原報告 | “先行者”優勢明顯，物企IFM賽道競速現狀一覽

觀點指數 4月17日，世茂服務與科萊恩中國簽約，取得了其首個服務于外資跨國企業的IFM（綜合設施管理）項目。

該服務項目的主體為科萊恩一體化園區（OneClariantCampus），位于上海莘莊經濟技術開發區西區，是全球領先的特種化學品公司科萊恩集團在華的主要應用技術中心和研發中心。

據介紹，世茂服務提供5大服務内容，即園區設備設施的運行、維護維修服務，EHS園區安全管理支持服務，前台和行政服務，保潔服務，室内外綠化服務。

在服務方案的設計中還向科萊恩中國展示世茂繫可為其在華發展提供的更多服務可能，主要涵蓋世茂全國品牌傳播能力與影響力、雇主品牌建設服務力、各類員工與高管活動、東方特色活動的創新能力，全國主要度假城市酒店尊享服務禮遇等。

觀點指數了解到，世茂服務旗下的浙大新宇過往圍繞IFM的服務概念進行産品化實踐，發掘在高校、高校研究院、産業園區、公建項目等不同賽道中的服務潛力。截至2023年度末，浙大新宇覆蓋全國33%的985高校，14個高校附屬園區。

此次簽約外資跨國企業IFM項目，意味着世茂服務向B端邁出了重要一步。

賽道競争日趨激烈

IFM源自企業為了降低交易成本将非核心業務外包給外部專業公司的需求，相比FM（設施管理），IFM需要進一步完成供給端和需求端多樣内容的整合。

早先在外資企業進入國内市場、高端設施管理服務需求不斷增長的背景下，國外專業設施管理組織紛紛涌入，其中代表性的包括外資地産五大行（世邦魏理仕、仲量聯行、戴德梁行、高力國際、第一太平戴維斯）等，它們也是較早開始由FM向IFM賽道轉型的公司，過往的客戶主要為國内高科技獨角獸企業，例如阿里、華為等。

近些年，随着中國經濟整體發展水平及市場主體對外包服務認可度的提升，IFM賽道“長坡厚雪”的特征也逐漸顯現，被普遍認為是新藍海，吸引了物業公司以及資本方（如中信資本旗下嘉信立恒）的不斷加碼。

2024年以來，除了世茂服務外，招商積余、臨港漕河泾物業及弘陽服務等物企也公開了其在IFM領域的新拓展項目。

其中招商積余表現突出，旗下招商設施一連在IFM賽道中標6個項目。而在2023年末時，招商設施還正式接管全球動力電池龍頭企業甯德時代（CATL）-蕉城時代項目，這也是招商設施繼2023年中標CATL－廈門時代項目、CATL－未來能源（上海）研究院項目、CATL－三江時代項目後，在高端制造業IFM賽道上取得的又一重要成果，顯示出甯德時代對招商設施IFM服務水平及能力的認可。

招商積余之外，物業行業中在IFM賽道有較深探索的還包括萬物梁行、特發服務、卓越商企服務、龍湖智創生活、金科服務等企業。從2023年度各個物企發布的年報來看，意圖涉足或已有成績的物企逐漸增加；此外，觀點指數還了解到一些未上市物企（例如長城物業、上實服務、中企物業等）在IFM領域亦有成果。

其中，萬物梁行由萬物雲聯手戴德梁行于2020年成立，兼備戴德梁行的國際影響力和萬物雲的本土知名度。業務主要聚焦于商企空間全生命周期管理服務的解決方案，包含物業管理（PM）、綜合設施管理（IFM），前介服務、能源管理等專項業務，以及圍繞商企空間衍生的各類增值業務。

