尋求高質量發展 | 2024年4月物業服務發展報告

觀點指數 營收淨利企穩，物企尋求高質量發展 A股+港股已有58家物企披露了年報，共計28家企業在歷經艱難的一年後取得了營收及淨利潤雙增長的成績，行業整體呈現企穩的态勢。58家上市物企營收總值約為2803億元，較2022年度的2590億元同比增長8.22%，但增速持續放緩。58家物企淨利率及毛利率均值分别為5.84%及23.49%，分别較上一年度7.71%及24.64%的均值有所下降。

部分物企實現創收，數字化穩步推進 物業行業是地産鍊條中數字化技術運營及普及度相對較高的領域。萬物雲、綠城服務、金科服務、招商積余、中海物業等已有能力對外輸出科技成果創收。在數字化創新領域，智能充電樁、儲能繫統、AIGC客服、數字人服務、集中管控監控、AI無人巡邏、電子工牌、機器人等開始被越來越多的物企關注。加大對數字化的投入或深化科技戰略也是業内共識，地産行業的波動對物企穩步推進數字化戰略整體影響較小。

招商積余外拓持續發力，IFM賽道連中6標 招商積余多次披露中標信息，外拓發力迅猛；頭部物企中，中海物業、龍湖智創生活、世茂服務均有進行市場化拓展。與上個報告期相比，一些小型物企（如潤華物業）或未上市物企更加活躍。

部分物企回購，二級市場降溫 報告期内，樣本物企中萬物雲、中海物業、旭輝永升服務及德信服務集團進行了回購，涉及金額及數量都比較小，從效果來看，旭輝永升服務及德信服務集團區間漲幅分别為9.09%及6.49%，而萬物雲及中海物業則分别跌3.0%及31.6%。

營收淨利企穩，物企尋求高質量發展

截至4月中旬，A股+港股已有58家物企披露了年報，共計28家物企在歷經艱難的一年後取得了營收及淨利潤雙增長的成績，行業整體呈現企穩态勢。同時方圓生活服務、佳源服務、建業新生活、宋都服務、力高健康生活等5家港股上市物企年報難産。

已經公布業績的58家上市物企營收總值約為2803億元，較2022年度的2590億元同比增長8.22%，但增速持續放緩。營收超過百億的共有9家，其中碧桂園服務以426.12億元再次居首，萬物雲也在縮小差距，錄得營收331.83億元。增速方面，建發物業以55.83%領跑，主要因為報告期内該公司社區增值業務表現亮眼，同比增長189%。

同時，58家物企2023年度錄得的淨利潤約為157.21億元，較2022年度的124.9億元同比增長25.84%；淨利率及毛利率均值分别為5.84%及23.49%，分别較上一年度7.71%及24.64%的均值有所下降。華潤萬象生活以淨利潤29.29億元位列第一，碧桂園服務、雅生活服務分别下滑84.96%及74.95%；金科服務、佳兆業美好、融創服務等9家物企錄得虧損。整體來看，物企盈利承壓。

數據來源：企業公告，WIND，觀點指數整理

當前基礎物業服務仍舊是物企收入的主要來源，在經濟下行壓力及項目增量放緩的環境下，管理面積增速下滑、物業費提價困難及人工成本上升等成為掣肘企業營收及淨利潤的主要因素。同時，關聯方應收賬款及過往收並購仍舊影響部分物企，例如碧桂園服務及雅生活服務等。

社區增值服務收入延續較低的增速，但仍然能夠給企業帶來較高的利潤空間，觀點指數報告數據顯示，2023年度樣本物企的整體毛利率均值約為20.80%，而社區增值服務業務闆塊整體的毛利率均值為31.64%，高出整體業務毛利率均值超10個百分點。

非業主增值服務則滑坡明顯，主要是受房地産銷售下降帶來的案場協銷服務萎縮；開發商的前期交付服務和顧問服務下降；開發商車位和尾盤銷售業務減少；施工現場服務、開荒清潔服務減少等影響。

