GDIRI觀察 | 建信住租持有型不動産ABS與金融工具探索

觀點指數（GDIRI） 5月10日，據上海證券交易所披露，建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃項目（建信住租持有型不動産ABS）狀态更新為“已反饋”，獲受理日期為2024年3月30日，專項計劃通過受讓項目公司股權的方式持有基礎資産。據了解，這是首單住房租賃持有型不動産ABS。

項目原始權益人為建信住房租賃基金（有限合夥）、建融安居（北京）股權投資基金（有限合夥）以及建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合夥），後兩者均是由建信住房租賃基金與第三方設立的子基金産品。

其中建信住房租賃基金由建設銀行于2022年公開宣布成立，由建設銀行負責運作，基金募集資金規模為300億元，其中建設銀行銀行認繳299.99億元。

運作上，主要以私募基金的形式從事股權投資、投資管理、資産管理等活動。基金定位及目標為通過投資房企存量資産，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購並舉的房地産發展新模式。

基金成立之初收購了部分商改租項目，後續還包括公改租、集體建設用地改成租賃住房項目等。

融資新思路

該基金是建設銀行對住房租賃行業從信貸支持到股權投資轉變的關鍵。建設銀行在2023年業績報告中提到，截至2023年末，建信住房租賃基金累計簽約收購25個項目，資産規模118.89億元，其中基金出資66.31億元，與市場化主體共同投資設立的子基金有9支，總募集資金規模325億元。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

此外，早在4月15日，建設銀行旗下建信建融家園租賃住房REIT就獲上交所反饋。主要反饋問題包括：關于非居改保合規性、北京星光項目保租房認定和租賃模式等、底層項目商業模式、項目估值的合理性、運營管理機制、運營管理能力、運營穩定性以及其他相關的問題。

從反饋内容不難看出，公募REITs對底層資産合規性、估值合理性、參與機構合規性等方面都有明确的要求。

該公募REIT産品原始權益人為建信住房服務有限責任公司，于2018年成立，是建設銀行旗下經營住房租賃業務的主要平台，業務範圍包括住房租賃綜合服務平台經營、存房業務、住房租賃REITs、資産管理、保障性租賃住房服務。

建設銀行2023年年報中披露，截至2023年末，建信住房管理房源15.95萬間，開業運營“CCB建融家園”長租社區287個，“CCB建融家園”平台個人用戶超5100萬戶。

建信建融家園租賃住房REIT底層項目來源于建信住房和建信住房租賃基金以市場化方式盤活的存量資産，這也意味着上文提及的建信住房租賃基金吃進的資産可利用公募REITs以及住房租賃持有型不動産ABS的形式證券化。

保租房公募REITs基金原始權益人多為住房租賃運營管理機構，受托負責基礎設施的日常運營管理，具備對底層資産的運營能力和經驗。上文提及的ABS産品原始權益人為私募基金投資平台，早前建信住房租賃基金總裁曾建議，支持不動産私募投資基金成為原始權益人。同時，加快構建多層次REITs市場，可進一步增強公募REITs的價值發現效應，有助于公募REITs市場穩定。

審核方式上，建信建融家園REIT項目尚需獲得中國證監會和上海證券交易所的審核同意，存在不确定性，持有型不動産ABS審批機構為交易所。

另外，公募REITs對底層資産業态、NOI、資金用途、分派率等方面有明确的要求。相較保租房公募REITs，住房租賃持有型不動産ABS産品在底層資産、交易安排、資金用途、審批流程等方面更為靈活，進入門檻相對更低。

在無法滿足公募REITs的發行，或想探索其他資産退出路徑時，持有型不動産ABS産品為租賃行業帶來了更多關于資産退出以及融資的新思路。

多元化金融工具

目前住房租賃領域已成功發行包括紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及國泰君安城投寬庭保租房REIT在内的5單保租房公募REITs産品，同時，企業也正積極推進保租房公募REITs工作。

舉例來說，萬科在2023年年報中披露，目前正在開展保租房REIT申報工作，同時也在持續構建Pre-REITs 基金，和建萬租賃基金的項目合作也在推進中。截至一季度末，萬科泊寓所管理的租賃住宅房源中已有10.82萬間納入保障性租賃住房。

近期，有報道稱，越秀集團正積極推進保租房REITs申報前的有關準備工作，計劃選取廣州環貿中心創新人才公寓項目和八旗二馬路人才公寓項目作為首批入池的基礎資産，從而有效盤活保障性租賃住房資産。

觀點指數注意到，包括上文提到的萬科、建信住房和越秀集團在内，不少企業對外表達了參與保租房REITs的意願，可以預見的是，保租房REITs規模将得到進一步擴充。

今年年初，上海新黃浦實業集團股份有限公司發布關于開展保障性租賃住房公募REITs項目申報發行工作的公告，計劃以上海闵行區梅隴社區項目作為首次申報保租房REITs的底層資産，計劃發行金額不低于8億元。

值得一提的是，上文提到的Pre-REITs是指在基礎設施公募REITs正式設立和發行之前成立的，用于投資、收購、培育具有發行公募REITs潛力的基礎設施的基金，最終目的是通過發行REITs或出售給已上市REITs實現資産退出。

去年11月底，綠地香港與高和資本在上海成功簽訂租賃住房Pre-REITs合作協議，以綠地香港菁舍公寓為REITs首發資産，共同成立Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。

本次合作雙方通過成立Pre-REITs基金，為後期公募REITs的發行奠定了基礎，共同打造以租賃住房為依托的資管平台。

值得注意的是，依據《關于進一步推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化發行相關工作的通知》，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動産評估淨值原則上不低于8億元，可擴募資産規模不低于首發規模的2倍。也就意味着，在進行Pre-REITs投資時，需要並購多個資産才能達到發行規模要求，這就要求私募基金的資金募集具備一定的靈活性。

除此之外，2月28日，由深圳市人才安居集團有限公司作為發行人的中信建投-深圳人才安居租賃住房2024年第1期資産支持專項計劃在深交所成功發行，産品類别為企業資産證券化。

該專項計劃是深圳人才安居集團50億元租賃住房類REITs儲架首期産品，發行規模為8.65億元，優先級證券收益率3.00%，創租賃住房行業類REITs産品發行利率新低。

項目底層資産為深圳人才安居集團持有並運營的保障性租賃住房項目，共計包括1142套保租房房源，建築面積合計約9.1萬平方米，整體出租率達98%。深圳人才安居集團租賃住房類REITs産品的成功發行是住房租賃行業實現資産盤活的又一重要探索。

總結來看，住房租賃領域正在搭建公募REITs、私募REITs、Pre-REITs基金等協同發展的市場格局，通過多元化金融工具的使用更好地盤活存量住房租賃資産，提高資金的使用效率。