GDIRI觀察｜樓市紅盤：放開限購前夕,金茂璞逸曲江的西安“順風局"

觀點指數(GDIRI) 近日，中國金茂璞逸曲江在西安首開售罄。據了解，該項目首開136套，總面積約27767.88平方米，銷售額為10億元，當日去化率100%，套均價近800萬。

去年11月2日，該項目地塊的最終成交土地總價為6.47億元，土地單價1851萬元/畝，樓面價9917元/平方米，由西安匯茂置業有限公司摘得。

今年年初項目公司進行一次股權轉讓後，金茂股權占比由30%升至80%，曲江文旅由70%降至20%。變更之後，金茂操盤的收益更多了。

金茂璞逸曲江小區規劃建築面積約13.5萬平方米，16棟總戶數為562戶。現在去化136套，未來還有300多套入市。按照當前銷售情況，該項目表現預期是比較樂觀的。

從數據來看，該項目的銷售均價並不算低。中介平台顯示，金茂璞逸曲江項目1、2、3、6樓毛坯均價29000元/平方米，面積區間188-228平方米。而其周邊新房均價20281元/平方米，周邊二手房均價12349元/平方米。

自2018年進入西安後，金茂先後建成了長安金茂府、未央金茂府、大明宮金茂府和高新金茂悅園。而金茂璞逸曲江屬于今年的新産品繫，定位為“城市核心區的國際東方藝術作品”，為财智精英人群提供東方美學生活。簡單來說，就是瞄準高收入人群。

需要注意的是，這個項目的表現和今年一線城市的幾個熱銷項目有些不一樣。回顧今年3、4月份一線城市中高端改善類和豪宅類熱銷項目，可以發現除了區位優勢之外，價格倒挂是一大賣點。如3月底，上海中海順昌玖里以196.5億的銷售額刷新中國房地産開盤紀錄，均價17.2萬/平方米，套均價值約為4000萬元。對比周邊競品，可以看到項目的平均單價要低至少10%以上。

觀點指數認為，金茂璞逸曲江沒有出現價格倒挂但仍有不錯的銷售表現，主要依賴于區域供應和西安市場的需求釋放。

西安新房供應主要集中在高新區和港務區，曲江新區新房供應非常少，2023年供應600多套新房，是西安新房新增供應量最少的區域。因此，該闆塊出現的新産品自然吸引較多關注。

去年，曲江星河灣10月份開盤基本售罄，收金超20億元，毛坯房均價約3萬元/平方米。今年4月，曲江星河灣二批加推，戶型是273.41-397.94平方米的毛坯大平層，備案均價30841.04元/平方米，共計160套房源。該批次吸引了680個家庭登記並且核驗通過。

項目的稀缺性促使曲江闆塊的改善類項目成交積極。

國家統計局顯示，2023年西安新房價格11個月環比上漲，12個月同比上漲。2023年全年新房同比上漲2.3%。截至2024年3月，西安的新房價格已環比13個月上漲。單月來看，西安新房同比漲幅第一，達到4.8%，上海為4.3%。價格上漲從側面反映出，西安房地産市場預期要好于其他城市。

從2023年西安住宅銷售價格分類指數可以看到，144平方米以上的價格上漲幅度是最大的，達2.8%，高于全年均值0.5個百分點。高端改善型項目成交上漲推高了整體大戶型面積産品的價格指數。

最新發布的數據顯示，2024年4月份，全市存量房（二手房）網簽備案面積99.72萬平方米；其中，住宅網簽備案9451套，面積94.26萬平方米。3月份這一數據成為自官方公布二手房數據以來的“第三高”，僅次于去年3月和4月。

2023年西安二手房主要是“以價換量”，全年二手房價格指數平均下降0.6%，其中90平方米戶型下降0.8%、90-144平方米戶型下降0.5%。二手業主以降價換成交，改善需求進一步釋放。

去年的趨勢還在延續。2024年3月，西安二手房環比下跌0.3%，同比下跌4.2%。各面積房型價格都出現下滑，其中90平方米以下房源環比下降0.3%；90-144平方米房源環比下降0.3%；144平方米以上房源環比下降0.4%。

去年放開限購和收緊落戶政策後，西安樓市的住房成交量短暫上升，但持續性不強。今年5月9日，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市範圍内購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。由放松限購到取消限購不到一年時間，市場對于西安的關注又多了一份期盼。高品質住宅的趨勢逐漸顯現，房企升級換代的步伐也随之而來。

未來市場競争日趨激烈，順風與逆風交織在一起是常态。金茂璞逸曲江可以說踩準了西安市場機遇、政策、房地産需求結構調整等變化的順風。