年報顯示，2023年萬物梁行新增飽和收入10.64億元，同比增長51.7%，客戶矩陣進一步豐富，新增客戶包含了知名保險公司、全球運動品牌龍頭、醫療設備龍頭企業及家電龍頭企業等。截止2023年末，萬物雲在管物業和設施管理服務項目數量為2241個，同比增加412個，其中綜合設施管理服務項目（FM）1448個，同比增加了366個。

觀點指數認為，當前行業處于快速變革的時期，物企探索IFM領域能夠擴展其增值服務的空間，提升客戶粘性、增強客戶忠誠度。同時，IFM“深度捆綁”的特性能夠幫助企業提高競争力，推動企業與客戶形成長期合作關繫，賽道的競争将日趨激烈。

業務及壁壘

從各物企的實踐來看，IFM主要針對TO B業務的不同場景和需求，服務内容可細分為七類，包括設施維修及維護、環境與能源管理、安保服務、保潔服務、企業和資産管理、餐飲服務和綜合服務（空間規劃、員工福利管理、飲水服務、會務服務、制服服務、禮賓服務等）。

其中，餐飲服務和清潔服務是物企在IFM領域布局門檻較低的優勢業務，而設施維修及維護、環境與能源管理則為物企在IFM領域與現有業務匹配程度較高且門檻較高的業務。

通常情況下，企業IFM探索主要有兩條路徑，一是通過整合優勢業務和資源，實現戰略聚焦，進入IFM領域有潛力的細分賽道；另外是特殊的客戶群體在需求端提供延伸服務的機遇，企業順應市場發展需要，形成新的業務闆塊。

上述路徑使得物企更加聚焦某些特定專業領域的能力建設。例如萬物梁行、招商積余等在設備管理服務領域領先；金科服務與新城悅服務則發力團餐業務；特發服務基于自身國企背景在參與政府類項目時，更易獲得政府機構的認可和信任，從而增加了項目合作的機會和成功率。

其中，團餐業務和物業服務契合度較高，工商業企業、産業園區、政府機關、學校、醫院、銀行等通常物業服務和團餐服務需求是共存的。根據觀點指數物業報告，截至2023年末入局這一賽道的已經包含了龍湖智創生活、美置服務、雅生活服務、碧桂園服務等10多家物企，入局方式包含了與餐飲品牌（如美餐、麥金地等）合作、自身孵化（如碧桂園服務成立“碧鮮惠”）、收並購（如世茂服務並購“浙大新宇”）等。

金科服務作為賽道的佼佼者，通過收購、合作以及内部孵化子品牌等方式，已建立起“高端餐飲、綜合團餐、社區餐飲”的差異化多品牌矩陣。2023年度内，依靠IFM新發展模式，物業服務+團餐服務聯合中標項目超過10個；餐食服務收入約為3.44億元，同比增長約73.8%，初步形成第二增長曲線。

設施管理在雙碳戰略目標的背景下，已不再是簡單的設備維修和維護，而是需要統籌能源管理，幫助客戶實現節能減排，需要物企在數字化能力建設上優勢突出，擁有專業的資質。

以2023年度财報來看，萬物雲在商業物業領域嘗試與甲方共建能源管理服務試點，希望通過技術研發與生态合作，為甲方降低能耗開支，探索碳減排技術路徑，讓綠色物業成為萬物梁行標志。

保利物業對商業寫字樓服務場景進行全面煥新升級，滿足企業客戶在效率提升、節能減排、減負增效、安全保障等方面的發展需求。

卓越商企服務借助數字化運營管理技術，構建運維管理、項目管理、空間管理、能耗管理、環境管理、安保管理、綜合服務等設施全生命周期解決方案……

觀點指數認為，IFM領域市場廣闊，業務多元，壁壘各有不同，有助于不同規模物企憑借專業服務能力進入。

同時，IFM的客戶多以各行業頭部企業或創新型企業為主（例如阿里巴巴、騰訊、字節跳動、華為……），它們在供應商的選擇上會注重品牌實力和服務經驗，這一點上，一些“先行者”已經具有優勢。