寫字樓出租率企穩，險資忙掃貨 | 2024年4月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 寫字樓出租率企穩，新辦公物業投入使用帶動收入增長 去年樣本企業寫字樓物業平均出租率為86.49%，同比下降0.68個百分點，受寫字樓租賃活動低迷影響，商辦運營商在寫字樓去化端面臨較大的壓力。從企業披露的收入來看，寫字樓物業仍展現出強勁的創收能力。

高和資本退出北二環辦公樓，險資正在掃貨辦公資産 在當前的寫字樓環境下，能夠成功退出寫字樓資産實屬不易，期内萬達和高和資本成功出售旗下寫字樓物業，同時近期險資繼續買入辦公物業，辦公資産依然是長期投資者進行資産配置的重要選擇。

以價換量策略延續，金融業、TMT等領域辦公租賃需求突出 今年一季度，一線城市甲級寫字樓租賃壓力減緩，空置率出現企穩信号。但寫字樓租金繼續下探，一季度一線城市寫字樓租金環比均出現不同程度的下跌，寫字樓業主延續以價換量的策略。

市場需求如何轉化為實際租戶？企業繼續推動共享辦公空間入市 辦公需求依然存在，如何把市場租賃需求轉化為實際租戶是商辦運營商和辦公空間服務企業需要重點思考的問題，堅守在共享辦公領域的企業繼續擴張。

寫字樓出租率企穩，新辦公物業投入使用帶動收入增長

受新增辦公面積持續放量、租賃需求走弱等因素影響，重點寫字樓物業空置率承壓，項目經營管理能力成為檢驗商辦運營商能力的重要指標。

從企業披露的2023年業績表現來看，寫字樓租賃市場正面臨挑戰。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

注：金茂商業的整體出租率數據為北京凱晨世貿中心、西城金茂中心、金茂大廈以及南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓四個項目的平均出租率數值；招商蛇口取投入一年以上寫字樓項目的平均出租率數據

出租率表現上，2023年，圖表中7家樣本企業寫字樓物業平均出租率為86.49%，同比下降0.68個百分點，企業寫字樓平均出租率下滑區間在0.1%到10.68%不等。受寫字樓租賃活動低迷影響，商辦運營商在寫字樓去化端面臨比較大的壓力。

其中中海商務2023年全年的簽約面積為93萬平方米，同比增長11%，一年以上寫字樓物業的出租率為86.9%，三年以上為90.2%。對比2022年末87%的整體出租率，以及成熟期項目期末93.2%的出租率，可以發現中海商務在新簽租戶方面有不錯的表現，不過由于現有租戶的退租活動，因此一定程度上影響了在營寫字樓物業出租率的穩定。

不過也有部分企業展現出較強的運營能力，包括華潤萬象生活、嘉里建設、招商蛇口以及恒隆地産在内的企業旗下寫字樓項目的平均出租率實現同比上升。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

注：金茂商業收入為商務租賃及零售商業運營收入

收入端，包括中海商務、華潤萬象生活、招商蛇口、恒隆地産以及太古地産在内的多家企業，其寫字樓租賃業務帶來的收入實現同比增長，寫字樓物業仍展現出強勁的創收能力。

寫字樓輕資産運營商上，以華潤萬象生活為代表，其針對寫字樓業務可提供商業運營服務以及物業管理及其他服務。

從披露的寫字樓收入數據可以計算出其寫字樓物業商業運營服務收入為1.33億元，同比增長5.23%。對比2022年底，2023年末管理的寫字樓規模出現縮減。由此可以判斷，華潤萬象生活在寫字樓物業商業運營服務上實現了收入增長，主要是由現有運營管理的存量寫字樓物業經營帶來的。

