GDIRI觀察 | 寶能消失的總部中心，被拍賣的金融中心“遺址”

觀點指數（GDIRI） 備受關注的南京燕子矶第一高樓——南京寶能金融中心項目首拍流拍後再次折價被端上拍賣桌。

近期，阿里資産網顯示，南京市栖霞區NO.2020G01地塊（CDG分區地下部分、C分區地上、D分區地上）的在建工程房地産項目，即南京寶能金融中心的C、D、G分區項目出現流拍，項目評估價約14.59億元，起拍價約10.21億元，相當于打了7折。本次拍賣最終吸引了4920次圍觀，無人出價，以流拍收場。

圖片來源：阿里資産網，觀點指數整理

資料顯示，本次流拍的標的物南京寶能金融中心的C、D、G分區拟建1、2、3棟塔樓（辦公、公寓），（2、4、5棟商業）、（6、7棟商業）及車庫。建築面積共計388479.47平方米，已建建築面積為0平方米；已完成土石方、樁基、基坑支護工程。

目前拍賣項目抵押、查封情況，存在一定風險。

被拍賣的金融中心

據觀點指數了解，上文提到的NO.2020G01地塊名稱為栖霞區燕子矶街道濱江商務區一期地塊，位于南京栖霞區燕子矶街道，由南京寶能城市發展有限公司于2020年2月19日以總計33.4億元摘得，成交樓面價為7927元/平方米，項目定名為寶能金融中心。

地塊占地面積約10.4萬平方米，用地性質包括二類居住用地和商辦混合用地，總開發體量約60萬平方米，包括住宅、行政公寓以及總部辦公樓在内。

值得一提的是，地塊出讓條件中明确提及“D分區”内須建設一幢地上高度250至300米的辦公大樓，以作為燕子矶新城的地標性建築。同時要求C、D分區中，辦公用房建築面積不得小于C、D分區總計容建築面積的60%，且其中不小于11萬平方米的辦公用房須由競得人自持，不得銷售，不得轉讓。

按照早前的美好願景，南京寶能金融中心将成為寶能進入南京市場的首個項目，斥資240億元打造為企業生态總部聚集區，預計将引入寶能三大總部——寶能集團華東區域總部、寶能集團華東金融總部、寶能集團華東科技總部，以及部分長三角世界500強知名企業，形成總部經濟。

同時，項目年産值預計将達到350億元，實現年納稅超10億元，為南京燕子矶新城的發展添磚加瓦。

2021年5月，寶能金融中心C、D地塊正式開工建設，原計劃于2022年中實現正負零、2024年竣工。

但在宣布正式開工後不久，項目的建設因寶能陷入流動性危機而停滞。去年5月，寶能金融中心C、D分區土地使用權、寶能濱江府233套房屋以及車位被凍結。

同時2021年開始，寶能繫的流動性危機逐漸顯露，負面消息纏身，包括理财産品違約、停工欠薪、多地房産被查封等等。

經歷了寶能暴雷，住宅部分成功交付後，寶能在南京燕子矶的總部經濟雄心未能實現，燕子矶338米的地標高樓也未能成功豎立。

查封及停工一年後，首次法拍上架的南京金融中心CDG分區部分以流拍收尾。最近這部分資産再次折價被端上拍賣桌。

據阿里資産網披露，該項目的二拍将在5月27日，起拍價約8.17億元，相較首拍價降價2.04億元，相當于評估價的56%。

降價後能否成功賣出仍要看市場反應。但結合當前的房地産及寫字樓市場環境來看，資産處置不及早前順利，尤其是大額資産處置尤為困難。

據觀點指數不完全統計，去年全年辦公資産交易數量及交易金額均不及2022年，同時超10億元的資産交易數量和累計交易金額均出現下滑，辦公資産交易市場保持理性和謹慎，資産處置成難題。

諸如寶能金融中心流拍後折價再出售的案例不在少數，但實力接盤方寥寥無幾。而且，南京寶能金融中心作為南京燕子矶的地標項目，後續建設過程中仍需要持續的資金支持。從過往的資産接盤方來看，要想盤活南京寶能金融中心或還需國資牽頭，或由資金雄厚的企業投資建設。

