主增值服務

滑坡明顯，或進一步分化

非業主增值服務主要圍繞房地産開發全周期的各個環節展開，旨在滿足房地産開發過程中的各類衍生需求，包括開發前期的項目規劃、設計管理，物業銷售的案場協銷、營銷策劃，房屋交付前的房屋檢驗評估以及完成交付後的尾盤代理銷售等。

2023年度，物業服務企業的非業主增值服務收入整體持續明顯下降，其中民營物企因為關聯房企銷售下行幅度更大，業務收縮更為嚴重；央國企該業務闆塊下降較小。

數據來源：企業報告，觀點指數整理

數據顯示，萬物雲、中海物業、綠城服務及保利物業2023年度的非業主增值業務闆塊收入均超過20億元，其中，中海物業同比增長18.3%，保利物業降幅為4.60%。

以變動幅度來看，2023年度增長較快的包括越秀服務、中海物業、京城佳業等，分别同比增長39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服務、綠城服務及招商積余等也都實現雙位數的漲幅。同比下降幅度較大的包括融創服務、金科服務、荣萬家、世茂服務等，下降幅度為60%左右。

非業主增值服務一定程度上還反映了物企背後關聯房企的銷售實力。

例如，保利物業在該業務領域維持着超20億元的收入，同時其關聯方保利發展2023年度權益銷售金額為3057億元，登頂榜首；中海物業關聯方中國海外發展則以2855.4億元的權益銷售金額位列第二名（2023年1-12月房地産企業銷售表現·觀點月度指數）。

總結當前企業公布的報告，非業主增值服務下降主要影響因素包括了房地産銷售下降帶來的案場協銷服務萎縮；開發商的前期交付服務和顧問服務下降；開發商車位和尾盤銷售業務減少；施工現場服務、開荒清潔服務減少等。

這也可以看出，該業務一直都與地産周期的波動聯繫緊密。因而，物企非業主增值服務盈利能力也大打折扣。

2023年度，僅濱江服務、金茂服務及越秀服務等少數幾家物企的非業主增值服務毛利率高于整體毛利率，大部分物企該業務闆塊毛利率出現明顯下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

目前，非業主增值闆塊毛利率預期呈現出一定的復雜性。一方面，該業務在2024年可能會持續面臨挑戰；另一方面，如果關聯方經營相對穩健、新盤推售穩步進行，非業主增值闆塊仍能保持較好的盈利能力和增長勢頭。

觀點指數認為，随着地産行業風險出清，央國企和民營物企非業主增值服務營收增長以及盈利能力将進一步分化，央國企仍可以維持一定的規模，民企則将進一步收縮。

另外，非業主增值服務過去常被诟病是關聯方進行利益輸送的通道，但随着物企獨立性的逐漸增強，利益輸送的情況将在一定程度上受到遏制。

報告期内，恒大物業表示未來将調整非業主增值服務的發展戰略，按照市場化原則擇優開展關聯方服務，為房地産開發商提供價值賦能，借此獲得更多的機會拓寬物業管理項目。碧桂園服務管理層也稱會嚴格遵守上市公司“五獨立”，即人員、财務、資産、機構、業務與關聯方相互獨立；嚴格遵守法律底線，不會有任何利益輸送行為。

财務管理

增收不增利緩解，城市服務盈利中規中矩

近年來，物企為了增強自身的獨立性，減少對房地産關聯方的依賴，不斷進行市場化拓展，提高第三方在管面積占比、加強品牌價值和外拓能力，以稀釋來自關聯方的支持力量下降帶來的不利影響，從而提高自身的抗風險能力和市場競争力。

物管行業目前在業績規模上仍處于上升和增長階段，這主要是因為絕大部分物企的在管面積都實現了正向增長，平均漲幅達到了12.83%，反映出物企外拓能力得到提升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