對應的，持有型商辦運營商以中海商務、恒隆地産、太古地産、招商蛇口等企業為代表，去年全年寫字樓業務收入均實現不同程度的上漲。

值得一提的是，招商蛇口、中海商務、恒隆地産等企業近兩年投入使用的寫字樓物業已經開始逐年給企業帶來長期可持續的經營收入。

其中，2023年，招商蛇口新增入市的寫字樓項目包括深圳新時代二期時間廣場、甯波招鄞大廈、武漢一江璟城B棟寫字樓以及贛州招商局中心寫字樓在内的4個項目。

去年全年中海新增投入使用的寫字樓物業4座，上海中海中心A座、昆明中海國際中心、沈陽中海廣場以及上海中海中心F座均包括在内。

值得一提的是，中海商務管理的寫字樓規模繼續增長。據企業官微披露，中海商業預計于十四五期内入市17個自持商業項目，其中寫字樓項目将于北京、上海、天津、蘇州和南京5城入市5個項目。

“十四五”後，預計入市21個項目，其中包括上海、蘇州、成都和天津4城在内的8個寫字樓項目。

此外，寫字樓物業的平均租金上漲也是中海商務實現收入增長的重要因素，2023年平均租金同比增長1.3%。

高和資本退出北二環辦公樓，險資正在掃貨辦公資産

除租賃業務外，寫字樓銷售業務也給企業帶來不菲的營收。如招商蛇口去年上半年成功出售上海東虹橋中心寫字樓項目的其中一棟；瑞安房地産表示，武漢光谷創新天地的辦公樓因強勁的需求，2023年全年錄得商業物業的銷售額為24.97億元，同時表示該項目是2023年武漢辦公樓銷售市場成交面積和成交金額的雙料冠軍。

同時，2023年業績報告中提到，其他資産處置額錄得12.06億元，指的是瑞安房地産出售上海鴻壽坊項目65%的股權。對于出售事項，瑞安房地産表示此次交易符合集團的“輕資産策略”，該策略旨在改善集團的資金循環，並與大家控股等長期合作夥伴建立戰略合作夥伴關繫，從而擴大管理資産規模以及增加經常性管理費收入。

近期，企業正積極尋求辦公資産出售。舉例來看，麗新國際計劃以14.22億港元出售友邦金融中心10%的股權；有報道稱，合景泰富集團正積極尋求出售北京通州合景萬匯中心寫字樓，報價約14.85億元等等。

随着越來越多的企業将辦公資産投放于交易市場中，險資和資金持有買家有更大的議價空間，紛紛入局辦公資産交易市場。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内共計發生3宗辦公資産交易案例，資産出售方包括萬達集團和高和資本在内。

4月，有報道稱，萬達集團出售了位于北京的總部大樓，接盤方為新華保險聯合中金資本設立的基金。

觀點指數查閱天眼查獲知，4月9日，北京萬達廣場實業有限公司已完成投資人變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）持股99.99％以及坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司持股0.01％。

除此之外，近一年内，萬達集團多次出售萬達廣場項目和萬達電影股權，頻繁的資産出售能否補足其資金缺口，備受市場關注。

此外，期内成功賣出的新街高和辦公物業項目同樣有險資接盤。今年一季度，長城人壽以10.2億元價格買進北京新街口北大街與北二環路交叉路口處的辦公物業項目新街高和，項目包括約2.8萬平方米的商業和寫字樓物業。

在目前寫字樓市場環境下，能夠成功退出寫字樓資産實屬不易。

該項目由小型購物中心改造而來，前身為“北京星街坊購物中心”，由高和資本在2015年1月收入囊中，出售方屬新加坡星獅地産旗下。

據觀點指數了解，近期險資又開始擴大辦公資産領域的投資，除了上文提到的萬達北京總部大樓、北京新街高和和上海鴻壽坊項目外，還包括有中郵人壽接手北京中糧置地廣場、海保人壽投資武漢國采中心T4棟2-11層不動産、友邦保險24億元購入凱德星貿項目（已更名為友邦金融中心）等等。

