原報告丨上海地産城更“新篇”

觀點指數 近日，上海市徐匯區長橋街道兩宗地塊計劃以協議方式出讓，分别為xh315-10與xh313-16地塊。兩宗地塊的意向用地者為上海新長橋企業發展有限公司，該公司由上海地産和徐匯城投聯合控股。

上述地塊總面積為39686平方米，規劃總計容建築面積123970.32平方米，出讓價格高達79.04億元。

此前，上海地産已經在長橋新村片區的舊城區改建項目已中和徐匯區有合作基礎，該項目是上海地産集團“兩舊一村”改造工程下的首個試點項目，也是徐匯區首個政企合作項目。

從過往的經歷來看，上海地産為了在城市更新項目上持續投入，會在某個時間節點出售項目公司的部分或者全部股權，以此來完成資金回流。因而，上海地産新進的兩個地塊項目能否實現全程操盤，其實還存在不确定性。

事實上，上海地産自身開發的項目也有不錯的收益，其中商品房開發及不動産經營毛利率達到30.93%。根據觀察，目前行業的毛利率維持在22%左右。

城更主力

上海地産在城市更新中更為主動，最突出的一點是對土儲的把控。

上海地産被稱為上海“存量地主”，由上海市國資委控股，專注于城市更新項目，包括區域整體開發、舊區改造、城中村改造、生态環境建設、保障房及租賃住房建設運營管理、美麗鄉村建設、黃浦江碼頭岸線投資建設管理、灘塗生态、開發區建設和功能提升、大衆養老等。

截至2022年7月24日，黃浦區建國東路68街坊及67街坊（東塊）二輪征詢首日，以97.92%的高比例完成簽約，標志着上海完成283.7萬平方米中心城區成片二級舊里以下房屋的改造。

其中，上海地産集團共參與實施黃浦、虹口、楊浦、靜安等區25個項目，共計75幅地塊的舊區改造工作，改造各類舊住房面積147萬平方米，投資總量3790億元，是上海市舊區改造的主力軍。

上海地産在承擔功能性開發的角色中，也品嘗到了城市升級的紅利，並且這個紅利機會還在延續。

上海市政府披露，2023年上海“兩舊一村”改造提前1個月完成年度目標。其中，零星舊改完成12.3萬平方米；包括小梁薄闆在内的舊住房成套改造完成29.6萬平方米，城中村改造啟動10個項目。

上海将持續推進“兩舊一村”改造，到2025年，全面完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造；基本完成小梁薄闆房屋改造；實施3000萬平方米各類舊住房更高水平的改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000台；中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動。上海地産在上海做功能性開發依然有比較大的市場容量。不過，可能不會每一個項目都跟進到底。

從近兩三年的動作來看，上海地産的不少項目地塊在某個時間段即會被出讓股權，狀态上有的是部分開發，有的則是完全未開發。從已轉讓的項目來看，部分其會占有小部分股權，也即享有部分股權收益。

如去年3月，上海地産持股73.75%的上海地産三林濱江生态建設有限公司在公開平台中放出兩家企業的股權及債權，總轉讓底價超過了147億元，最終被陸家嘴收入囊中。

其中，上海德茗置業有限公司80%股權及轉讓方對標的企業59.49億元債權的轉讓底價為61.71億元；上海筠銘置業有限公司80%股權及轉讓方對標的企業71.18億元債權的轉讓底價，略高于德茗置業，達到86.06億元。

當前，上海土地競争激烈，很多房企在核心區域、核心地段拿地的策略已成為共識。上海地産手里有不少高質量的土儲，無論是自己開發還是出售，都有很強的市場需求。

自投産品轉化

如此前所述，上海地産集團選擇挂牌退出某個項目,並将其轉手給房企，既能夠有所盈利，也有利于回籠資金投入更需長期投資的城更項目。

上海地産以功能性開發賦能城市更新獲取利潤，其自身也有一些開發項目去支撐整體的盈利。

2023年債券年報顯示，上海地産集團房地産綜合開發和不動産經營與管理業務主要指下屬上市公司中華企業負責的住宅、物業經營與管理。中華企業是上海地産的二級單位，其更偏向于承接市場化項目，上海地産開發收入很大部分來源于中華企業。中華企業2023年開發産品收入為116.23億元，占比88.13%，同比增長867.12%。

中華企業2023年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為5.55億元，較去年同期增加6.12億元；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為2.27億元，較去年同期增加11.48億元。

上海地産亦會把一些項目地塊轉讓給中華企業進行操盤。後者可以增厚自身的土地儲備，並且一些地段稀缺的城市更新項目可以打造出更多有價值的産品。

比如在2021年10月28日，中華企業與關聯方上海世博土地控股有限公司成功競得上海地産三林濱江生态建設有限公司持有的上海淞澤置業有限公司95%的股權。

據悉，該次競拍成交總價為121.95億元，其中中華企業出資62.9億元受讓淞澤置業49%股權及相應債權，世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業46%股權及相應債權。

此前中華企業定增預案顯示，上海淞澤置業有限公司旗下的項目中企雲萃森林項目拟使用募集資金6.5億元，剩余部分由公司通過自有資金或其他方式解決。

中企雲萃森林項目總投資為114.12億元，住宅部分規劃總套數為1179套，預計實現銷售額（含稅）131.91億元，預計淨利潤24.34億元，即淨利潤率達18.45%，預期收益還是比較可觀。

不過，中企雲萃森林先後四次入市，項目並沒有預想的暢銷。2022年12月16日項目首開，304套房源434組認購，認購率142.76%，按照2:1的入圍比，未觸發積分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效認購客戶為415組，未觸發積分。三期認購率為16.9%，四期為27.45%。

而位于同區域的華潤置地前灘潤璟項目則有不一樣的表現。2022年10月31日，據上海聯合産權交易所披露，華潤置地接手了上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權，成交價為35.26億元。

華潤前灘潤璟項目于2023年5月推出兩個項目合計325套房源，認籌時均觸發積分，且實現開盤當日售罄。2023年9月30日-10月4日，該項目在認購期間的認購人數接近在售房源的3倍，達到278%。該項目二期加推了171套低密度房源，備案均價達13萬元/平方米。

數據來源：企業公布，觀點指數整理

從上表也可以看到，上海地産2023年收入主要是保障房銷售和商品房開發及不動産經營業務（占比超50%）。

未來，上海地産涉足更多城市更新，也就意味着有更多的機會獲得優質土儲，而在自投方面應該還有更多的進步空間，例如提升産品打造等。