首單民企園區公募REITs出爐 | 2024年4月産業運營服務發展報告

觀點指數 拿地漸恢復，首單民企園區公募REITs出爐 從具體拿地情況來看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、萬洋衆創城、中業慧谷等。總體來看，3月全國工業用地市場的供給和成交同比去年均有所下降，但成交數據環比有所回升。

産業用地監管再加強，上海嚴打炒作工業用地 各地推出産業用地監管新政，上海實施《關于加強本市涉産業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》，旨在打擊股權變更炒作工業用地的行為，嚴格管理存量産業用地。上海市政府采取措施确保産業用地服務于産業發展，加快存量産業用地盤活，處置低效産業用地45平方公里，守住制造業紅線，促進産業升級。

REITs整體微漲，年度業績表現分化 3月國内公募REITs市場成交量和成交金額上升，但換手率轉弱。産業園闆塊整體微漲，但漲幅不大。29只公募REITs披露的2023年業績顯示，産業園類REITs項目經營表現分化，出租率下降、租金下行。估值方面，部分REITs估值下修，而華夏合肥高新REIT等估值上調。新産品申報上，證監會審批通過4只REITs上市申請，但易方達廣州開發區REIT上市進度受政策疑慮影響。

拿地漸恢復，首單民企園區公募REITs出爐

從具體拿地情況來看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、萬洋衆創城、中業慧谷等。

其中，聯東集團在蘇州、西安、哈爾濱三市共拿地194畝，顯示其對區域核心城市的重視。另外，3月初，中金聯東産業園REIT獲得上交所受理，該單産品若成功發行将成為首單中國本土民企園區公募REITs，也是北京民營園區的首單REITs。

據了解，中金聯東産業園REIT的基礎資産為北京大興科創産業園、北京馬坡科技園一期和北京房山奧得賽産業園，均位于北京中關村國家自主創新示範區，三個底層資産總建築面積達到19.84萬㎡，總估值為17.2億元，平均估值單價為8670元/㎡，增值率達到164.46%，資本化率為5.59%。截至2023年末，三個園區平均出租率為98.17%。

萬洋衆創城的擴張步伐同樣引人注目。作為標準廠房開發商，萬洋期内在成都龍泉驿區和溫州溫順都有拿地動作，合共拿地14畝。據了解，這是萬洋首次進入成都市場。

總體來看，3月全國工業用地市場的供給和成交同比去年都有所下降，但成交數據環比有所回升。顯示産業地産商的拿地熱情逐漸恢復，特别是成都市場的開放，吸引了衆多企業的關注和投資。

數據來源：Wind，觀點指數整理

成都作為西南區域的核心城市，去年首次出台放開工業用地産權分割的文件——《關于印發成都市支持制造業高質量發展若幹政策措施實施細則的通知》。

該政策的出台預計會在成都引發一股工業廠房購置熱潮，這也給標準廠房開發商一個新的機遇，因此粵浦科技、萬洋衆創城都先後在成都斬獲工業用地，中南高科也已與成都青白江區簽署投資協議，三家頭部標準廠房開發商都在争搶進入成都市場的機會。

目前來看，新政策的實施将給持有工業用地指標的企業帶來利好，因為分割銷售能降低企業自持物業的成本壓力。然而，對于那些沒有工業用地指標、自持比例高或者全自持的工業園區，面臨的招商壓力可能會更大。

産業用地監管再加強，上海嚴打炒作工業用地

期内，各地繼續推出一繫列針對産業用地的監管新政，在核心城市土地資源日益緊張的大環境下，如何高效利用存量土地，成為政府和企業共同面臨的挑戰。

值得留意的是，上海3月1日起正式實施的《關于加強本市涉産業用地企業股權變更聯合監管的通知（試行）》，其核心在于打擊通過股權變更炒作工業用地的行為，以及對存量産業用地進行嚴格的管理和盤活。更有業内人士認為該政策是上海“史上最嚴”的産業用地政策。