可以看出，辦公資産依然是長期投資者進行資産配置的重要選擇。

以價換量策略延續，金融業、TMT等領域辦公租賃需求突出

寫字樓租賃市場表現上，今年一季度，一線城市甲級寫字樓租賃壓力減緩，空置率出現企穩信号。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

注：上海空置率數據為核心商圈甲級寫字樓的數據

戴德梁行披露的數據顯示，一季度北京、上海（核心商圈甲級寫字樓）、廣州及深圳甲級寫字樓數據分别為18.3%、15.8%、18.4%和27%。環比去年四季度，北京及廣州空置率數據有所改善，分别下滑0.4個百分點和0.3個百分點。

上海和深圳辦公市場仍未出現改善信号，空置率數據分别環比微升0.53個百分點和0.9個百分點，但空置率攀升幅度有所縮窄，整體出現企穩态勢。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

租金表現上，從上圖可以明顯看出，今年一季度一線城市寫字樓租金環比均出現不同程度的下跌，北京、廣州及深圳環比去年四季度，租金均出現超2個百分點的下降。

值得一提的是，自去年四季度北京甲級寫字樓租金下滑至297.9元/平方米/後，這是近幾年北京租金首次以2開頭。今年一季度繼續以2開頭，北京甲級寫字樓租金環比下滑2.4個百分點至290.7元/平方米/月。

結合空置率數據可以大致推斷出，今年一季度寫字樓業主延續以價換量的策略。

需求側，戴德梁行數據披露，按租賃面積計算，一線城市辦公需求占主導需求的行業主要包括TMT、金融業、專業服務業以及零售商貿。

市場需求如何轉化為實際租戶？企業繼續推動共享辦公空間入市

近期，德事披露了2023年财政年度業績，全年收入錄得3.15億美元，同比增長11.2%，其中大中華區收入貢獻占比47%。經調整 EBITDA同比上升12%，達5600萬美元，德事表示經調整EBITDA提升主要由大中華區、南亞以及中東地區業績帶動，全球平均出租率維持在88%。

2023年德事繼續外拓，全年新增26個新據點，其中南亞和中東地區開設了12個新中心，規模增長明顯。同時，基于客戶需求，德事在中國内地、北亞、東南亞和澳洲均增設了新的據點。

目前德事已在15個國家和地區的34個城市設有超200家商務中心。

辦公需求依然存在，如何把市場租賃需求轉化為實際租戶？是商辦運營商和辦公空間服務企業需要重點思考的問題。

作為商業辦公的細分領域，近幾年，共享辦公行業的發展並不順利。

近期，投資管理公司計劃将其旗下的共享辦公品牌The Office Group以15億英鎊（136億人民币）的價格出售，並計劃在2025年第一季度達成交易。這一消息讓共享辦公行業再次受到市場的關注。

值得一提的是，去年11月，WeWork正式宣布破産，這一消息給共享辦公行業潑了一盆冷水，同時，行業企業頻頻傳來負面消息，共享辦公發展進入低谷。

據最新報道，近期，WeWork聯合創始人Adam Neumann正在采取新的策略，以重新獲得對WeWork的控制權。

故事仍在繼續，堅守在共享辦公領域的企業仍在擴張。期内，包括創富港、IWG以及BEEPLUS在内的多個辦公空間服務商有新增項目開業。

4月，位于台州市的雷格斯台州騰達中心亮相，項目坐落在騰達中心頂層33層。據雷格斯官微披露，目前其已在全球120多個國家和地區共開設了4000多家靈活辦公中心。

BEEPLUS旗下首個租賃社區能達BEEPLUS創智天地于4月19日正式開幕，項目前身為東方大廈；創富港期内新增開業的共享辦公空間坐落在廣州銀行大廈6樓，占地1176.51平方米。

除此之外，近期創富港在深、上兩城再拓新店，新拓項目包括方大大廈3樓、深圳A8音樂大廈及上海中關村科技大廈。