GDIRI觀察 | 衆安智慧生活“社區汽修”探路

觀點指數（GDIRI） 物企在增值服務的探索上又有了新動向，衆安智慧生活在社區做起了汽修生意。

5月10日，衆安智慧生活官微表示，旗下衆安斓彩汽車服務與快準車服簽署了戰略合作協議。通過此次合作，将引入快準車服的數字化供應鍊，提升服務效率，解決業主在家門口的汽車保養、維修等需求。

快準車服是為汽修企業提供一站式業務解決方案的數字化汽配供應鍊服務平台，此次合作中，将為衆安斓彩汽車服務的各直營店提供統一的汽車美容、保養、維修的品牌設備、耗材和汽車全配件供應。據介紹，該公司擁有全品牌全車型全配件的供貨能力和最快30分鐘“下單-到店”的配件高效供應能力。

近幾年，物業行業趨向存量競争，物企将社區增值服務看作待發掘的藍海。從已經布局的情況來看，生活服務類、空間運營類及資産管理類業務是重點發力的領域。同時，為探索更多元的增值業務組合，不少物企也在跨界，将服務延伸到養老、裝飾裝修、餐飲服務、社區教育、保險金融等領域。

對于在社區開展洗車、維修、保養、美容等汽車售後服務，此前還未曾有物企成功探索。觀點指數了解到，2021年8月11日雲南俊發物業投資成立了“雲南俊彩汽車維修有限公司” 經營範圍包括機動車修理和維護、汽車裝飾用品銷售、汽車零配件批發等。但該公司在當年9月份便變更了經營範圍，更名為“雲南俊彩二手車經銷有限公司”，且目前已“注銷”，並未真正開展該類業務。

衆安智慧生活不同，該公司先前已有試點，2023年9月份其在杭州的錢江世紀城嘉潤銘座開設首家高端汽車美容店，並于同年12月在朝陽逸景苑開設第二家門店，為業主提供洗車、美容和三膜服務。達成合作當天，便宣布在今年5月底正式開設汽車維修、保養等服務項目。觀點指數認為，這證明了衆安智慧生活已經在該業務上發現更多的可能。

這也可以從其介紹中看出端倪，衆安智慧生活表示，“衆安斓彩日間汽車服務業務量已趨于飽和，考慮到業主需求的增長，門店目前已啟動夜間服務試運營。業主只要提前預約，便可享受便捷的汽車服務。”

衆安智慧生活是去年7月份在港交所上市的一家小型物企，截至2023年底，該公司共有138個合約項目，合約面積約為2080萬平方米，涵蓋中國19個城市及七個省份。有113個在管項目，在管面積約為1643萬平方米，涵蓋中國12個城市及三個省份。

以業态來看，該在管面積中住宅占據了70%，為1386.4萬平方米；非住宅物業占比30%，僅有256.3萬平方米，也讓其開展社區汽車售後服務有了較大的空間。

區位方面，該公司總部位于杭州，以深耕浙江省及長江三角洲地區為主，從在管項目的城市能級上看，其二線城市項目共有68個，占比61%，三線城市項目共5個，占比5%，其他城市項目共40個，占比34%。但這些城市均位于長三角地區，城市化率及人均年可支配收入整體較高。

對于衆安智慧生活來說，推動其探索新盈利點的還有社區增值服務收入下滑的壓力。

2023年業績顯示，該公司社區增值服務收入同比下滑了9.9%至3186.4萬元，其中主要是車輛停車位銷售代理服務下滑較大，從2022年的2313.2萬元下降50%至1146.7萬元，占社區增值服務業務闆塊總收入的比例也從65.4%下滑到了36%。另外兩項業務公共區域管理服務及裝修廢物處理服務分别同比增長61%及114.6%，占社區增值服務闆塊收入分别提升至56%及8%。

當前，不動産行業持續下行，車位去化遇到的壓力短期或難以緩解。但汽車行業熱度興起，尤其是中國新能源汽車智能化趨勢浪潮愈發高漲，車主對于‘高品質養車’的需求也在日益增長。同時，汽車後市場賽道具備明顯的抗周期能力，有望被越來越多的物企關注。

汽修門店通常都是做周邊的生意，地理位置、人流量及停車便利性等都是重要的影響因素。

觀點指數認為，物企做社區汽修，通常門面可以零租金，降低了經營成本；同時，小區人口集聚，客流量大，提供良好服務的物企顯然更具備“人和”的條件。