GDIRI觀察｜深鐵碳中和專項計劃完成設立里的企業綠色金融選擇

觀點指數(GDIRI) 4月30日，深圳市地鐵集團有限公司發布關于轉讓資産暨開展資産證券化（類REITs）事項的公告。

公告中披露，深圳市地鐵集團有限公司（簡稱深圳地鐵）将子公司深圳市致鵬商業運營有限公司（簡稱SPV公司）及深圳市致坤商業運營有限公司（簡稱項目公司）的100%股權進行轉讓，並開展資産證券化（類REITs）事項。

計劃管理人中信建投證券股份有限公司（簡稱中信建投證券）設立中信建投-深鐵集團金融科技大廈資産支持專項計劃（碳中和）（簡稱專項計劃），並以專項計劃募集資金支付交易對價，中信建投證券代表專項計劃持有上述SPV公司及項目公司的股權。

資料顯示，中信建投證券（代表專項計劃）已與深圳地鐵簽訂了《股權轉讓協議》，受讓上述提及的SPV公司及項目公司的100%股權。目前相關專項計劃已完成設立，募集資金19.32億元已全部打到專項計劃賬戶。

深圳地鐵在公告中表示，通過本次交易開展資産證券化，可以盤活存量資産、加快資金回籠，提高資金使用效率，同時不會對公司未來的經營成果及償債能力産生重大不利影響。

根據《計劃說明書》等專項計劃文件，專項計劃的基礎資産是指原始權益人持有的並在交割日轉讓給專項計劃的SPV公司及項目公司的100%股權。

公告中提到的中信建投-深鐵集團金融科技大廈資産支持專項計劃（碳中和）于去年12月6日在深交所成功發行，是全國首單國企TOD項目類REITs項目。發行人為深圳市地鐵集團有限公司，計劃管理人為中信建投證券股份有限公司，主承銷商包括中信建投證券股份有限公司、平安證券股份有限公司和中信證券股份有限公司。

項目發行規模為19.32億元，其中優先級15.46億元，占比80.02%，發行期限為17年（3+3+3+3+3+2），優先級發行利率為3.29%。

圖片來源：專項計劃說明書，估價時點為2023年3月31日

專項計劃說明書披露，物業資産為位于深圳市南山區深鐵金融科技大廈301等126套商業、辦公物業，建築面積合計37405.42平方米。其中商業部分分布在地上1、3、4層，辦公部分分布在地上8~16、20、22~25、27~30 層。

商業部分租戶主要經營餐飲、零售行業；辦公部分租戶涵蓋金融、互聯網、保險、建築等行業。截至去年6月底，建築行業租賃面積9463.57平方米，占比32.48%，位居首位，其次是互聯網行業租戶，租賃面積7815.3平方米，占比26.83%。

項目運營表現上，截止去年6月底，商業部分可出租面積3858.92平方米，已出租面積為3285.67平方米，出租率約85.14%，租金74-341元/月/平方米；辦公部分可出租面積約3.04萬平方米，已出租面積約2.58萬平方米，出租率約85.06%，辦公租金集中在134元/月/平方米到243元/月/平方米。

本次專項計劃符合綠色債券發行要求，綠色等級評估結果為G1。

寫字樓物業作為資産支持證券項目的傳統標的資産，除了上文提到的深圳地鐵發行的碳中和資産支持專項計劃外，觀點指數發現近幾年企業以辦公資産作為標的物發綠債的動作愈加頻繁。

數據來源：WIND，觀點指數不完全統計

經營性物業資産證券化方面，包括萬科、招商蛇口、金融街、陸家嘴、中海在内的房企紛紛借助CMBS和類REITs盤活存量物業。其中，據觀點指數不完全統計，2023年到今年4月，標的物包括辦公物業在内發行的綠色資産證券化項目共計14單，項目發行人以國央企為主，民營企為補充。同時，圖表中涉及的標的物業主要分布在核心城市，如北京、上海、深圳等。

其中，上圖提及的金融街控股兩單辦公物業綠色債券産品的標的物業分别是位于上海虹口區的金融街海倫中心和位于北京西城區的金融街中心。

金融街海倫中心按照LEED金級認證和國家綠色二星級雙認證標準建造，金融街中心擁有美國LEED金級證書，達到國内綠色建築等級評定二星級標準。2023年全年，這兩個寫字樓物業分别為金融街帶來1.19億元和6.75億元的租金收入。

值得一提的是，圖表中提到的中國金茂發行的兩單碳中和CMBS産品是“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資産支持專項計劃(碳中和)”儲架項下的産品，總儲架規模100億元。

項目涉及的標的物業為坐落在上海浦東新區的金茂大廈，擁有LEED O+M鉑金級、BREEAM In-Use傑出雙認證。可以看出，寫字樓綠色低碳的發展為企業帶來更多的發債可能，同時這也倒逼企業注重優質綠色寫字樓項目的打造。

早在2022年，中國金茂成功發行中信證券-金茂凱晨2022年綠色資産支持專項計劃（碳中和），標的物業為位于北京西城區的北京凱晨世貿中心寫字樓，發行規模87.08億元，發行利率3.4%。

同年6月，發行“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資産支持專項計劃（碳中和）”，發行總規模為12.7億元，優先級規模8億元，發行期限為18年（3+3+3+3+3+3年），優先級利率3.6%，標的物為長沙金茂廣場北塔寫字樓。

同時早前包括中海、新鴻基等在内的多家企業均有以辦公物業作為標的物發行綠債的動作。

2022年，中海成功發行“中信證券-上海中海國際中心綠色資産支持專項計劃（專項用于碳中和）”，發行規模50.01億元，期限為3+3+3+3+3+3年，票面利率3.35%。

也是在2022年，新鴻基成功發行“中信建投-上海國金中心辦公樓二期1期綠色資産支持專項計劃”，儲架規模110億元，首期規模20.01億元，其中優先級20億，期限不超過18年（3+3+3+3+3+3）年，發行利率2.85%。

以上提到的兩單資産證券化産品標的物業分别為上海黃浦區的甲級寫字樓上海中海國際中心和購物中心上海中海環宇荟、上海國金中心二期寫字樓低區部分（6-18層）。

值得一提的是，港資企業新鴻基地産對辦公物業發行碳中和債券的關注度不減。今年3月，中信建投-上海國金中心辦公樓二期2-8期綠色資産支持專項計劃(碳中和)項目狀态更新為已通過，拟發行金額為70.00億元，原始權益人為新滬達貿易(上海)有限公司，計劃管理人為中信建投證券股份有限公司。

基于此，觀點指數認為，在房地産企業流動性面臨挑戰的背景下，寫字樓物業對于企業搭建多元化融資渠道有很大的幫助。除了直接出售，企業正積極推進辦公資産開拓變現新路徑。在雙碳戰略持續推進的背景下，優質綠色寫字樓標的将為綠色金融發展帶來新機，同時有望成為企業的融資新選擇。