尋求高質量發展是過去一年行業的普遍共識，物企開始從多個維度調整自己的運營策略。例如，重視及培養在非住等多元賽道的外拓能力；強調回歸品質服務；探索社區增值服務等第二增長曲線……

規模擴張由過往的粗放式增長開始發生轉向，多家物企管理層或業績公告中提到，2023年内主動放棄大量盈利能力弱、管理成本高的低質項目；與此同時，企業普遍提及城市深耕戰略，以特定區域高質量的項目和服務打造自身品牌優勢，提升管理密度，增強盈利能力。

從在管面積來看，2023年除萬物雲未公布在管面積外，剩余57家在管面積約為80.7億平方米，其中碧桂園服務在管面積排在第一，為10.455億平方米；超過1億平方米的物企共有19家，合計在管面積65.55億平方米，占到總在管面積的81.22%，顯示了行業集中度提升。絕大部分物企規模實現增長，但增速放緩，同時，彩生活、時代鄰里、世茂服務等7家在管面積出現下滑。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

物企強現金流的屬性亦有所凸顯。一方面，多數物企将保證收繳率、提高物業費預收金額作為目標之一，向投資者表明企業經營的穩定性及風險管理能力較強。截至2023年末，萬物雲、碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業在手現金均超過100億元。另一方面，物企進行大額分紅，碧桂園服務、融創服務等企業的分紅金額高于歸母淨利潤金額。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

部分物企實現創收，數字化穩步推進

物業行業是地産鍊條中數字化技術運營及普及度相對較高的領域，觀點指數發布的報告顯示，TOP50物企已經基本完成了中後台信息化（包括财務繫統、OA繫統等各類信息化繫統）和硬件數字化（包括智能攝像頭、停車道閘、智能門禁等各類智能設備）。超過七成物企完成運營智能化（包括計劃運營管理、智慧調度中心等運營智能化應用）。另外，約有16%的頭部物企在應用平台化領域（以平台延展能力+生态鍊整合能力為核心的數字化生态）的探索較深。

萬物雲、綠城服務、金科服務、招商積余、中海物業等已有能力對外輸出科技成果創收。

其中，萬物雲2023年度AIoT及BPaaS解決方案服務收入為27.8億元，同比增長16.9%；毛利率為29.2%，在總體業務闆塊中的盈利能力較強；業績會上，還推出了“靈石”邊緣計算服務器以及“飛鴿”智能工單繫統，前者是萬物雲在蝶城内整合服務器、通行業務、通訊業務、巡檢業務的集成繫統，未來将結合大模型等技術，達成多場景互融互通；後者提供任務智能拆解、智能派發等功能，萬物雲稱該繫統為行業内首個。

在數字化創新領域，智能充電樁、儲能繫統、AIGC客服、數字人服務、集中管控監控、AI無人巡邏、電子工牌、機器人等開始被越來越多的物企關注。

加大對數字化的投入或深化科技戰略也是業内共識，地産行業的波動對物企穩步推進數字化戰略整體影響較小。

本報告期内，彩生活與華為簽署鴻蒙生态合作協議，雙方将共同推動鴻蒙操作繫統在多行業深度融合及創新發展；将基于Harmony OS的全場景創新提供技術支持、資源共享、市場推廣等多種服務，降低開發和運營成本。

據了解，鴻蒙生态能夠自由穿梭在智慧屏，可穿戴設備等終端平台，能夠與彩生活的智慧安防、智慧工程，智慧養老及AI技術相結合，有助于智慧社區的升級，對于彩生活未來的智慧物業發展帶來非常大的想象空間。

金茂服務2024年制定了“1245”戰略，提出“五年再造新金茂服務”的目標，要打造“物業管理、企業IFM、城市服務、智慧物聯、能源管理”五條有市場競争力的核心業務線，牽引公司高質量發展。

