GDIRI觀察丨上海豪宅獨立行情中的“倒挂與區位”

觀點指數(GDIRI) 4月中旬，上海濱江凱旋門項目積分入圍線公布，達到113.04分，成為上海推行積分制以來入圍分第三高的樓盤。

據悉，濱江凱旋門推出三期最後4幢高層住宅，共212套房源，主力戶型128-369平方米，均價17.28萬元/平方米，套均總價超4000萬元。

項目由港資房企新鴻基地産開發，位于上海陸家嘴南側，黃浦江東岸。周邊有世茂濱江花園、仁恒濱江城和中糧海景壹号等豪宅項目。

觀點指數認為，該項目的火熱離不開優勢區位的加持。項目前排沒有任何遮擋，是陸家嘴江景豪宅。交通配套包括地鐵9号線和2号線，周邊學校有上海市洋泾中學高中部、上海市商貿旅遊學校等，商業配套有上海灣、上海第一八佰伴、1088廣場等。

該項目要求購房者具備至少21年連續繳納社保的記錄。即使購房門檻很高，但是認購金額還是高達35億元，創今年新房認購金額新高。這也說明上海高淨值購房人群潛力大。

除了區位之外，價格倒挂也是豪宅熱銷的重要原因。

3月底，上海新天地闆塊的中海順昌玖里開盤，以196.5億銷售額刷新中國房地産開盤紀錄。該盤共有738組認籌，512套房源，最終賣出505套，均價17.2萬/平方米，套均價值約為4000萬元。

對比周邊競品可以發現，項目的平均單價要低至少10%以上。

該項目北側毗鄰翠湖天地隽荟項目，當前二手房價格為27.9萬元/平方米，東側為中海繫的建國里，目前挂牌價為23.9萬元/平方米。

不僅新房豪宅獲得市場的青睐，法拍豪宅也不例外。4月9日，阿里巴巴資産拍賣平台上，一套位于上海市長甯區的豪宅以1.28億元的價格成交，溢價率33.59%。

該房産經過1904輪激烈競價，樓面單價達到21.34萬元/平方米，標的是長甯區劍河路2000弄57号房産，建築面積600.31平方米，評估價為1.127億元。

該豪宅屬建于2002年的夏都花園項目，上述項目位于上海西郊，小區總戶數60戶，為獨棟住宅，每套房産面積均為600平方米，距離地鐵10号線龍溪路站約985米。

據二手房網站數據，該小區目前挂牌均價為13.21萬元/平方米，遠比標的單價低8萬元/平方米。

據上海中原數據，3月份上海新建商品住宅成交面積環比增長322.2%，其中豪宅類産品交易活躍。

觀點指數認為，很大程度上是新豪宅供應增加激活了市場。一季度10萬元/平方米以上高價的産品增加，面積占比環比提高近12個百分點，同比提高近4個百分點。

其中，三批次的房源備案均價在6萬元/平方米以下的項目有33個，面積占比約44.93%；6-10萬元/平方米以下的項目18個，面積約占比31.37%；10萬元/平方米以上的項目14個，占比約23.7%。

而到了4月，上海還有4個均價16萬元/平方米以上的項目入市，共計650套。有徐匯濱江的香港置地·啟元，17.8萬/平方米、黃浦董家渡的融創外灘壹号院，16.8萬/平方米、黃浦淮海中路的凱德茂名公館，16.8萬/平方米、浦東世博濱江的保利世博天悅，16.8萬/平方米。

觀點指數認為，上海多次優化房地産相關政策、措施，推動了豪宅的熱銷。包括“認房不認貸”、調整普通住宅標準以及優化非滬籍單身人士購房等。另一方面，改善和高端人群需求釋放，不少高淨值人群着重配置韌性較好的項目以保值。

當然，項目地段的稀缺性疊加價格倒挂、政策助力、改善需求釋放等多重因素，使得上海豪宅相比剛需市場，走出了獨立行情，但是否可持續還有待觀察，加上很多購房者還會理性平衡價格和區位。