從現實角度來看，随着城市化進程的加快，一線城市的産業用地資源捉襟見肘，而一些社會資本和市場人士試圖通過股權變更等方式炒作工業用地，獲取非生産性的暴利。這種行為不僅扭曲了土地市場，也給實體經濟的健康發展構成威脅。因此，上海市政府希望采取一繫列強硬的措施，以确保産業用地真正服務于産業發展。

在加強監管的同時，上海正同步加快存量産業用地盤活步伐。3月中，上海全面開展産業用地“兩評估、一清單、一盤活”專項行動工作，處置低效産業用地不低于45平方公里。

由于歷史原因和産業周期的幻化，許多土地的原始拿地成本與當前市場價值相比明顯較低，且占據關鍵交通節點，而其中一部分土地目前處在閑置或低效使用的狀态。

随着經濟的發展，土地的再次開發所需成本不斷上升，這也使得土地的轉型利用或退出市場面臨諸多困難。于是上海希望通過新一年的行動，守住全市25%制造業的紅線，促進産業叠代升級，為産業升級備好充足的空間載體。

另外，深圳市住建局于3月28日發布了全國首部工業上樓地方標準《工業上樓建築設計通則》，通過規範政策以提高工業用地利用效率，優化生産力布局。

該標準涵蓋策劃、規劃、建築等全設計流程，針對深圳“20+8”産業空間需求，明确了産業上樓的适應性，解決工業上樓的核心問題，提供高品質、低成本、定制化産業空間。此外，還提出工業上樓園區可設置低空飛行起降空間，為深圳低空經濟發展提供了基礎。

REITs整體微漲，年度業績表現分化

從交易數據來看，3月國内公募REITs市場整體成交量和成交金額維持上升，但區間換手率轉弱，僅交通基礎設施類維持回升态勢。

二級市場上，除東吳蘇州工業園REIT微跌外，産業園闆塊整體上漲，但漲幅亦不大，表現相對平淡。其中，博時招商蛇口産業園REIT漲幅最大，為4.44%；其次是湖北科投光谷REIT，漲幅為3.65%。

報告期内，29只公募REITs均已披露2023年全年業績。單看産業園類REITs，各底層項目經營表現分化，大部分項目出租率下降、租金下行，項目基本面修復緩慢，市場環境恢復遠遜于年初預期。

從估值看，建信中關村REIT、華安張江産業園REIT（擴募）、華安張江産業園REIT（首發）和東吳蘇園産業REIT估值下修幅度最大，分别較2022年報估值（或初始估值）下降8.94%、5.48%、4.10%和3.07%。

以估值下修最大的建信中關村REIT為例，三處研發辦公物業租金分别由169、161和177元/月/平方米調至147、151和138元/月/平方米，下調幅度分别為13%、6%和22%，租金增長率預期整體下調，研發用房的租金增長率均預期“2024-2026年不增長，2027年起2.75%”。

然而，在這一背景下，華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT的估值卻實現了上調。估值假設中租金的調高，顯示出市場對這三支産品的基礎資産擁有相對樂觀的預期。

在4月舉辦的滬市産業園區REITs2023年度集體業績說明會上，有基金管理人表示，短期内，我國園區行業總體消納情況不容樂觀，部分區域可能會在未來一段時間内面臨經營壓力。

在新産品申報上，證監會正式審批通過了4只REITs上市申請，包括工銀瑞信河北高速REIT、華夏深國際倉儲物流REIT、易方達廣州開發區REIT、博時津開科工産業園REIT。

其中，易方達廣州開發區REIT上市之路並不順暢，該支基金于2023年6月14日遞交申報稿，其後就收到了深交所下發的審核問詢函，但直到今年3月22日其才對問詢函有所回復，嚴重拖慢了廣州首支産業園REIT的上市進度。

從問詢函中可以看到，深交所對易方達廣州開發區REIT前期申報文件中體現出的較強行政主導力量有所疑慮，擔憂其底層資産租賃情況較多依賴政策優惠和補貼支撐，不符合市場化原則，這就偏離當前我國産業園REITs的政策方向。

對此疑慮，易方達廣州開發區REIT在回復中表示，“三創園區自2014年2月28日起即開始市場化運營，租金價格經歷了逐步調整的過程，2022年9月評估定價模式調整後租金定價更加靈活化及市場化。”