原報告 | 物企停車位生意經

觀點指數 近幾個月，世茂服務、宋都服務、鑫苑服務等多家物企與關聯方進行了停車位交易，其中既有以資産償債的目的，也有資源整合，提升整體營運效率的考量。

從交易的情況來看，物企在選擇抵債資産或購入車位時，對地段的考量也很明顯，往往以一二線城市的優勢地段或項目為主。

觀點指數認為，這與當下不動産行業整體低迷相關，車位去化並不容易，高能級城市可更好保障車位資産的價值。

同時，一些物企正轉變車位運營的思路，基于自身數字化能力由過去從場的管理向精細化管理邁進，從單停車業務管理向多元化業務管理（停車充電一體化，停車生态建設等）拓展。

交易熱度

随着地産危機延續，房企流動性進一步受到擠壓，物業公司與關聯方之間訂立直接收購車位的案例近幾個月内顯著增加。

從交易目的來看主要可分為兩類，一是物企接受關聯方以車位等資産清償債務或代銷業務保證金，收回應收款項；二是關聯房企在項目竣工交付後，營銷團隊退出，由後期服務運營的物企接手相關資産以實現資源優化及整合。

以物企中最早暴露出關聯方風險的鑫苑服務為例，該公司在2020年9月17日與最終控股公司（鑫苑地産控股有限公司）訂立車位獨家銷售合作協議，並總共向鑫苑地産的若幹附屬公司支付可退還合作誠意金約2.067億元。截至2024年3月22日，鑫苑地産應向鑫苑服務退還合作誠意金1.97億元。

但鑫苑地産面臨流動資金問題，為清償該債務，雙方訂立“抵消協議”。根據協議，鑫苑置業擁有的2181個車位的銷售所得款項将由鑫苑服務保留，用于清償等額的未償還合作誠意金。如果銷售所得不足以清償全部未償還合作誠意金，鑫苑地産将在所有車位銷售完成後十個工作日内以現金支付不足部分。反之，如果銷售所得超過未償還合作誠意金，超出部分将由鑫苑服務保留。

公告顯示，這些車位包括鄭州二七區鑫苑都匯廣場項目的355個車位，以及鑫苑服務物業管理區域内，由鑫苑服務代鑫苑置業銷售的位于若幹城市住宅物業的1826個車位。經過獨立資格估值師仲量聯行評估，截至2023年12月31日，上述車位價值為人民币1.98億元。

在此之前，鑫苑服務還與關聯方相繼處理完超4億元的定期存款被質押問題，通過以資産或權益抵債的方式抵銷了包括存款本金總額、利息虧損總額、審閱及調查有關事宜所産生的成本及開支、仲裁成本等。

借此，鑫苑服務等一衆物企正逐步卸去歷史包袱，保證了自身獨立健康發展前提。

事實上，停車位是目前許多物企熱衷涉獵的業務線，除了直接購入車位使用權外，物企還會通過支付車位貨值一定比率的可退還保證金獲得獨家銷售權。

4月24日，世茂服務宣布以3647萬元收購世茂集團旗下180個停車位及10個倉儲單位。據評估，目標資産于2024年3月31日的價值約為人民币3844.6萬元。

這些車位屬于福州市倉山區上渡街李厝山路56号國風長安項目，位于城市擴張版圖的重要區位。安居客網站顯示，該社區共11棟疊拼别墅，住戶為投資改善群體。

公告稱，由于該等項目的房地産營銷團隊即将撤出，世茂服務是提供持續物業服務的供應商，接管目標資産更方便進行管理、銷售或租賃。同時，項目的住戶對停車位及倉儲單位仍有穩定需求，收購事項有助于集團為業主提供更佳服務，變現資産，帶來回報。

去化壓力

從近幾個月交易來看，物企在選擇抵債資産或購入車位時，對地段的考量也很明顯，往往以一二線城市的優勢地段或項目為主。

例如，2023年12月末，遠洋服務以3026億元收購了關聯方位于北京朝陽CBD核心區域的甲級寫字樓196個車位；德信服務今年2月收購杭州和平德信中心項目、銀湖科技園項目、嘉悅府項目及空港城項目的地下車位使用權，共計金額約2.11億元。

觀點指數認為，主要是因為當前不動産行業整體低迷，車位銷售及租賃等存在不确定性。物企主要以輕資産運營為主，将重資産變現會有一定難度，同時，車位的估值也會有所波動。

保利物業于2023年度報告中提到，租賃資産及投資物業（主要包括租賃資産、車位及會所）于2023年度末約為2.265億元，較2022年度減少約2.86億元，主要是因為計提折舊。

頭部物企中，中海物業的停車位買賣業務已經獨立成行，該公司依托中海及中建的資源供給，2018年下半年便開展停車位買賣業務。從近三年業績看，存在銷售單價下降的情況。

中海物業于2023年報告中表示，停車位買賣業務分部收益較2022年度下跌6.6%至人民币1.999億元，盡管該年度出售車位較多，為3109個（2022年為2392個），但平均成交單價有所下降，導致分布利潤減少至0.431億元，2022年度則為0.594億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

租賃服務的前景更好——永升服務2023年度報告顯示，停車位管理及租賃服務收入同比增長約17.2%至1.54億元，同時該業務所在的社區增值服務闆塊毛利率較2022年度29.7%提升至31.3%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

智慧運營

當前，一些頭部物企正在轉變車位運營的思路，基于自身數字化能力由過去從場的管理向精細化管理邁進，從單停車業務管理向多元化業務管理（停車充電一體化，停車生态建設等）拓展。

雅生活在2023年度報告中介紹，期内通過雲計算、物聯網、大數據等先進信息科技，優化了“雅暢停車繫統”。

據悉，雅暢智能停車監控繫統已完成統計平台、統一標準、統一運維等標準化升級改造，能夠解決車廠異常收費等問題，2023年度内，該繫統上線無感支付功能，提升用戶繳費通行效率。截至2023年底，雅暢智能停車監控繫統首批覆蓋超過100個項目。

同時，雅生活期内完成58個項目車庫的物聯網照明改造。持續推動社區充電樁設施建設，增加非機動車充電設備，並合理利用社區閑置場地，新增新能源汽車充電站點。

觀點指數認為，物企對停車設施進行維修、保養以及安裝高新設備将産生一定成本，但從資産保值增值的長遠角度來看，企業将因此獲益。

如今新能源汽車保有量和滲透率在我國持續提高，物業公司開始與外部合作，提升自身車位運營能力。

4月9日，蔚藍快充與萬達物業達成了戰略合作協議，雙方将基于蔚藍快充在充電場站建設與運營、虛拟電廠和V2G車網互動等技術上的積累，以及萬達物業在社區住宅、辦公園區等方面的資源優勢，共同推動完善社區充電樁“統建統營”服務。

此外，有觀點認為，停車位和房屋一樣具有70年産權，具有資産所有的權能，且天然具備壟斷屬性，是被忽略的優質資産，有希望把物業服務的價值疊加到車位中，再用數字化平台為車位資産進行賦能，最終将車位打造成新的投資産品，形成完整的投資産出鍊條。