世邦魏理仕：2024年第一季度上海地産市場回顧與展望

2024年4月16日，上海 CBRE世邦魏理仕近日發布《2024年第一季度上海地産市場回顧與展望》顯示，上海零售市場首發經濟活躍, 多家高能級首店揭幕；物業投資方面核心闆塊資産關注度提升，地産基金布局公寓物業。

世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕表示：“2024年第一季度，上海寫字樓市場消費品制造業與TMT行業表現積極，大虹橋、真如與北外灘闆塊交易活躍。 零售市場餐飲品類主導市場需求，衆多高能級旗艦店相繼落址。倉儲物流總存量升至新高，生物醫藥需求集中釋放。商務園區寫字樓優質供應集中入市，先導産業搬遷需求活躍。而在投資市場，核心闆塊資産關注度提升，寫字樓交易持續主導，零售物業、酒店及公寓類投資活躍度增加。”

優質寫字樓市場：租賃需求有待提振，租金仍處下行壓力

新增供應：26.7平方米

淨吸納量：2.5萬平方米

空置率：20.9%

租金報價：266.0人民币/月/平方米

2024年第一季度，上海寫字樓市場共錄得四個新增供應，共計26.7萬平方米，環比上升27.5%。從供應區域來看，主要分布在虹橋、花木、真如和五角場。寫字樓市場供過于求态勢延續，新項目去化表現仍顯不足，加之一季度為傳統淡季，需求相對疲軟，第一季度全市淨吸納量僅為2.5萬平方米，環比下降84.8%。受供應持續增加和需求走弱的影響，全市空置率進一步擡升，環比上升1.1個百分點，同比上升2.9個百分點至20.9%，為近20年來空置率新高。核心商務區空置率環比上升0.6個百分點至12.3%。

行業需求方面，消費品制造業升至首位，占比31.1%，主要受到汽車及其上下遊企業的需求帶動；第二位為TMT，占比15.9%，其中繫統開發和電商企業需求占比較高；金融業需求占比15.7%，位居第三位，資産管理、保險和證券企業的租賃需求較為活躍；房地産行業需求有所上升，主要以開發商及建築設計的需求為主；工業品制造業需求穩中有升；專業服務業需求小幅下降。

區位表現上，虹橋商務區受到汽車企業搬遷需求影響，需求熱度較上季度提升明顯；北外灘去化表現穩定，第三方辦公繼續布局；真如租賃需求穩中有升，主要來自電商及消費品制造業企業。世紀大道、黃浦濱江及人民廣場的租賃需求仍然相對較為低迷。企業性質及交易類型來看，内資機構仍為需求主力；新租交易的主要需求類型仍為搬遷，新設立需求持續放緩。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年4月

租金方面，全市寫字樓租金延續下滑态勢。第一季度全市租金報價環比下降0.7%至每月每平方米266元，有效租金環比下降1.5%，至每月每平方米197元。核心商務區主要受租戶搬遷影響，租金降幅有所擴大；新興商務區和核心拓展區的部分闆塊新增供應集中，市場競争激烈，租金進一步下滑。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部|辦公樓負責人張越表示：“未來六個月，全市優質辦公樓預計約有96萬平方米的新增供應，為同期歷史最高水平，核心商務區也将迎來若幹優質甲級項目，如新天地太平洋商業中心和吉寶靜安中心。上海辦公樓市場在供應持續攀升和企業降本意識增強的态勢下，市場競争将進一步加劇。三月份的全國兩會傳遞出‘加快發展新質生産力’及‘繼續放寬制造業、醫療和電信服務外資準入’等内容，勢必對于寫字樓主力行業租戶金融業、數字經濟及生物醫藥等行業将帶來利好。預計下半年借助政策顯效和産業驅動，将推動辦公樓市場需求走出低迷态勢，助力存量項目去化，整體逐步回暖復蘇。”

優質零售物業市場：租金水平季内穩定，餐飲帶動市場需求

新增供應：0萬平方米

淨吸納量：2.2萬平方米

空置率：7.9%

首層平均租金：33.5人民币/天/平方米

一季度上海零售物業市場未錄得新項目入市，市場活躍度有所放緩。截至季末，全市空置率環比微降0.2個百分點，同比上升0.2個百分點，報7.9%，高于三年空置率平均水平；單季淨吸納量2.2萬平方米，環比下跌84.1%，同比下跌34.1%。租金方面，各級商圈持續分化表現，核心及次級商圈租金穩定，而新興商圈租金延續下行趨勢但跌幅收窄；全市購物中心首層租金環比持平，報每天每平方米人民币33.5元。