但營業收入增長速度方面卻放緩，樣本物企平均營業收入增幅由2022年的21%下降至9%，且約30%的上市物企出現了營業收入同比下降的情況。

總體來看，基礎物管服務和社區增值服務的表現相對穩定，2023年度上市物企仍在繼續剝離非業主增值服務等地産強關聯業務，致使整體營收相比在管面積的增長要弱。在樣本物企中，建發物業2023年度的營收增幅最高，達55.80%；濱江服務以41.7%增速位列第二。

據悉，濱江服務持續深耕長三角地區，其2023年上半年在管面積同比增長37.4%至48.7百萬平方米，合約建築面積同比增長29.4%至74.2百萬平方米。其中，濱江集團為濱江服務提供了大量優質的項目。

報告期内，物企增收不增利的狀況有所舒緩，樣本物企淨利潤同比增長均值為9.23%。總體上，央企淨利潤表現更優，中海物業、華潤萬象生活、招商積余及保利物業淨利潤分别同比增長22.80%、32.80%、23.96%及24%。

此外，合景悠活實現扭虧為盈，淨利潤同比增788%；世茂服務淨利潤同比增長129.47%，增速靠前；碧桂園服務、雅生活服務及遠洋服務等大幅下降，分别為-84.96%、-74.95%及44.11%；佳兆業美好則錄得虧損4.5億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

期内，資産計提減值給一些物企的淨利潤造成了較大損害，使其增收不增利。例如，碧桂園服務在去年12月就曾警告公司将進行大幅度的應收賬款計提和商譽減值。粗略計算，影響範圍約為32-41億元之間。

當前，基礎物業服務仍舊是物企的根基所在，但空間限制也在不斷地突破，服務對象已經成功拓展至城市層面。

城市服務是随着公服市場化改革推進而開辟的新賽道，主要指企業承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統籌、運營和管理的過程，具體業務内容包括城市綠化環衛、市政後勤、水利管理、公共資産運營、智慧城市共建等。

值得一提的是，大型國央企背景的物企在城市服務領域具備天然優勢。主要是部分城市服務不僅承擔着日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調度，這使得政府在招標過程中較為看重企業的背景。

2023年上半年，碧桂園服務的城市服務收入最高，為23.94億元，同比下降了9.14%；另外，保利物業、雅生活服務、世茂服務分别取得了12.24億元、6.74億元及6.55億元的收入，是物企城市服務領域的頭部玩家。

毛利率方面，碧桂園服務及雅生活服務的城市服務業務毛利率最高，均為21.10%；雅生活稱主要是規模效應的體現、項目的精細化管理所致。樣本企業城市服務平均毛利率為15%左右，盈利能力還不算突出。

未來，智慧城市将是城市服務重要的發展領域，越來越多的頭部物業服務企業或将參與其中，為智能化建設、智慧城市服務治理貢獻力量。

優化空間有限，毛利率均值下降

平均管理費用率可以說明物企在經營管理上的效率和成本控制能力，其變化趨勢也可以體現行業的發展态勢和企業面臨的經營壓力。不同規模企業的管理費用率差異還能夠揭示出規模效應對成本控制的影響。

觀點指數監測的樣本物企報告期内平均管理費用率為8.59%，較2022年同期下降了0.24個百分點，整體優化幅度較小，可進一步優化的空間越來越有限。

數據來源：Wind，觀點指數整理

其中，40家樣本物企中有26家管理費用實現了優化，這既包括央國企，如華潤萬象生活、保利物業、越秀服務等，也包括了雅生活服務、碧桂園服務、旭輝永升服務等民企。

另外，管理費用率最低的物企包括濱江服務和招商積余，分别為2.78%及3.42%；管理費用率最高的為德商産投服務，達到了15.0%，但較2022年的17.98%實現了優化，主要繫行政開支減少，同時收益錄得18.0%的同比增長。

盈利能力方面，觀點指數監測的40家樣本物企毛利率與淨利率均整體下滑明顯，毛利率均值由2022H1的27.56%下降至2023H1的24.98%，同比下降了2.58個百分點；淨利率均值由2022H1的12.44%下降至2023H1的9.27%，同比下降了3.17個百分點。

