原報告 丨百億内房企生存樣本：上實城開

觀點指數 過去一段時間里，房企陸續發布去年全年的業績情況。其中，歸母淨利潤為正的僅為少數，不少房企虧損嚴重，甚至虧損超百億。在這樣的市場環境下，房企要保持銷售和利潤的增長，不是一件易事。

上實城開業績公告顯示，2023年其收入約為79.536億港元，同比減少27.8%；毛利約33.25億港元，同比增長11.9%；公司擁有人應占溢利約4.95億港元，同比增長21.6%。

總體來看，上實城開業績總額與其他頭部或者上百億的房企有一定距離，但是在百億之下，是少數盈利可以實現同比上升的企業之一。

值得一提的是，其毛利率為41.8%，相較2022年的26.9%上升了14.9個百分點，經營方面取得較大的提升。

聚焦銷售，毛利率高于同行

2023年，全國商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。百強房企全年累計銷售規模同比降低16.5%，行業壓力仍在。

2023年上實城開商品房及保障房的合約銷售金額為82.286億元，同比上升4%；總合約銷售面積為27萬平方米，總平均售價上升94.4%至每平方米約30500元。

上實城開的均價上升主要是年内銷售的商品房比例較大，來自商品房的合約銷售金額為人民币80.6億元，同比上升71.1%。合約銷售面積為25.7平方米，同比上升3.6%。2023年商品房銷售額占比為97.95%，2022年同期約為60%。因此，如果某一年份保障房的銷售比例上浮，那麼則會影響整體結轉的毛利率。

從今年的毛利率水平來看，該數值恢復到了疫情前的均值附近。不過，2022年保障房銷售的結轉可能會降低後續的毛利水平。

在房地産行業築底期間，行業毛利率整體下降，上實城開的毛利率依舊保持高于行業平均毛利率10-20%的優勢。2019-2023年期間，其毛利率均值超過25%，在此期間行業平均毛利率大約在22%。

觀點指數認為，上市城開的高毛利與業務布局高度相關。一二線城市價格韌性好，相比其他三四線城市有更多的利潤空間。從2023年上實城開銷售的項目來看，西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海和上海上實雲端是比較重點的項目，占年度合約銷售總金額的比例分别約為29.9%、22.5%、16%和14.6%。可以看到，這些項目主要位于一、二線城市。

而上海和西安的項目占了60%以上的銷售額，這兩個城市在過去一兩年的房地産市場中表現比較突出。

2023年上海市商品房銷售面積1808.03萬平方米，下降2.4%（降幅比全國收窄6.1個百分點）。其中，住宅銷售面積1454.02萬平方米，下降6.9%（降幅比全國收窄1.3個百分點）。銷售降幅低于全國，但是房地産開發投資卻比2022年同期增長18.2%。

2023年西安的新房成交面積和成交金額雙漲。二手房網簽累計成交98729套，同比增加65.7%，市場成交達到歷史高位。從價格指數來看，西安新房價格連續11個月環比上漲，12個月同比上漲。2023年全年新房同比上漲2.3%。

專注中高端，投資收縮

據悉，上實城開定位于核心都市産城融合發展商，立足于上海，輻射京津冀、珠三角和西安等一二線城市，主要有高端住宅、寫字樓、購物中心、星級酒店、公寓等多種業态。

據觀點指數測算，2019年-2023年上城實開的商品房銷售均價為3.2萬/平方米，保障房均價為1.5萬/平方米。而商品房銷售毛利均值約為40.5%，保障房為19%，倍數關繫同樣如上。均價的上升除了商品房比例增多外，項目本身的溢價水平也是重要的因素。

上實城開的大部分項目面向中高端人群，在下行周期中該人群依然保持比較旺盛的購買力，上實城開提供的産品與市場趨勢貼近，銷量上有正反饋。

從去年上實城開的主力銷售項目來看，呈現出幾個特點：首先是産品空間利用率高，項目容積率較低，三居産品基本是主力。其次，項目精裝率高，大戶型項目占比不低。

一些項目的均價要高于周邊項目。如西安自然界項目位于西安滻灞生态區核心區域，盤踞滻、灞兩河交匯之處，以面積計是一座占地約200萬平方米的西北首席生态大盤。其中，自然界江月是千萬級的豪宅産品。2023年3月公示的自然界·江月，共22套疊拼，毛坯均價約在3.71萬/平方米，有2棟樓均價為4.08萬/平方米，總價全部在千萬以上，在1124-1557萬之間。上實啟元也為高端改善産品。

從2023年西安住宅銷售價格分類指數可以看到，144平方米以上的價格上漲幅度是最大的，改善需求進一步釋放。2023年西安二手房主要“以價換量”，二手房價格指數平均下降0.6%，其中90平方米戶型下降0.8%、90-144平方米戶型下降0.5%。上實城開自然界項目貼合西安的市場需求。

銷售是房企輸血的重要渠道，但是市場下行，銷售萎縮已是市場當下的特征，不少房企開源節流，降本增效。據觀點指數觀察，上實城開通過減少土地投資來把握自身的開發節奏。

截至2023年12月31日，上實城開的土地儲備含28個項目，分布于10個内地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、沈陽、煙台、深圳及武漢，當中大部分為建成及處于建設期的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約348.2萬平方米，足夠未來3至5年的發展。

而2023年上實城開的年報上並未披露其在市場上的拿地情況，相比前幾年更為低調。

2020年以來，上實城開參與了很多城市舊改和土地競拍，先後以46.28億元、4.29億元拿下上海桂林路航天項目和上海新虹街道商業用地。此外還花費近55億元在西安、天津、武漢購入三宗地塊。

2021年，上實城開以15.25億成功中標陝西西安啟源地塊。在上海第二批土地集中出讓中，其收獲兩宗居住地，分别位于青浦區、自貿區臨港新片區，總耗資約28.3億元。2022年成功中標位于上海自然貿易試驗區臨港新片區6塊土地的使用權，中標價為人民币38.9億元，占地面積11.95平方米，為住宅及商業用地。最高時期的2011年擁有的土儲超1700萬平方米，到了2023年可售規劃建築面積已下降到348.2萬平方米。

上實城開的步子收窄，也許給市場的啟示是項目不在多而在精。

不過，在房企的共識都高度一致，即聚焦核心城市核心地塊時，上實城開如何在競争加大的區域獲得不錯的地塊，也是其面臨的難題。

近期，上海市計劃在2023年至2025年新啟動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少于400萬平方米。作為上海地方國企，依托母公司上實控股，上實城開具備較強的屬地化優勢。但是，舊改帶來的保障房項目，會是攤薄高毛利的一環。如何平衡項目利潤和增儲，上實城開還在繼續做出自己的答卷。