需求方面，餐飲品類需求活躍度明顯優于其他業态，為市場需求的主要驅動力，占比46%。其中，中餐和烘焙甜品等細分品類需求較為活躍，滇牛雲南酸菜牛肉火鍋和WenTinG在内的品牌季内連擴多店。咖啡茶飲類品牌擴張步調放緩，新增需求主要集中于酸奶和茶飲品牌，霸王茶姬、酸奶罐罐等品牌持續活躍布點。本季度上海首家喜茶·茶坊亮相環球港，創新産品線以及鮮萃特色為品牌注入全新活力。

時尚服飾類需求占比19%，以戶外運動和潮流女裝等多品類需求較為活躍。快時尚品牌流轉，UR全新概念旗艦店亮相四季坊。娛樂健身業态季度表現亦較為活躍，占比8%，電玩互動、抓娃娃以及運動健身等多樣細分品類表現活躍。總體而言，本季度部分品牌的财務狀況以及其他負面消息影響着市場情緒，然而，上海首店經濟勢能持續強勁，依舊受到國際品牌青睐，引得高能級和旗艦品牌門店持續落址，始祖鳥博物館、Apple靜安和Supreme中國首店季内落地上海。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年4月

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部|商業負責人希諾表示：“未來六個月，上海零售物業市場有望迎來近50萬平方米的新增供應，分布于包括北外灘、真如和前灘等多個非核心闆塊。成熟穩健的開發商為新項目交付和招商質量提供了保障，項目交付有望為相關子市場注入全新商業活力。新年伊始，多家高能級首店的落地印證了上海持續強勁的首店經濟勢能，國際品牌的青睐持續利好上海市場高質量發展。與此同時，随着消費需求的不斷演變，開發商和品牌方将持續關注創新、文化和跨界等多樣新興消費業态，持續創造獨特的商業流量，助力零售商業差異化轉型。”

倉儲物流市場：總存量升至新高，醫藥需求集中釋放

新增供應：25.3萬平方米

淨吸納量：-8.4 萬平方米

空置率：18.1%

平均租金報價：48.8人民币 /月/平方米

本季度迎來兩個三層坡道優質項目的入市，分布位于青浦和松江，總體量達25.3萬平方米。與此同時，上海倉儲物流市場總存量突破800萬平方米。

需求而言，三方物流仍為需求首位。集裝箱物流供應商在奉賢租賃超過1萬平方米，拓展中外航線業務。同時，另外一家三方物流企業在奉賢亦有大面積新租。頭部三方物流升級搬遷至浦東機場園區，承接快遞快運業務。制造業位居次位，尤以生物醫藥需求得到集中釋放，頭部醫藥企業在浦東機場闆塊積極布局新零售業務。同時，醫療器械企業在寶山租賃8,000平方米，用于存儲儀器設備。居家場景的多元化帶來小家電市場新興品類熱度的走高，錄得知名電子企業在寶山1.3萬平方米的新租。而成本控制導致部分企業選址環滬城市或縮減整合。當季淨吸納量為-8.4萬平方米，空置水平上升3.7個百分點至18.1%。

租金方面，闵行，浦東機場和臨港等子市場租金報價保持穩定，而連續季度的供應放量導致南部部分區域金山，奉賢和青浦的租金略有松動，整體租金環比下行0.9%至每月每平方米48.8元。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年4月

世邦魏理仕中國區産業地産負責人孫潔表示：“未來六個月，上海倉儲物流市場将會迎來122萬平方米的新增體量的交付，充沛供應為租戶提供多區域化的優質選擇，尤其是在金山、松江、臨港和嘉定子市場。這将有助于企業進行選址落地和搬遷的決策，逐步完善供應鍊布局和組合。長期而言，新業務模式涌現，電商滲透率持續提升以及制造業升級進程中供應鍊物流需求的增長，仍是國内高標倉市場發展重要引擎。而智能高效、冷鍊、綠色在未來倉庫配置中的重要性将日益凸顯，人工智能技術在倉儲行業的應用加深，也将推動高標倉進入全新發展階段。”

商務園區寫字樓市場：優質供應集中入市，先導産業搬遷需求活躍

新增供應：26.0萬平方米

淨吸納量：4.7萬平方米

空置率：19.6%

租金報價：138.4人民币/月/平方米

2024年一季度，上海商務園區寫字樓市場迎來四個新增供應，分别為位于張江的居里路一号項目，位于市北的靜安國際·雲匯數智中心，位于金橋的金鼎·星馳中心和雲璟生态社區商墅，共計26.0萬平方米，同環比上升顯著。季度淨吸納量4.7萬平方米，同比下降9%，環比下降51%。推動當前整體空置率至19.6%，同比上行2.7個百分點，環比上行1.3個百分點。