這似乎意味着，物業服務行業進入了微利階段。

數據來源：wind，觀點指數整理

物企中，涉及商管業務的星盛商業、中駿商管、華潤萬象生活及寶龍商業，其毛利率與淨利率也均靠前，例如，星盛商業2023H1的毛利率為57.06%，淨利率為31.54%，遠高出平均水平。

這表明，商業物業的盈利能力依舊足夠優秀，也是當前企業喜歡将物管+商管融合進物業服務的主要理由。

觀點指數預期，在經濟承壓導致物業費價格難以提高，人工成本不斷提升；及數字化成果對于降低成本的效果有限的情況下，會有越來越多的物企尋求商管業務的布局。

同時，越來越多的項目将面臨着樓齡變老及維修基金耗盡的狀況。老舊小區一旦進入大修期，整治改造就會需要大量資金，這些額外的成本壓力，預期将進一步壓縮物業服務未來的利潤空間。

應收款和現金流時間錯配

近年來，由于關聯房企出險，部分物業企業也受到影響，從而導致應收賬款惡化，财務壞賬風險上升，部分物企已經進行了減值計提的動作，利潤受損。

報告期内，鑫苑服務、金科服務和恒大物業等物企對關聯方提起了法律訴訟，追繳借款及被挪用的資金。其中，金科服務要求金科股份等立即還公司借款本金15億元及相關利息；恒大物業就其約134億元的存款質押被相關銀行強制執行，而起訴中國恒大方面。

截至報告期末，觀點指數樣本物企應收賬款及票據總計約為856億元，較2022年同期的702億元增長了21%；作為對比，2023年度樣本物企營收增長幅度為9%，差距較大，物企應收賬款風險依然高企。

數據來源：wind，觀點指數整理

報告期内，保利物業貿易應收款及票據同比增長30.43%至30億元，其解釋稱，主要是在管面積的擴大及項目數量增加；公共服務項目的物業管理服務收入占比提升，且受到信貸期的影響。

以經營活動現金流淨額對淨利潤的覆蓋來看，大多數上市物企該數值小于1，表明企業尚有部分淨利潤以債權的形式存在。只有濱江服務、世茂服務、星盛商業、越秀服務及正荣服務等六家物企可以實現經營活動現金流淨額對淨利潤的覆蓋，其中，濱江服務、世茂服務覆蓋率分别為2.83倍和2.26倍。

數據來源：Wind，觀點指數整理

另外，樣本物企貿易應收款周轉率由2022年同期的均值2.56%下降至2023年中期的均值2.12%，下降幅度為0.44個百分點，意味着物企收賬速度變慢，平均收賬期拉長，壞賬損失風險增加。

具體來看，興業物聯貿易應收款周轉率同比下降了3.51個百分點，降幅最大；中駿商管同比下降3.32個百分點；深物業A、旭輝永升服務、建發物業及新城悅服務等同比下降超1個百分點。

數據來源：Wind，觀點指數整理

觀點指數認為，物企貿易應收款周轉率下降不一定表明其現金流在惡化，當前物業闆塊處于快速成長期，應收款和實際收到的現金本身有時間上的錯配；此外，由于非住宅業務占比的持續提升，對公業務付款周期月結、季結占比很高，因此對于拉長應收款天數有一定的推動作用。

並購交易

趨向理性，補強為主

2023年物企趨向理性，並購明顯降溫，期内較為活躍的物企主要為金科服務。同時，中駿商管、新大正、遠洋服務、金融街物業、荣萬家等也有收購動作，與過往相比，央國企缺席成功的重大並購。

作為對照，2022年央企華潤萬象生活收購中南服務、祥生物業，強化其在華東區域的影響力；招商積余收購中民物業、深圳匯勤，提升在金融物業領域的競争力；同時，碧桂園服務還收購中梁百悅智佳，提升在華東區域的管理密度；合景悠活收購廣東特麗潔環境，布局城市服務等。期内，物企收並購注重區域和業态的補強。

