入局者“衆”,收割份額還有何種打法？| 2024年4月住房租賃發展報告

觀點指數 房企繫租賃企業收入同比增長逾6%，繼續布局千套租房産品 已披露2023年業績的6家房企繫租賃企業收入合計82.23億元，其中泊寓收入貢獻占比42.08%，冠寓收入貢獻占比31.01%。期内租賃企業開店積極性不減，住房租賃運營機構房源供給量繼續增長。

首單住房租賃持有型不動産ABS正式申報，保租房REITs擴容勢在必行 近期建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃申報狀态已更新為“已受理”，這是首單住房租賃持有型不動産ABS，如果能成功發行将為住房租賃企業實現資産退出以及實現權益融資帶來全新思考方向。

租房市場供給側多元化改革，重點城市挂牌租金繼續下探 國企、投資機構、不同行業企業等多元主體開始頻頻布局住房租賃市場，推動租房市場實現供給側多元化改革。市場表現上，期内重點城市租金下滑，房源供給量以及保租房項目持續入市對租房市場挂牌租金有一定抑制影響。

房企繫租賃企業收入同比增長逾6%，繼續布局千套租房産品

3-4月，不少企業已經完成披露了2023年的業績情況，其中住房租賃業務實現穩定增長，運營成果顯著。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

已披露2023年業績的6家房企繫租賃企業的收入合計82.23億元，其中泊寓收入貢獻占比為42.08%，冠寓收入貢獻占比31.01%。

從上圖可知，2023年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓、雅詩閣以及金地草莓等多家租賃企業均實現收入的同比增長，同比漲幅區間在5.37%到28.29%不等，企業創收能力正穩步提升。

其中全年收入超10億元的租賃企業包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别為34.6億元、25.5億元以及10.88億元，同比增長6.79%、6.25%以及6.15%；有巢公寓包括輕資産在内的項目全年實現營業額7億元，同比增長9.5%。

在觀點指數看來，租賃企業收入增長主要由項目新增入市以及在營門店穩定經營所拉動。

規模上，租賃企業加快項目的入市腳步，去年全年包括泊寓、冠寓、招商伊敦、城家公寓、百瑞紀、有巢公寓等在内的多個租賃企業的已開業房量繼續增長。

據觀點指數不完全統計，集中式租賃企業中已開業房量超十萬間的包括泊寓以及冠寓；在五萬到十萬區間的企業包括樂乎公寓、魔方公寓；租房市場已初步規模化和專業化。

同時，報告期内，樣本企業開店的積極性不減，住房租賃運營機構房源供給量繼續增長。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數統計，報告期内樣本企業有12個住房租賃産品新增開業，安歆公寓、有巢公寓、百瑞紀、朗詩寓、城方、魔方公寓、雅遇公寓、城家以及越秀星寓等租賃企業均有新項目推出。城市布局上，北京、上海、廣州、天津以及無錫等熱門租房城市成為企業重點布局的區域。

項目體量上，租賃企業正加快布局房源在千套以上的租賃社區，期内開業的寶山區大場城家公寓、窩趣國際社區·禹瀚城保障性租賃住房項目以及鄭州城發玉軒美寓，可提供房量均超千套，項目的入市為租房人群帶來更多的選擇。

具體項目上，期内開業的建信住租·魔方田林社區項目由建信住房租賃基金收購並改造，由魔方生活服務集團管理運營，共推出514間房源。該項目是上海首個實現市場化轉讓的R4項目，屬于上海徐匯區首批R4地塊。

期内樣本企業在擴張方面同樣有不錯的表現。4月，南京華貿中心與雅詩閣成功簽約、安歆公寓成功中標金華金義龍芯智慧産業園人才公寓運營管理服務項目，瓴寓中標南京江北新區研創園芯片之城人才公寓項目。

此外，值得一提的是，4月9日，由北京朝陽高碑店鄉半壁店村、北京朝陽城市發展集團以及萬科集團合作開發、建設的半壁店村“G地塊集體土地租賃住房項目”正式開工建設。項目的落地盤活了半壁店村的集體産業用地，同時也将帶來更多可租房源。

首單住房租賃持有型不動産ABS正式申報，保租房REITs擴容勢在必行

萬科在2023年業績推介會上表示，公寓業務已經計劃向國家有關部門提報申請材料，標的物業是在北京、天津、杭州等重點城市表現優異的保障性租賃住房。

納保是發行保租房REITs的前期準備工作，從數據來看，泊寓在保租房的布局上有明顯的增長。截至2023年末，其已在北京、天津、深圳、廈門等23個城市納保147個項目，納保房源體量為10.15萬間，在已開業房量中占比56.36%，納保規模在市場化運營機構中保持領先。

作為住房保障體繫的重要組成部分，保租房在發展過程中得到政策端的大力支持，目前産品的商業閉環已初步形成。

此外，财報中提及除保租房REITs工作正穩步推進外，萬科也在持續構建Pre-REITs基金，和建萬租賃基金的項目合作也在推進中。據觀點指數了解，建萬租賃基金在去年年初由萬科與建行合作成立，募集規模為100億元，基金首批投資了6個泊寓項目。

提及保租房REITs産品，已披露最新業績的4單保租房REITs産品在收入、可供分配金額等多項數據上都有不錯的表現，同時底層項目實現穩健經營，2023年項目出租率繼續保持高位。