管理層明确表态，未來三年，計劃每年拿出營業收入的1.5%堅定地投入到數字化這個方向上。

目前，金茂服務主營業務包括物業管理服務及增值服務，其中增值服務囊括了網上推廣服務和工程服務，前者指透過其運營的線上平台彩之雲向業主推廣産品或服務；後者指透過其專注于工程服務和能源管理服務的附屬公司深圳市開元同濟、深圳市安彩華為物業發展商及其管理的小區提供服務。

另外，年報還提及，近年來彩生活對管理的項目持續進行基于互聯網技術的智慧小區改造，從業主便利小區生活的多維度場景需求出發，主要通過兩個方向對小區加強改造。一是硬件改造，包含電梯遠程監控、二維碼╱人臉識别門禁、停車場車牌識别繫統等。二是通過連接小區與集團總部雲端繫統，搭建小區服務平台。比如，遠程監控技術等。

招商積余外拓持續發力，IFM賽道連中6標

報告期内，招商積余多次披露中標信息，外拓發力迅猛；頭部物企中，中海物業、龍湖智創生活、世茂服務均有進行市場化拓展。與上個報告期相比，一些小型物企（如潤華物業）或未上市物企更加活躍。

4月8日，招商積余官微披露消息稱旗下招商設施在IFM賽道市場接連中標了荣耀全國代表處（南區）、海康威視濱江五期項目、新凱來平湖智造園項目、鴻福産業園項目、中駿亞數字技術有限公司園區、惠州婦幼保健院等項目。

IFM（綜合設施管理）是一種将工作空間所需的物業資産、家具設備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務體繫，其重點不是單純的不動産空間，而是圍繞不動産空間所産生的多元客戶需求。

據觀點指數了解，招商積余參與IFM領域已久，並在設施管理服務領域具有優勢，旗下招商設施的業務已覆蓋全國，並成為了華為、荣耀、小米、阿里巴巴、時代新能源、甯德新能源等知名企業的IFM服務商。

目前國内的IFM賽道中，萬物梁行、特發服務、卓越商企服務、龍湖智創生活、金科服務、保利物業等企業取得了突破，且在優勢服務上較為分散，例如龍湖智創生活在寫字樓、智慧産業園區、研發園區、政務服務等服務業态具有優勢；萬物梁行在物流園、公共建築、産業園區等業态上優勢更明顯。

另外，潤華物業4月7日宣布中標煙台毓璜頂醫院、泰安市婦幼保健院、濟南市人民醫院北院區和高密市人民醫院等醫療機構，以及山東中醫藥高等專科學校、菏澤牡丹機場和泰山紅門景區等項目，業态包括了醫院、公共、學校及文旅等。

值得一提的是，該公司2023年初上市，目前業務重心主要在山東省，2023年度其91.9%總收益來自非住宅物業（主要為醫院、公共物業及商業），8.1%來自住宅物業，其表示将繼續策略性地專注于中國的非住宅物業。

部分物企回購，二級市場降溫

報告期内，觀點指數樣本物企中萬物雲、中海物業、旭輝永升服務及德信服務集團進行了回購，涉及金額及數量都比較小。從效果來看，旭輝永升服務及德信服務集團分别取得的區間漲幅為9.09%及6.49%，而萬物雲及中海物業則分别跌3.0%及31.6%。

另外，旭輝永升服務将于4月18日正式變更公司名稱、股份簡稱、網站地址等，延續了當下物企去地産化的決心。

數據來源：WIND，觀點指數整理

二級市場整體降溫，報告期内重點檢測的樣本物企平均區間跌幅為-5.95%；其中，漲幅較大的為綠城服務（+20.53%），錄得區間跌幅的物企則占樣本企業的三分之二。

市值方面，華潤萬象生活仍舊位列第一（584.32億港元），其次為萬物雲（206.24億港元）及碧桂園服務（147.09億港元）。