報告期内，並購延續了補強的态勢。例如，新大正在2023年6月計劃以7229.5萬元收購香格里拉市和翔環保科技有限公司及瑞麗市缤南環境管理有限公司100%的股權，旨在加快推動市政環衛業務布局，豐富公司業務類型，提高主營業務的綜合實力。遠洋服務收購遠洋機電設備技術100%股權，主要是因為該公司在機電業務以及智能家居、節能環保及繫統集成方面的經驗與遠洋服務融合度較高；金科服務則繼續補強和拓展團餐業務，收購了重慶韻涵餐飲文化57%的股權及上海荷特包配餐服務66.85%股權。

補強之外，中駿商管也有明顯的“輸血”動作。

在中駿集團沒有根據2021年3月22日簽訂的銀團貸款協議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元之後一個月，中駿商管便接受了中駿集團向其出售的北京門頭溝奧萊購物中心全部已發行股本，總代價達到10.9億元，並将以中駿商管的内部資源及中駿商管首次公開發售的閑置所得款項進行撥付。

另外，終止收購的情況也成為看點，新大正在6月終止收購雲南滄恒投資有限公司80%股權，原因是在業績承諾安排上分歧較大。

數據來源：公開市場，觀點指數整理

而中海物業本可以填補央企缺席的空擋，其10月中旬發布關聯交易公告稱，拟從兄弟公司中國建築國際旗下的力進企業有限公司手里，收購“中海通信”和“中海監理”兩家全資子公司，代價不超過9.5億港元。

而9.5億港元不僅刷新當時物業行業最大的並購金額，同時也創造了17.54倍PE的收購定價，遠超2022年物業行業平均11.5倍的收購PE。

但這筆交易廣受到争議，市場多指該收購作價偏高，有利益輸送嫌疑，消息披露後，中海物業股價連續幾日下挫。最終在2023年末中海公告表示，終止該項關聯交易。

目前，資本市場對物業管理企業的估值核心已經從單純的規模增速轉向業績提升能力，物企的並購活動也因此不再熱門。觀點指數預計，未來一段時間里，物企並購還将以區域和業态補強為主。

IPO

龍湖智創生活、珠海萬達商管放緩與受阻

2022年以來，物企IPO熱度就已經不及之前，該年度内共6家物企順利IPO（均為港股），總募資金額約為12.4億元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

2023年依然延續放緩的态勢，只有潤華服務和衆安智慧生活2家小型區域物企在經歷了多次遞表之後，最終成功在港交所上市，募集資金總額約為1.82億元，數量和資金額達到了歷史最低點。

另外，報告期内共有珠海萬達商管（含有物業管理服務）、深業物業、泓盈服務和經發物業4家物企遞表港交所；從最終的情況來看，珠海萬達商管短期内上市較難；後三家物企分别為深圳國資、湖南國資及西安國資所有，均在2024年2月份獲得證監會備案通知書，尚有待新的進展公布。

A股方面，明喆服務2023年6月遞表尋求深交所上市，但該公司“透支式”高額分紅，市場質疑上市是為了“圈錢”，明喆服務在未回復深交所首輪問詢的情況下，最終于12月份主動撤回了申請文件。

目前民營物企上市熱情都不高，例如，“物管+商管”的行業龍頭——龍湖智創生活報告期内選擇了暫緩上市，龍湖方面稱主要是基于對市場情緒的考量以及面臨的估值挑戰。

盡管如此，在房地産領域承壓的狀态下，“物管+商管”平台所提供的現金流依然對整個集團穩定經營有着至關重要的作用。

期内最熱門上市動态由珠海萬達商管帶來，該公司自2021年10月至今已5次提交招股書，其第四份招股書在2023年12月28日失效，使得未能達成2023年12月底在港上市的對賭條款，從而需向上市前投資者支付380億元股權回購款，造成了萬達商管的流動性壓力。

最後時刻，太盟投資集團（PAG）與大連萬達商管集團完成了新舊戰投的更替，相關消息稱，最新的協議中，有個别現有投資人選擇退出投資，但絕大多數投資人保留了對萬達的投資，更重要的是有新投資人進入，包括一些境外投資人。