值得一提的是，近期紅土創新深圳人才安居REIT啟動了擴募計劃，認購深創投-深圳人才安居保障性租賃住房2号資産支持專項計劃，拟新注入位于深圳市的承福苑、南馨苑和空港花園三個保障性租賃住房項目，建築面積合計17.83萬平方米，共3210套租賃住房及配套停車位。

不過這三個項目運營的時間均不長，基金能否通過擴募為投資者帶來更高的收益，有待市場檢驗。

此外，目前包括天津、青島、上海、蘇州等在内的多城項目正穩步推進保租房REITs工作，原始權益人包括青島公共住房建設投資有限公司、天津泰達人才安居有限公司、上海臨港新片區投資控股集團有限公司、蘇州恒泰控股集團有限公司等，市場活力進一步激發。

總結來看，保租房REITs規模的不斷擴大勢在必行。

此外，在政策端鼓勵金融支持住房租賃發展的背景下，建設銀行于2017年提出住房租賃戰略，同時正逐年加快在行業中的布局。

建設銀行在2023年年報中披露，截至2023年末，建信住房租賃基金累計簽約收購項目25個，項目位于北京、上海、成都、杭州等城市，可為租房市場提供約2.14萬套長租公寓，資産規模118.89億元，其中基金出資66.31億元，建行正穩步推進建信住房租賃基金的投資。

包括萬科上文提及的建萬租賃基金在内，建信住房租賃基金與市場化主體共同投資設立9支子基金，總募集資金規模325億元。

資産退出端，早前以建信住房為原始權益人，以其持有運營的北京、上海及蘇州三地的保租房項目申報的公募REITs項目狀态更新為“已反饋”。

除此之外，近期建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃申報狀态已更新為“已受理”，這是首單住房租賃持有型不動産ABS，申報規模9.64億元，發行人為建信住房租賃基金。

該項目底層資産包括位于上海、杭州以及武漢的三個保租房項目，專項計劃通過受讓項目公司股權的方式持有基礎資産。

對比來看，持有型ABS對比公募REITs會更容易進入，在發行規模、底層資産收益性等方面要求會更低。如果無法滿足公募REITs的發行要求，租賃企業或許可以探索其他資産退出路徑。如果首單住房租賃持有型不動産ABS成功發行，将給住房租賃企業實現資産退出以及權益融資帶來全新的方向。

此外，建設銀行持續加大對住房租賃的金融支持。2023年全年，建行公司類住房租賃貸款3254.48億元，同比增長34.38%，支持住房租賃企業超1600家、保租房項目超700個。

租房市場供給側多元化改革，重點城市挂牌租金繼續下探

政策端，3月22日召開的國常會指出，要适應新型城鎮化發展趨勢和房地産市場供求關繫變化，加快完善“市場+保障”的住房供應體繫。同時，期内在杭州召開保障性住房建設工作現場會強調，加快保障性住房建設是完善住房制度和供應體繫的重要改革。

來源：觀點指數不完全統計

回顧期内發布的住房租賃領域相關政策，主要聚焦在推動保租房籌集建設、規範項目發展、政策培育、優化租房公積金提取等内容。

值得一提的是，近期青島《關于印發青島市2024年促進房地産市場平穩健康發展若幹政策的通知》提到，以金融支持住房租賃市場的發展，積極支持專業化住房租賃經營主體批量收購存量房源用作租賃住房。

上海印發的《上海市2024年度國有建設用地供應計劃》提出，今年新增計劃供應配售型保障性住房用地91公頃，保租房用地計劃供應75-105公頃，其它保障性住房用地計劃供應250-300公頃，商品住房用地計劃供應440-545公頃。

随着多城保租房項目建設進程的推進，可以預想到的是保租房供給将進一步增長。

同時，在租房市場邁向專業化和規範化發展的同時，越來越多的企業加大在住房租賃市場上的布局。

舉例來說，3月30日，陸家嘴樂居(L HOME)最新租賃項目“浦電雍萃”正式開業，包括浦電雍萃在内，陸家嘴樂居在營的租賃住宅項目共計有13個，可提供租賃房源4610套。4月初，由陸家嘴集團投資建設的張江雍萃75租賃住宅項目正式竣工，計劃在今年6月正式投入運營。

除陸家嘴集團以外，領盛投資、武漢城建集團、濟南城市建設集團、綠地香港等多家企業也加速擴大市場布局。舉例來看，4月，外資投資的保租房項目“可遇·新江灣”啟動供應；城建資産公司在後湖里和龍湖天玺兩地推出新的保租房項目；濟南黃河綠色産業開發有限公司投資建設的柏然美居崔寨店投入運營；綠地菁舍成功簽約上海楊浦的一精裝酒店公寓項目等等。

随着國企、投資機構、不同行業企業等多元主體開始頻頻布局，租房市場供給側實現多元化發展。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，3月，全國住宅挂牌出租83.7萬套，供給量環比上漲60.04%，普通公寓挂牌出租1.28萬套，環比上漲58.36%，租賃房源供給量進一步增長。

城市租金表現上，報告期内（3月）觀點指數監測的十城平均挂牌租金為69.7元/月/平方米，環比下滑4.29%，同比微漲0.18%。

重點城市住宅租金降勢持續，春節假期後的金三銀四租房小陽春帶來的租房需求並沒有給挂牌租金帶來預想的拉高效果。北京、深圳、杭州以及成都等重點城市的挂牌租金單價已經連續兩個月下滑。

結合上文分析來看，觀點指數判斷，租房市場房源供給量以及重點城市持續推進保租房項目入市，都給房源的挂牌租金造成一定的抑制影響。