市場延續搬遷需求釋放的主要趨勢，季度占比超六成。行業需求方面，工業品制造業以24%占比位居租賃需求首位。算力和人工智能的突破性發展推動集成電路行業的向好态勢，相關企業租賃需求保持活躍，季度錄得多家芯片設計企業和半導體元件企業在張江升級搬遷。同時也錄得裝備制造企業落址松江科技城。汽車消費端的政策利好和回暖推動汽車相關産業鍊企業租賃需求的進一步增加，季度錄得整車企業需求，如奔馳在金橋設立研發中心；亦不乏錄得内外資汽車零部件企業，推動消費品制造業以24%的占比位列季度第二。辦公研發一體的生命科學園綜合體新項目的交付為制藥企業提供更多高品質空間，推動醫藥及生命科學以17%占比位列需求第三。

對比各子市場表現，張江闆塊各次新樓宇積極承接升級搬遷客戶，需求集中在醫藥研發，芯片設計，和大數據通訊類企業。但同時闆塊内競争的加劇也使部分項目出現報價下降、免租期提高的現象，以進一步吸引租戶。金橋闆塊持續承載汽車産業發展，季度新項目以不同的物業形态滿足不同企業的多樣化辦公需求，但持續的供應壓力也致使租金延續下行通道。漕河泾闆塊多個項目在增強現有租戶黏性基礎上，積極招商引資，季度錄得多家企業大面積續租，同時也錄得汽車零部件、AI大模型、零售數字化等新興企業搬遷。開年淡季疊加未來供應壓力，致使全市平均租金報價下行至每月每平方米138.4元，環比跌幅持續擴大為0.8%，同比下跌1.6%。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年4月

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部|商務園區負責人馬振龍表示：“一季度市場呈現周期性平穩态勢，積極向好經濟信号有望助力市場需求後期發力。未來六個月預計将有約60萬新增供應入市，主要集中在張江中區闆塊，另包括臨空、浦江、青浦、南大等闆塊多個重點項目。高品質密供應下，上海商務園區闆塊整體商務氛圍和産業聚集度将進一步提升，有利于租戶進行多元對比選擇，刺激市場搬遷升級需求的釋放。但同時項目以及闆塊間競争也将加劇，建議業主以租戶長期發展為主要抓手，積極探索産業增值服務，例如政策對接、産業鍊合作、人才培養等，形成園區獨特優勢。”

投資市場：核心闆塊資産關注度提升 地産基金持續布局公寓物業

成交總量：144.1億元

寫字樓相關物業占比(按筆數)：58%

投資自用型占比 (按筆數)：42%

内資買家占比(按筆數)：89%

2024年一季度，上海物業投資市場錄得19筆交易，交易金額共計144.1億元，環比下降36.6%。交易規模依舊以小額交易為主，金額在十億元以上的交易占比21%，與去年同期水平相當。買賣雙方在資産價格上可談判空間擴大，交易標的所處地理位置逐步向核心闆塊轉移，超過四成交易資産位于内環範圍，相較近兩年錄得大幅提升。

標的物業類型方面，按交易筆數統計，58%的交易集中在商辦寫字樓物業。觀察季内寫字樓投資偏好，濱江闆塊依然受到自用買家的青睐，金融機構展現強勁購買力收購大體量獨棟物業的同時，來自外地的制造及交通行業相關企業持續看好上海的營商環境以擇機布局優質資産。此外，企業買家購置投資屬性物業的交易仍時有發生，季内錄得多筆寫字樓整層交易。另一方面，零售物業投資活躍度依舊，如領展完成七寶萬科廣場的余下股權收購，裙房及商鋪型物業亦錄得成交。酒店及公寓類資産吸引力持續，工業物流資産則集中為法拍交易。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年4月

買家類型方面，企業買家占據主導地位，且多為自用屬性。其次，地産基金的投資意願小幅提升，青睐物業類型多聚焦于具備改造空間的公寓資産，機構投資者及地産公司的投資熱度在本季度有所回落，分别錄得零售物業及酒店相關交易。近九成交易由内資買家完成，境外買家的投資活躍度仍處于低位。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“去年以來，消費對于經濟增長的拉動作用顯著，驅動零售、酒店及公寓等多類資産交易活躍，而上述物業仍将是今年各類投資者的關注重點。同時，鑒于發展新質生産力将成為今年上海經濟高質量發展的強大引擎，我們預計新興産業、未來産業的快速發展将釋放出更多的租賃空間需求，而作為創新産業載體的産業園區資産也将持續受到投資者的關注。各類資産價格的持續調整與當前進一步降低的融資成本将為大宗交易市場帶來良機，投資情緒有望逐漸走強，加快市場重建信心的節奏。”