從結果來看，絕大多數投資者依舊是看好珠海萬達商管。

2023年11月10日提交的最新文件顯示，珠海萬達商管主營業務包括商業管理服務、物業管理服務和增值服務，其在2020年、2021年及2022年的收入分别為171.95億元、234.81億元及271.18億元；淨利潤分别為11.12億萬元、35.12億元及75.33億元。按截至2022年12月31日的總在管建築面積及儲備項目建築面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，市場份額為9.0%。

市場觀點認為，未來萬達商管可能會繼續推進上市計劃。但也有建議表示，随着公募REITs不斷迎來新突破，萬達如能将比較優質、回報率較高的一部分資産拿出來打包，申請消費類基礎設施公募REITs，或是一大發展路徑。

二級市場

整體下行，部分物企回購積極

報告期末，港股物業服務及管理闆塊共有66家上市企業，其中，較年初上漲的企業僅五家，宋都服務漲幅最大，達到了128%，並且遠超第二名及第三名京城佳業、中電光谷的31.72%及15.61%；此外，新希望服務出現輕微漲幅。

數據來源：Wind，觀點指數整理

同時，區間跌幅在50%以上的港股物企有23家，主要包括朗詩綠色生活、融信服務、恒大物業、弘陽服務及星悅康旅等；區間跌幅相比較小的主要包括領悅服務集團、濱江服務、華發物業服務、德商産投服務等，跌幅均不超過10%。

從市值來看，截至2023年最後交易日，港股物企中總市值超百億港元的共有5家，其中華潤萬象生活以635.68億港元位列第一，其次是萬物雲的293.44億港元、碧桂園服務的225.65億港元、中海物業的192.61億港元及保利物業的159.36億港元。

總體來看，報告期内主要受到美元加息導致資金流出和房地産行業下行拖累的影響，物業服務闆塊下行壓力持續。據觀點指數月度報告，2023年内多個月份恒生物業服務及管理指數均跑輸同期恒生指數。

同時期内，部分物企為彰顯對自身業務發展及前景的信心，開展了股份回購行動。Wind數據顯示，2023年港股共有10家物企進行了回購動作，以總回購金額來看，碧桂園服務位列第一，累計回購金額約2.9億港元，回購股份共3018萬股；同時，綠城服務、中駿商管、萬物雲等也均有回購。

持續的股價下行與公司基本面背離，讓股價修復收效不佳。

觀點指數認為，物企輕資産屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地産母公司的财務和經營穩定性更被看重，唯有地産行業的基本面企穩，才有望實現在二級市場上的估值修復。

政策

定位商業服務業、多元賽道獲認可

2023年12月27日，國家發改委發布《産業結構調整指導目錄（2024年本）》，提到自2024年2月1日起，将物業服務行業從“鼓勵類-其他服務業”，調整至“鼓勵類-商務服務業”，進一步明确了行業定位和性質，體現出國家頂層設計上對行業的重視。

與此同時，關于各個賽道的細分也進一步被認可。具體分為兩大類：住宅物業管理和非住宅物業管理，其中非住宅物業管理包括了寫字樓、學校、醫院、場館、酒店、産業園區、商業綜合體物業服務等。

相關部門将物業服務納入商務服務業而非房地産類，這将有利于行業逐漸削減和擺脫地産屬性，更多地連接進現代商業和消費服務中，為物業企業創造更多的盈利空間。

此外，國家發展改革委11月26日發布《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》，指出經綜合考慮人口分布、工作基礎、财力水平等因素，選擇50個左右城市開展試點，每個試點城市選擇100個左右社區作為社區嵌入式服務設施建設先行試點項目。面向社區居民提供養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、體育健身、文化休閑、兒童遊憩等一種或多種服務。這将助力“物業服務+生活服務”模式迎來新一輪的發展機遇。

相關政策不斷擴充物業服務賽道的同時，新的挑戰也伴随而來。随着社區治理需求的增長，物企也不得不承擔更多的社會責任和公共服務職能，這也必然地對企業盈利能力提出更高的要求，如何以新思路将機遇轉變為效益，仍是需要探索的課題。