消失的城市地標

值得一提的是，寶能集團在地産開發業務上擁有寶能控股及寶能城發兩大平台。其中在2016年成立、主打産業地産的寶能城發，定位為城市綜合運營商，深耕産業地産，把住宅作為産業鍊的配套需求，促進産城融合。

據觀點指數不完全統計，早前寶能集團在内地布局了多個城市地標項目，旨在打造全新的城市生活模式，早前布局的城市綜合體及商務中心項目包括前海金融大廈、廣州寶能金融中心、寶能鄭州中心、南京寶能金融中心、濟南寶能城、新疆寶能城、深圳寶能中心、北京金融中心、南甯環球金融中心、合肥寶能環球金融中心、沈陽寶能環球金融中心等在内。

除了上文已經提到的經歷查封、停工以及首拍流拍後，目前折價再次被端上法拍桌的南京寶能金融中心，寶能暴雷後，其他城市的項目發展亦受到一定影響。

舉例來說，合肥寶能城項目曾計劃建成合肥第一高樓，項目包含超高層寫字樓集群、沿湖酒吧街、高端酒店、高層住宅、别墅等業态。其中合肥寶能環球金融中心項目總建築面積200萬平方米，包括7棟超高層建築集群，其中T1塔樓規劃高565米。

據了解，寶能環球金融中心項目曾在2017年因“環保相關新要求”被緊急叫停，後期因施工總包單位合同糾紛，于2020年底停工至今。2023年6月，合肥寶能城部分資産同樣被擺上拍賣台，總評估價約63.4億元，起拍價總計約50.78億元，因無人報名以流拍結尾。

寶能鄭州中心原計劃打造包括306米主塔（T1）的寶能國際貿易中心、240米副塔（T2）的寶能環球金融中心以及240米副塔（T3）的寶能環球總部中心，計劃引入寶能集團旗下多個産業闆塊的河南區域總部，搭建超級企業總部基地。

項目原本由寶能集團承建，2019年三塔正式開工建設，但因資金鍊斷裂導致多次停工。該項目的一地塊已于去年年底被拍賣，由鄭州鄭晖科技園區管理服務有限公司以約2.85億元的價格競得，拍賣標的為産權證号為豫(2018)鄭州市不動産權第0182638号的土地使用權及附屬物。

目前公寓組團的7棟樓已完成主體封頂，而306米、140米的高樓還處于爛尾階段，寶能已經無力建設，鄭州中心剩余土地還在等待有實力的企業能夠将高樓蓋起。

位于廣州黃埔區的寶能金融中心項目已經出讓予黃埔區某國資企業，具體交易金額及出售詳情未披露。江西贛州“第一高樓”已由“贛州寶能中心”更名為“贛州澤豐中心”，贛州“寶能環球匯”也更名為“贛州澤豐環球匯”。

位于沈陽的“寶能GFC環球金融中心”項目已經更名為“沈陽國際中心大廈”項目，該項目原本由寶能集團投資120億元建設，規劃總建築面積100萬平方米，主樓565米，規劃建設為東北第一高樓，共111層，最初計劃于2018年竣工。

更名後的“沈陽國際中心大廈”項目總投資30億元，2024年年度計劃投資5億，總建築面積約107萬平方米，包括甲級寫字樓、住宅、購物中心、酒店等業态為一體的城市綜合體項目，項目由中建三局建設，由7棟塔樓（T1-T7)和裙樓商業（T8）組成。

據觀點指數不完全統計，寶能繫旗下多地物業被執行法拍，其中不少資産出現流拍。包括上文提及的南京寶能金融中心在内，早前上海寶能·未來空間、深圳南山寶能城花園47套房源、合肥濱湖寶能城的住宅用地、合肥寶能城的MALL及酒店部分、深圳寶能城花園（東區）四期工程1單元1301等260套公寓、深圳寶能城花園(東區)四期工程3G01房産（酒店）以及南甯寶能城市廣場兩棟寫字樓等資産均經歷了流拍。

目前來看，即使是折價出售的資産也未能讓買家提起興趣，寶能資産處置困難。

資産處置進行中，南京燕子矶338米的高樓仍未能落成，多地的“寶能金融中心”高樓未能面世，寶能打造的城市地標王國最終走向沒落，總部聚集中心的理想也未能實現。