原報告丨中建四局城發的“舒适圈”

觀點指數 距離正式首開不到一個月，近日中海大境将加推新樓棟2棟和6棟，建面約126-270㎡戶型，加推價約7.3-10萬/㎡。

中海大境首開共推售393套房源，並且全程采用線上開盤。項目開盤當日成交221套達33.6億元，開售的産品是1棟、10-12棟，建面約125-270㎡的大戶型。

去年，該項目地塊由中海以約127.9億元的總價成功競得，折合樓面價約52192元/平方米，刷新廣州樓面價TOP10的紀錄。上涌地塊位于廣州中軸線海珠區中部，占地約17.72萬平方米，總計容建面約36.37萬平方米，扣除配建後實際可售住宅建面約24.51萬平方米。

今年1月11日，中海聯合中建四局城發就廣州海珠上涌果樹公園地塊項目成立合營公司（廣州啟瑞房地産開發有限公司）。合營公司将由中海及中建四局城發分别擁有90%及10%的權益。

據了解，中建四局城發的前身是中建地産廣州，更名後的業務方向和領域也發生了改變。

區域轉向

中建地産廣州公司成立于2006年，總部設在廣東廣州，是“中國建築”旗下主力公司——中國建築第四工程局有限公司全資控股的綜合開發運營商。

其作為中建四局唯一一家房地産開發運營公司，業務涵蓋地産投資開發、物業服務、資産運營三大闆塊。

2002年12月9日，中建四局總部從貴陽搬遷到了廣州。其地産平台公司在遷入廣州4年後成立，取名為中建地産廣州。由于中建四局本身有很深的貴州烙印，所以中建四局地産平台公司有不少是貴州的項目。

貴州房地産市場表現趨弱是中建四局城發調整戰略布局的因素之一。2023年貴州省房地産商品房銷售面積2214.68萬平方米，較2022年同期相比減少了1632.33萬平方米，同比下降5.6%；商品住宅銷售面積2028.46萬平方米，較2022年同期相比減少了1362.88萬平方米，同比下降4.4%。

從區域銀行中可以了解到，貴州某銀行55.68億元的不良貸款中，有30.46億元來自房地産業，占比超過了一半。截至2023年末，房地産業貸款總額為75.41億元，房地産業不良貸款率達到40.39%。銀行暴露出來的地産不良側面反映當地的地産風險。

2024年貴州省政府工作報告中，較大篇幅提及了2024年地産領域的工作目標和主要任務，主要是化解風險。其中包括探索構建房地産發展新模式；推進房地産領域供給側改革，完善“市場+保障”的住房供應體繫；探索建立“人、房、地、錢”要素聯動機制等。

去年改名後，中建四局城發介紹公司總部設在廣東廣州，累計投資額超500億元，總開發面積約800多萬平方米，經營地域立足粵港澳大灣區、輻射國家中心城市。提出謹慎拓展房地産業務，未來公司将聚焦廣州為主的核心城市及區域，全面提升房屋建築發展質量，逐年提高利潤率水平。

從開發業務的利潤可以看到，2020年起逐年遞減，到了2023年1-6月有明顯回升，2023年全年毛利潤率仍未知。

觀點指數認為，中建四局城發由貴州轉向廣州，是根據市場的變化作出的主動選擇，廣州相對貴州有更多推動房地産項目成交量的積極因素，如人口、經濟發展等。

廣州統計局顯示，2023年廣州常住人口按年增加9.3萬人，扭轉了2022年的負增長态勢。根據運營商通信數據，截至2023年2月底，2022年12月廣州市流出的人口基本已經返穗，回流率達94.32%。2023年，廣州地鐵全年日均客運量達857.2萬人次，較2022年提升了33%。

業務調整

中建四局在其他八局里面是比較低調的一家，房地産開發業務規模也相對較小。一定程度是受自身規模影響，中建四局城發與其他中建繫地産開發平台公司有不小的差距。

如中建三局旗下的地産平台中建壹品，在核心城市大幅逆勢拿地。

開年以來，中建壹品在京71.06億拿地。在深圳，中建壹品聯合湖北聯投以51.79億競得深圳2024年首拍地塊，這是近年龍華土拍中面積最大、價格也是最高的地塊。

在上海，中建壹品于1月9日獲取在滬開發的首個保障房項目——寶山區顧村大型居住社區BSP0-0103單元0301-18地塊，總投資額約15億元。4月25日，成功收購上海新珑坊企業發展有限公司100%股權及相應債權，從而間接獲得上海楊浦濱江定海街道154街坊的風貌舊改地塊，收購價為37.5億元。

截至4月29日，中建壹品今年至今的拿地金額達165.35億元。

面對市場的調整，中建四局的定位和業務模塊也開始主動調整。其中中建四局城發成為中建四局旗下的城市投資開發運營服務平台。業務包括地産開發平台、城市更新平台、代建管理平台、資産運營平台和城市服務平台。

截至2023年6月，中建四局的純房開業務營業收入為9.89億元，2022全年為15.08億元。規模和體量的整體提升是平台公司的動力之一。

回顧中建四局在灣區開發的項目，仍然存在去化的問題。中建映花悅和中建映湖悅之前披露今年年内會竣工，但上圖可以看到，其項目銷售比例仍處在三成左右。房開項目的資金回流有限，開辟其他業務增收增利勢在必行。

去年，中建四局投資發展公司與中資産城更新集團正式簽署戰略合作協議。雙方将圍繞各自的資源與優勢，在粵港澳大灣區之片區就開發、城市更新、産城融合與産業策劃等領域開展合作。

中建四局城發推進城市更新業務與廣州最近政策的推進高度相關。《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》指出，至2035年拟推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個，其中舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個）、舊城混合改造項目15個。

3月29日，《廣州市城中村改造條例》批準通過，這是全國首個城中村改造立法。《條例》共三十九條，針對城中村改造中的一些熱點問題進行了明确規定，例如集體土地怎麼收、征收補償標準怎麼定、征地補償安置方案、保障性住房建設、村民的社會保障等。

不過要注意的是，去年發布的《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》中，政府認定的市級做地主體包括越秀集團、廣州建築、廣州地鐵、廣州交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企，而各區可認定或組建一至兩家區屬全資國企開展做地工作。

雖然不能直接獲取相關的舊改土地，地方區屬國企和央國企合作可以很好地解決這個問題。

2023年11月2日，中建八局通過公開挂牌交易方式競得廣州知城宏勝投資有限公司100%的股權，參與投資廣州市黃埔區雙沙社區城市更新項目。收購完成後，雙沙經聯社、中建八局（宏勝投資）、知識城集團持有的廣州市黃埔區雙沙社區城市更新項目公司股權比例分别為51%、34.3%、14.7%。

觀點指數觀察到，這樣合作方式，一方面可以減輕地方國企的投資壓力，還可以學習央國企的開發經驗。對于合作方的國央企來說，可以增加業務，核心城市更新項目有更好的利潤空間。

4月24日，廣州市人民政府與中國建築集團有限公司在穗簽署深化戰略合作協議。這也意味着，中建四局城發還會面臨其他中建繫公司的競争。對于其他中建繫企業來說，中建四局城發的優勢是總部位于廣州，相對熟悉廣州的市場。

中建四局城發其他的業務也在同步推進中。2023年4月，成立城市運營服務公司，之後中標東莞三江六岸迎賓慢行橋代建服務項目。

中建四局城發多元業務的發展結構已初具雛形，未來孵化如何還需市場檢驗。